企划部2012年1月土地市场一、供应分析2012年1月份，已公布有58宗土地上市，上市面积共计373万㎡，供应量环比12月份下降了12%。1月，新增挂牌土地58宗，其中住宅类8宗，居住、商业混合类4宗，商业类7宗，工业类39宗。新增居住用地50万㎡，占13%；居住、商业混合用地34万13%㎡，占9%；商业用地129%3%万㎡，占3%；工业用地278万㎡，占75%。工业类用地75%占供应量的第一位。各类用地分布如图：居住居住混合商业工业（数据来源：天津市土地交易中心）1月，市内六区没有新增供应；环城四区新增供应136.7万㎡，其中居住类4.8万㎡，工业类131.9万㎡；滨海新区新增供应53万㎡，其中居住类3万㎡，工业类50万㎡；远郊地区新增供应184万㎡，其中居住类41万㎡，居住混合类35万㎡，商业类12万㎡，工业类1企划部96万㎡。作为2012开年的第一个月，本月各区域供应热情都不高，市内六区没有供应；滨海新区供应量大幅下降，除少量居住类土地外，环城四区、滨海新区的新增供应几乎均为工业类；远郊地区市场供应丰富，基本上本月全部的居住类用地均来自此区域，尽管市场现状不景气，但弱市格局恰恰是储备的绝佳时机，低廉的价格使远郊地区成为投资储备的首选，各区域供地分布如下图：2000000180000016000001400000120000010000008000006000004000002000000环城四区滨海新区远郊五区县工业商业居住混合居住（数据来源：天津市土地交易中心）2企划部二、成交情况2012年1月份共有58宗土地成功出让，成交面积229万㎡，成交量大幅下降，环比上月下降了28%。1月共成交58宗土地，其中居住类2宗，商业类13宗，工业类43宗。成交居住用地3万㎡，占1%；成交商业用地54万㎡，占24%；成交工业用地172万㎡，占1%75%。本月成交总量是环比24%下降的，工业类土地仍然占最大成交量，各类土地成交75%情况如图：（数据来源：天津市土地交居住商业工业易中心）1月，市内六区成交2.6万㎡，其中居住类2.4万㎡，,商业类0.2万㎡；环城四区没有成交；滨海新区成交90万㎡，其中商业类31万㎡，工业59㎡；远郊五区县成交137万㎡，其中居住类0.7万㎡，商业类22.9万㎡，工业类113.4万㎡。3企划部从区位来看，市内六区成交少量用地。环城四区没有成交。滨海新区本月几乎成交的都是工业用地。本月最大的成交量出现在远郊五区县，而且以工业类为主，同时在武清、静海有大面积商业用地成交。各区域成交分布如下：1400000120000010000008000006000004000002000000市内六区滨海新区远郊五区县工业商业居住（数据来源：天津市土地交易中心）4企划部重点地块分析：1、1月13日，天津立达房地产投资有限公司以底价获得位于河西区彩印道北侧，编号为津西彩(挂)2011-248号地块，四至范围：东至欧亚花园，南至彩印道，西至市公安局五处，北至环渤海国际公寓。（图中红色区域）5企划部宗地规划用地性质居住用地，出让土地面积24012.6㎡，容积率不大于2.0；建筑密度不大于20%，绿地率不小于45%,建筑限高100米。本次成交诞生了2012的开年单价‘地王’，成交楼面价9500元/㎡，按此推算项目成本不会低于21000元/㎡，未来售价将会达到25000元/㎡的水平。本项目毗邻天津市政府、国展中心、水晶宫、文化中心等天津各类地标，周边各项配套水准一流。开发商天津立达房地产有限公司成立于1987年，是国家一级资质城市综合开发企业，是?天津市建设开发企业二十强?和?天津市信誉和实力二十强?企业，成立近二十年来，先后开发建设了大型商业公建、宾馆以及各类别墅和中高档商品住宅，以丰富的住宅产品系列奉献于社会。作为本地大型开发企业，凭借其开发经验、人脉等各项优势，相信本项目将成为天津又一标志性住宅小区，其定位、开发、销售全程值得长期关注。6企划部三、市场动态1、1月全国土地成交量环比减半一线城市尤为低迷随着楼市调控政策严厉执行，1月份全国土地市场成交量出现明显下滑。根据链家地产市场研究部统计，2012年1月全国(129个城市)土地成交量仅为921块，下滑至2010年4月限购政策实行以来的最低点，环比下降50%，同比下降52%；土地供应量为1462块，环比下降40%，同比下降了27%。数据显示，2012年1月全国129个城市的住宅土地平均溢价率为1.23%，已下滑至2008年1月以来最低水平，楼面地价环比下降了27%。值得注意的是，一线城市土地市场尤为低迷。被称为?限购执行最严格的?北京，2012年1月份仅成交20宗地块，总土地出让金为21.92亿，平均楼面地价为1366元/㎡。这些地块均以底价成交，溢价率为0，相比于之前市场平均价格，已现下调之势。