长沙五一广场项目发展方向研判长沙百胜2010-01www.fdcsky.net房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879开发商目标是什么？2通过与开发商的初步沟通，对开发商的情况与目标整理如下：?价格目标：主力物业类型，销售均价达到1.2~1.5万元/平米，甚至更高。?速度要求：在保证利润的基础上，维持适当的消化速度。?物业处置方式：项目地处长沙核心区域，未来升值潜力巨大；开发商流动资金较充裕，融资渠道顺畅；基于以上两点，开发商希望采取“销售+持有”的物业处置方式，保留一部分升值潜力较大的物业。3从地块出发，初步研判可行性物业形态4?地块先天条件区位：长沙市五一广场旁，商业/商务氛围浓厚，人流量大。占地面积：4765.57㎡净用地面积：3760.7297㎡容积率：8.0建筑密度：30%建筑基地面积：1129.347㎡总建筑面积：34793.20㎡?初步研判从以上地块已经条件直观的判断，项目的发展方向为：建筑数量：单体楼建筑类型：百米高层物业类型：公寓、写字楼、酒店、酒店式公寓、商业裙楼5从市场条件出发，筛选可行性物业形态6市场调研——区域未来发展地铁站出口示意?与本案相邻的五一绿化广场未来将会是长沙地铁一、二号线的交汇处，人流量巨大；?政府投资8.9亿元，将在五年内建成9.5万五一绿化本案高层平米的三层地下广场，其中一层为地下商场广场棚户，面积约为3万平米，地下二、三层为停车五一大道位，可容纳1300辆汽车。?本案各类物业的升值潜力巨大，在地铁开通后将会呈现跳跃式增长。因此，建议开发商尽可能多的开发/持有商业物业。7市场调研——写字楼现状　中天国际中隆国际亚大时代喜来登写字楼1.项目概况占地面积（平米）15114.64500332317870总建面积（平米）177513.45000032546105426商业体量（平米）217878928524920800套房体量（平米）141617446432729726880（写字楼）车库体量（平米）10893535731501100090以下10%90-12020%120-15020%户型配比最小单位为270平米200平米左右为主200-300平米左右为主150-18015%180-21015%210以上20%当前均价（元/平米）120001200015000只租不售销售方式可租可售可租可售可租可售购买客群省内外大中型企业长沙中小企业为主金融、地产企业为主地产、金融、工商等企业总部2.经营状况租金水平（元/平米/行政公馆545060240月）写字楼90行政公馆80%出租率（%）90%100%98%写字楼60%租赁客群长沙中小企业为主长沙中小企业金融保险、500强总部地产、金融、工商等企业总部8　中天国际中隆国际亚大时代喜来登写字楼3.商业部分裙楼层数（层）4556平层面积（平米）5000180010503514招商银行长沙分主力品牌店鸿基酒楼、手机超市金悦酒楼美美百货行健身中心、游泳池、空中花长沙公共资源交易中六楼心园4-5楼长沙建设工程交易中会议中心五楼五楼喜悦中餐厅心健身会所写字楼1-7楼为招宴会厅、多功能厅、商务中行长沙总部；行三楼鸿基酒楼四楼业态分布心政公馆裙楼招商中；盛宴、湘飨、班尼意大利餐二楼移动手机超市2-4楼金悦酒楼三楼厅、茶吧、逸雅休闲；美美百货一楼邮政、建行、移动一楼中信银行1-2楼浦发银行写字楼大堂烟酒店首层租金水平8元/平米/日7元/平米/日6元/平米/日6元/平米/日出租率（%）30%100%100%100%品牌店经营方式招商中租赁场地自营租赁场地自营租赁场地自营经营时间-3年7年3年经营状况-较好较好很好9　中天国际中隆国际亚大时代喜来登写字楼4.车库部分车库层数（层）2332车位总数（个）678200120502智能刷卡系统，墙面为石材、玻璃等，硬件配置智能刷卡系统智能刷卡系统智能化管理系统天棚吊顶，地面为高档石才及其它高级装饰材料；软性服务无无无无停车收费标准(元/300400300450月)经营方式绿城物管自营自营旗下物业公司管理10市场调研——酒店现状　通程大酒店茉莉花酒店皇冠假日酒店喜来登酒店1.宏观数据总建筑面积（平米）10万3.8万平方米　3.5万平方米5万平方米商业面积（平米）500023754000　21800260间（16层，1-3层为配套；3-16层为客房）客房体量450间431间29964产权可售/1.5万/㎡(2手)酒店的停车场包括室内及室外两部分，可提供车库面积/层数地下一层+地上停车场地下两层加地上停车场300个停车位。室内停车场位于酒店的负二及负三2层层地下一层，200多个车位，地上停车地下两层400多个车位，共502个车位，地上49个，地下车位数/收费场120个；小车3元/小时，大车4/地上停车场100个左右，300453个小时住店客人免费停车2.