天津北辰区新项目市场分析报告Feasibilityreports市市场研场研究部究部2012.42012.4目录?房地房地产产市市场场分析分析?地地块块可行性分析可行性分析?一、一、区区域或板域或板块块市市场发场发展及潜力展及潜力研研究究?第一部分第一部分项项目宗地目宗地属属性解性解读读?11、、现状现状及及规划规划?11、、项项目位置目位置?22、地、地产发产发展展?22、用地、用地现状现状?33、、经济现状经济现状?33、、区区域配套域配套?44、人口、人口发发展及展及预测预测?44、、经济经济技技术术指指标标?二、二、区区域或板域或板块块市市场场土地市土地市场发场发展情展情况况?第二部分第二部分项项目初步定位和可行性目初步定位和可行性结论结论?三、住宅市三、住宅市场发场发展情展情况况?11、整体、整体发发展特点展特点?11、、SWOTSWOT分析分析?22、典型、典型项项目分析目分析?22、、项项目定位目定位?33、需求、需求总总量及量及预测预测?33、、市市场场定位定位?44、价格及、价格及预测预测?44、、客群及客群及产产品定位品定位?55、、产产品分析及客品分析及客户户需求特点需求特点?55、、价格价格测测算算?66、、经济测经济测算算?77、、可行性可行性结论结论|房地房地产产市市场场分析分析|一、一、区区域或板域或板块块市市场发场发展及潜力展及潜力研研究究?11、、现状现状及及规划规划天津市北辰区概况：天津市北辰区位置图　　北辰区是天津市环城四区之一，位于天津市城北，北运河畔。东以北京排污河与宁河县相邻，东南与东丽区相望；南与红桥区相连；西南以子牙河与西青区相界；西北与武清县相接.北辰区距首都北京110公里,距天津新港50公里，距天津滨海国际机场15公里。总面积478.5平方公里,辖3街道、9镇,总人口约60万人。北辰区辖3个街道、9个镇：果园新村街道、集贤里街道、普东街道、天穆镇、北仓镇、双街镇、双口镇、青光镇、宜兴埠镇、小淀镇、大张庄镇、西堤头镇。一、一、区区域或板域或板块块市市场发场发展及潜力展及潜力研研究究11、、现状现状及及规划规划北辰区未来规划：　　北辰区工业发展布局：“一带、三区”。“一带”即“京津冀高新技术产业带”，“三区”即北辰科技园区环东拓展区、风电产业园区和医药医疗器械产业园区。北辰区服务业发展布局：“一廊、一带、一港、二区”。“一廊”即京津公路黄金走廊。“一带”即北运河文化产业带。“一港”即以现代物流产业为主导，辐射广泛并具有综合物流集散功能的天津最大陆路港。“二区”即以北辰区西部林果区为基础的“绿色田园景观区”和以永金水库为基础的“银河风景区”。一、一、区区域或板域或板块块市市场发场发展及潜力展及潜力研研究究33、、经济现状经济现状优势政策环境支持下的天津经济近几年稳步快速增长，房地产市场也进入飞速发展阶段2004-2011年天津市GDP走势变化1200020.00%GDP增长速度房地产市场发展状况11056.7年生产总值18%18.00%增长率17%1000016.50%小于4%萎缩15.80%9224.460.1616.00%15.20%14.70%14.50%14.00%80007500.84%—5%停滞甚至倒退12.00%6354.3600010.00%5050.45%—8%稳定发展4344.28.00%40003697.63110.96.00%8%—10%高速发展4.00%200010%以上飞速发展2.00%00.00%20042005200620072008200920102011近几年天津经济然保持了快速的增长，天津GDP近几年增速超过15%，房地产处于飞速发展阶段。一、一、区区域或板域或板块块市市场发场发展及潜力展及潜力研研究究33、、经济现状经济现状城市化水平及人均可支配收入天津城市化进程处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观。人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。天津市城镇居民人均可支配收入天津市城市化率变化趋势图3000020.00%人均可支配收入（元）18.7%2691618.00%242939025000%投资增速（）16.00%802142314.5%701942314.00%2000013.00%13.5%601635712.00%5010.8%150001428310.3%10.00%40308.00%10000206.00%104.00%050002006200720082009201020112.00%00.00%城市化率2006年2007年2008年2009年2010年2011年随着城市化进程，城镇人口逐年增加、人均可支配收入的稳步递增，必然带动商品住宅消费市场的发展。