长长沙沙··恒大雅苑周恒大雅苑周边竞争楼盘边竞争楼盘及及长长沙重点典型沙重点典型个个案分析案分析长长沙公司沙公司营销营销部部2010.5.202010.5.20热身一目录第一部分楼盘分析的方法第二部分恒大雅苑竞争楼盘分析第三部分长沙市其他区域重点楼盘分析第一部分楼盘分析的方法SWOT分析的方法SWOT分析　　SWOT分别代表：strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities(机会)、threats（威胁）。　机会opportunities　SWOT分析通过对项目（放在规避劣势利用优势市场中）的优势、劣势、机会和把握机会把握机会威胁的加以综合评估与分析得出劣势优势strengths结论，然后再调整项目资源及项weaknesses规避劣势利用优势目策略，来达成项目的目标。避开威胁避开威胁威胁threats用SWOT分析恒大雅苑第二部分恒大雅苑竞争楼盘分析竞案楼盘分布湘江世纪城山水湾毛坯均价：5500元/㎡毛坯均价：3500元/㎡起价：5200元/㎡华润凤凰城毛坯均价：4350元/㎡恒基凯旋门恒大雅苑起价：4000元/㎡5号楼均价：4300元/㎡藏珑圣爵菲斯第一湾湖景毛坯均价：6200元/㎡4900-5500元/㎡均价：5400元/㎡财富名园毛坯均价：4750元/㎡起价：4100元/㎡威尔士春天长大卧虎毛坯均价：4300元/㎡售罄，二期7月后推出毛坯均价：4500元/㎡起价：4300元/㎡楼盘统计表万家丽北板块楼盘名均价（元/销售情况楼盘地址开发商物业类型客户来源称平米）4月底项目5期蓄客主要为国防科大教师人湖南致盛愿联排、，预计7月开盘愿景.山4000元/平员、广电中心工作人员长沙市万家丽北路景房地产开洋房、高（400套）。1—4水湾米、万家丽路沿线客户，发有限公司层期均已售罄，整体销售量去化75%。星沙范围客户较少1148长沙市南北主干道火套现房湖南华能房171314周边学校老师购买较多星北路与湘龙路交汇3700元/㎡，、、红树湾地产开发有小高层，特别是机电职院的老处，湖南省机电职业平米楼在售，所剩房源不限公司50师，万家丽路沿线为主技术学院旁边足套。长沙县城东北，潇湘浙江郡原房5月开盘，39套房郡原.居洋房.高5500元/平开福区、芙蓉区改善自西路以南，西接建设地产投资有源，现阶段销售率近里层米　住型客户中的万家丽北路限公司70%。长沙圆梦房5、6号楼基本售完圆梦.完长沙市万家丽北路与3100元平万家丽路沿线客户为主地产开发有　小高层，4号楼房源不足美生活潇湘西路交汇处　米　导　限公司　40套。湖南世景置158㎡中间套剩16世景华万家丽北路与潇湘西小高层高3300元/平万家丽路沿线客户为主业有限公司套，其余全部售完庭路交汇处　层　米　导，部分星沙客户　　　长沙瑞海售完万丽景长沙县星沙镇土桥万家丽路沿线客户为置业有限小高层　售完　园村　主导　公司　楼盘统计表星沙板块楼盘名均价（元销售情况楼盘地址开发商物业类型客户来源称/平米）预计推出6、7号栋，共约224套，其中6、7爱琴海星沙镇滨湖路南、东一湖南博隆置业发普通住4000元/号栋各约112套，预计星沙当地客户为岸线西展有限公司宅,高层平米上市时间为2010年9主月；价格预计4000元/平米。一期开盘时间：08年970%星沙本地华润凤星沙大道与望仙路交汇4300元/月20日，目前已交房，，长沙、省内、华润置地高层凰城处平米二期10年4月左右推外地各占10%9#、10#长沙经济开发区南山路湖南汇坤投资置4350元/尾盘外地投资客为尚城.高层2号业有限公司平米　主恒基凯旋门5号栋王座星沙当地的事企恒基凯星沙开元路与东四线交恒基兆业地产有　高层,小4900元10年1月22日开盘；业单位中高层领旋门汇处西北角限公司高层,多层平米　去化93%。导、政府官员、成功星沙商人幸福里润城目前在售83-150平米的两房至四房，长沙星河苑房地均价4000-4200元/平米。小高层高4000元/幸福里开元西路产开发有限公司三期VIP认购中，98折星沙客户主导　层　平米　　优惠。