商业部分商业裙楼层数/面积三层/5000㎡四层/2375㎡三层/4000㎡　六层/21800㎡一层大堂精品店；二层天一层世界名品中心(经营品牌有之道足浴（08年2月份开美美百货BALLY、CANALI、Maxmara、boss)不同楼层的业态业）、尚艺美容美发（08苹果专卖、凯旋门婚纱摄影、甜品店浦发银行、花店、咖啡厅；二层美食街、三层年4月份开业）、健身；写字楼大堂烟酒店金色家族三层快乐潇湘商业门面的租金及总除一个门面外其余均在营业100%　100%100%体出租率首层租金水平6元/平米/日４元/平米/日6元/平米/日６元/平米/日主要品牌店的租赁租赁租赁租赁经营方式及经营时间已经营4-5年已经营1年已经营2-3年　已经营2-3年　11　通程大酒店茉莉花酒店皇冠假日酒店喜来登酒店3.酒店配套商务会所（主要经营自助餐）、秦皇食府（包厢32鹏程食府、云裳宫西餐厅、雅聚廊茶3间主题餐厅，座位总数398，2间风格相异的酒盛宴西餐厅、赞吧国际餐厅以及餐厅数量及相应面积个，宴会大厅（38席），吧、商务茶室、雪茄屋、萃华苑食街吧喜悦中餐厅，总面积8905㎡另设特色卡座（3桌），共计餐位700余个无泳池泳池面积270㎡无泳池1670㎡　12间设施完善的宴会及会议厅(皇冠宴会厅:3504个会议室；1个多功能厅；可容纳9个，面积分别为人；皇冠宴会厅1:110人；皇冠宴会厅2:120人2000多平米会议空间，设有九间会议厅数量/面积1600人，可根据客人的需要，随意分53、62、72、73、184；皇冠宴会厅3:110人；欧洲厅1:50人；欧洲厅多功能会议室、一个无柱式宴会/容纳人数隔成大小不等的会议室、展览厅和宴、217，可根据客人需要2：50人；欧洲厅3：60人；亚洲厅：60人；厅和一个商务中心会厅拆成大小不同的会议室美洲厅：12人；澳洲厅：12人；董事厅：20人；商务中心会议室：8人)保龄球中心（球道8条）、台球室、夜总会、红吧、健身房、TechnogymExcite跑步机和阻游泳、棋牌、桑拿、卡拉OK、美容美发、台球、酒店配套乒乓球中心（72平米）、美容美发、棋牌室、KTV包房、美容力训练器、足底按摩、蒸汽室、夜总会、乒乓球桑拿、夜总会、棋艺、健身水疗、足浴按摩桑拿、室内泳池、水疗中心酒店配套的经营方式出租+自营出租+自营　出租自营消费群体住店客户、周边及市区客户住店客户、周边客户为主住店客户、周边及市区客户住店客户、周边及市区客户12　通程大酒店茉莉花酒店皇冠假日酒店喜来登酒店4.客房部分淡季/旺季11、12、1、2月份为淡季11、12、1、2月份为淡季11、12、1、2月份为淡季　11、12、1、2月份为淡季政府人士、商务人士、外商人士旅游人士、日常接洽招待、本主要有商务人士、会议团队、外来旅游人员、合以高级商务人士、境外客户、会客户群体、会议团队、外来旅游人员等，市客户、合约客户等约客户、通过酒店订房机构入住的客户议团队为主合约客户占了40%左右的比例高级客房：688（含早餐）638（不含早餐），标准间：596，高级单间：高级客房328/商务客房358/豪华客房：728（含早餐），678（不含早餐）888、988（面积32）、行政间客房收费标准626，休闲套房：780，商务套豪华商务客房398/CEO套房；高级套房786（含早餐），686（不含早餐）1088、豪华套间一室一厅(日租金)房：898，复式套房：1680598，行政套房788，豪华套房1188，另加15%的服1788，二室一厅2088务费整体出租率80%75%70%　70%高级间：所在楼层:15-18；豪华豪华套间4间，标准套间4间标准单人间：44，高级单人间：43，间：所在楼层:19-26；行政间:不同档次客房的套数大使套房和总统套房86间，标准单间41间，双标106间标准双人间：85，豪华套间：21，标准套间54所在楼层:27-30；豪华套间：房型面积:在楼层:19-27高级客房：面积：37平方米，楼层：5-7层；商务客房：面高级间;房型面积:33-44;豪华标准间：29，高级单间：37，积：37平方米，楼层：8-12高级客房：35，豪华客房：42，高级套房60，间:房型面积:33-44;行政间:不同类型客房面积休闲套房：40，商务套房：层；豪华商务客房：面积：37行政套房50-65，豪华套房96房型面积:33-44；豪华套间：房53，复式套房：135平方米，楼层：10-11层；型面积:74CEO套房：面积：58平方米，楼层：9层高级客房：床型：大床1.9米/双床1.2米，宽带：免费，浴均配有喜来登“甜梦之床”、32室为独立淋浴房无浴缸32到42英寸的等离子电视，保险箱,套房带客厅客房配置标准--英寸液