固定资产投资固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎；在国家宏观调控之下，房地产投资仍增长较快；行业处于上升周期，未来预期仍然较好。近几年，天津市固定资产投资增势强劲。2011天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，年天津市全社会固定资产投资突破8000亿元，从2006年至2011年增长强劲，从趋势看目前仍达到8530.42亿元，同比增长32.4%。处于上升周期。2006-2011年天津社会固定资产投资走势天津市房地产投资情况天津市2006-2012年固定资产投资额120030.00房地产投资（亿元）投资增速（%）26.001000全社会固定资产投资额同比增长率100025.0022.809000853050%83047%80020.00800043%651140%652亿7000574（600060015.415.00500632%505额30%30%13.70500029%13率资12.00）3404402投400022%长元20%40010.00产30002389增资1850定200010%2005.00固100000%00.00200620072008200920102011200620072008200920102011年度一、一、区区域或板域或板块块市市场发场发展及潜力展及潜力研研究究33、、经济现状经济现状北辰区GDP和居民人均收入北辰区经济近几年增长增长速度较快，房地产市场也进入快速发展阶段。随着天津市区向外扩展，北辰区城市化率快速增长,潜在购房人群也逐渐增加。人均可支配收入的持续攀升，对当地消费者的购买力具有较大的支撑。2007-2011年北辰区GDP走势2007-2011年北辰区人均收入走势北辰区2007-2011年GDP北辰区2007-2011年农村居民人均收入GDP同比增长率农村居民人均可支配收入同比增长率60027%1500010.7%50026%1300010.2%40025%入11000收9.7%率P率24%均9000300长D长人G增增9.2%民700020023%居50008.7%10022%30008.2%021%2007200820092010201112345年度年度一、一、区区域或板域或板块块市市场发场发展及潜力展及潜力研研究究33、、经济现状经济现状固定资产投资2007-2011年天津北辰区社会固定资产投资走势近几年，天津市北辰区固定资产投资增势强劲。2006-2011年北辰区全社会固定资产投资累计1182亿元，年均增长51%。北辰区2007-2011年固定资产投资额固定资产投资同比增长率60050%45%北辰区2011年实现生产总值478亿50040%元，比2006年增长2倍，年均增长额40035%资30%率24.8%；财政收入113亿元，其中区级一投30025%长产20%增般预算收入33亿元，均比2006年增长资20015%定1.823%固倍，年均增长；农村居民人均可10010%支配收入14210元，比2006年纯增55465%00%元，年均增长10.4%；全社会固定资产投20072008200920102011资五年累计1182亿元，年均增长年度51.4%；内资到位五年累计660亿元，年均增长38%；外资到位五年累计24.4亿美元，年均增长29%；出口创汇31亿美元，比2006年增长51%，总量居全市区县首位。一、一、区区域或板域或板块块市市场发场发展及潜力展及潜力研研究究44、人口、人口发发展及展及预测预测受天津经济发展战略规划带动，北辰区近几年人口增速较快，截至2011年底人口已突破60万人，据有关部门预测截止2020年，北辰区人口就将达85万左右。1000000750000500000置业人群250000。201120152020二、二、区区域或板域或板块块市市场场土地市土地市场发场发展情展情况况11、土地、土地供供应应及价格情及价格情况况在房地产调控下，开发商拿地热情不高，天津土地成交溢价率低位徘徊，而天津整体土地市场成交量价齐跌，土地市场进入寒冬期。在持续了一年高压调控与监管措施下，2011年天津土地市场整体仅放量同比去年有所增长，其余相关指数全面下降，住宅类用地更呈现低迷的状态。开发商资金链紧张，整体拿地热情不高，全市各区域成交量、成交单价下跌，溢价率持续走低，各地缓拍、流拍现象屡见不鲜，土地市场进入名副其实的"寒冬期"。2011年天津市土地供应量上涨，全年供应土地1019宗，供应面积6536万平方米，同比增加2%；其中住宅类用地219宗，供应面积1661万平方米，同比大幅减少40%；商办类用地166宗，供应面积790万平方米，同比增加55%；工业用地633宗，供应面积4084万平方米，同比增加29%。土地成交方面，全年共成交土地943宗，成交面积6010万平方米，同比增