与北京类似，上海1月份经营性土地合计总成交面积约为25.78万㎡，同比减少72%；1月经营性用地成交总金额约为26.28亿元，同比减少70%。成交的6幅经营性用地也均以底价成交。广州1月份7企划部土地市场总成交金额为2.9亿元，而去年同期则为28亿元，缩水幅度接近九成。另外，北京、上海等城市近期先后下调了2012年的土地收入预期。上海透露2012年国有土地使用权出让的预算收入为1250亿元，相比2011年1491亿元下降16%。北京今年土地出让预期收入为900亿元，较2011年北京的土地出让总收入1233.68亿元下降27%。专家表示，部分一线城市在年初下调土地出让预期收入意味着这些城市的土地供应量同比将有所下调。?北京、上海基本是土地市场的风向标，这个信号的释放将对二、三线城市的年度土地供应计划产生一定影响。出于对调控政策未来将逐渐稳定的预期，以及地方政府土地供应的持续性，预计2012年全国经营性土地供应总量将低于同期，但降幅比例不会太大。?链家地产市场研究部冯联联表示，2012年1月份全国土地市场住宅用地多以低价成交，住宅用地平均溢价率为4年来最低点，成交数量则为近3年内最低，2012年上半年，全国住宅用地低价成交仍将是主要趋势。一方面因为限购政策的继续执行使得房企在商品房用地8企划部投资中更为谨慎；另一方面2011年房企资金压力仍将持续，若销量低迷，房企很难高价拿地。?此外，今年住宅用地中超50%用于保障性住房建设，对于配建保障房的住宅地块，房企出于利润的考虑，拿低积极性也会有所降低。?冯联联认为，?在多个因素影响下，2012年全国住宅土地市场‘低价低量成交’将为主要趋势，而住宅用地成交量减少，将会影响到未来市场的住房供应。?冯联联进一步分析认为，随着住宅用地市场的回落，预计风险更大的商业地产开发将会更趋于理性，而房企的谨慎态度则是促使市场呈现低价成交的主要原因。?资金链稳健、有拿地计划的企业多在2011年以低价购得土地储备。当前大部分房企则在2012年积极执行过冬政策，谨慎拿地或无拿地计划，预计短期内全国土地市场将不会出现明显反弹。?中原地产市场研究部总监张大伟表示，在目前情况下，土地市场的冷清将进一步加速楼市下行趋势。?土地价格的下调将给开发商降价带来更大的动力，不仅会直接拉低项目销售价格，更使得开发商为了获得资金拿地，而考虑降价销售。?9企划部2、四房企巨头40天砸入百亿抄底土地市场在全国130个城市平均地价下跌17%的大背景下，一些房企似乎看到了抄底机会。近期，万科、保利地产、招商地产及中海地产发布的信息显示，它们在最近40天斥资百亿拿地。相比之下，在去年前11个月里，中原地产此前的统计显示，这4家公司加上雅居乐地产和绿城中国等其他6家房企，拿地的总金额也不过1000多亿元。对于部分房企巨头积极拿地这一现象，昨日(1月12日)，多位业内人士表示，从现在到二季度末，将是土地市场的抄底时机。只要有足够资金和胆略，就有机会复制保利地产2008年底时的成功。房地产大佬纷纷拿地数据显示，去年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12666.8亿元，同比减少23%。这组数据显示出去年我国土地市场的冷清。不过从去年12月开始，情形似乎在生变。10企划部招商地产昨日发布公告称，1月9日、1月10日，公司在贵州毕节市竞得两幅地块的使用权，总金额为3.27亿元。这是招商地产在最近1个月里第6次出手。此前，它分别在青岛和武汉拿地。在青岛通过股权转让方式获得的4幅地块，总建筑面积达29.46万㎡。在武汉拍得的3幅地块，总成交金额为34亿元，建筑面积超过100万㎡。事实上，招商地产之前最后一次拿地公告，还要追溯到去年7月，当时拿地的金额也不过2.5亿元，且是限价房项目。中原地产年刊透露，当时，一些大型地产巨头明确表态暂不会拿地。近期在土地市场上出手阔绰的房企，远不只是招商一家。保利地产在石家庄和佛山拿地的总金额高达38亿元。万科1月5日公布的?去年12月份销售及近期新增项目情况?简报显示，公司在武汉、南昌、大连等地拿地的总金额达21亿元以上。加上在宁波和武汉拿地的中海，上述4家房企的总拿地金额超过100亿元。另外，根据中房信(微博)的统计，远洋、华润、绿地3家房企也在去年12月出巨资拿地。资金链压力得以缓解？11企划部统计数据显示，去年全国130个城市土地成交楼面均价为1056元/㎡，同比下跌17%。其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1467元/㎡，同比下跌12%。全国130个城市住宅类用地除去年7、8月外，单月成交楼面均价均低于前年同期。21世纪不动产上海区域的研究显示，2010年12月楼板价曾经达到20000元/