楼盘统计表金鹰月湖板块物业均价（元/平销售情况楼盘名称楼盘地址开发商客户来源类型米）联车站北路客户有一定区域性，集中在广长沙双瑞房地排、湖景：6800元/藏珑湖上与浏阳河5月将推出新房电、科大、各大市场（南湖、产开发有限公洋房平米；非湖景：国际花园交汇处源，目前销售房马王堆、万家丽、高桥）、中司、高4800元/平米源仅剩余150套央区中高层管理人员层左长沙市开湖南长大房地一期售罄小高福区万家产开发有限公均价4500元/区域性强，集中在广电等企事长大卧虎层，丽北路2司平米业单位及原有社区内，高层段368号开福区万湖南省友联置一期售罄威尔士春高层均价4300元/万家丽北路原住民及周边单位家丽北路业有限公司天平米客户二段开福万家目前在售为一期丽北路二长沙理想房地小高均价4750元/1、2、5、7长沙大学、长沙大学附中、广财富名园段18号产开发有限公层，平米栋.一期4、6电等单位职工，及当地原住民（西湖楼司高层号栋预计在6月西边）份推出车站北路3房、4房产品区域性强，集中在四方坪企事与浏阳河小高都还有，现在剩第一湾湖南富湘地产5000元/平米业单位及原有社区内，如国防交汇处层余房源约800套。科大、科大家园、水木轩等。重点竞争楼盘藏珑长沙双瑞房地产开物业类型高层、别墅热线电话0731-82638888开发商发有限公司地理位置长沙市开福区洪山路188号代理商合富辉煌占地面积(亩)500建筑面积(万㎡)54容积率1.85规划总套数2185累计销售套数1678开盘时间2009/4/1项目位于长沙市开福区，紧邻国家级长沙经济技术开发区，东临火星大道，靠近长沙世界之窗和湖南广电中心，北临工程兵大道，与长沙大学对望，西南与月湖公园融为一体，连接浏阳河风光带，南有319国道城区段与城市主干道相连。项目区域交通便捷，区位优势明显，自然环境优越，将成为集文化丶教育丶高科技丶商贸丶居住一体化的综合性区域。项目介绍项目总占地面积为1500亩，首期开发的第一地块占地面积约为500亩，总用地面积为307300平方米，总建筑面积460160.15平方米。项目定位为中高档生态住宅，建设内容主要包括独栋别墅丶双拼别墅丶花园洋房丶高层住宅丶商务楼，会所丶星级酒店以及与之配套的综合性服务设施，金融商业，文化娱乐，社会服务，市政公用设施等，其中一期以带电梯高层丶花园洋房为主和部分独栋别墅和联排别墅，二期以高层和小高层为主。公园：月湖公园学校：长沙大学丶长沙大学附中商场：毛家桥水果市场丶麦德龙超市配套设施医院：163医院银行：建设银行丶工商银行其他：会展中心丶金鹰影视城项目二期在4月24日加推2栋33层高层，2梯2户结构，共110套房源，168-180平米销售动态大三房和四房户型。开盘前蓄客约120余人，但开盘当天到场人数不到60人，现场人气不足略显冷清，最终签约34套；开盘过后，陆续销售了6套。重点竞争楼盘藏珑优势：劣势：1.半岛豪宅，长沙首席国际湖居1.目前交通不便2.项目西南面环境优越，面朝月湖公园2.项目周边生活配套不完善3.物业形态多样，别墅、洋房、高层、小高3.单价高、面积大，总价较高，客户群体有层等局限性重点竞争楼盘长大卧虎湖南长大房地产开物业类型小高层，高层热线电话84692555开发商发有限公司地理位置长沙市开福区万家丽北路2段368号代理商自销占地面积115建筑面积(㎡)21万容积率2.9(亩)规划总套数　累计销售套数591开盘时间2008/10/28位于长沙市万家丽北路与阳光路交汇处西南角，东临万家丽北路，西接规划中的月岛公园项目介绍，南距新修的浏阳河大桥仅500米，北离月湖公园1100米。该项目不仅交通便捷，并凭借倚靠的数百亩月岛公园，拥有着无以伦比的自然生态环境。商业：麦德龙超市，马王堆市场金融：建设银行工商银行中小学：马栏山小学，长沙大学附中配套设施医疗：利兹医院解放军163医院，马王堆医院交通出行：701158122区内配套：会所，幼儿园一期仅剩少量51-55平方米的一房和164-178平方米的四房，二期预计在2010年底至销售动态2011年初开盘。重点竞争楼盘长大卧虎优势：1.临城市主干道，交通便捷劣势：2.邻月湖和金鹰影视文化城，自然环境优，文化娱乐配套多所处板块处于发展期，商业生活配套不够完善重点竞争楼盘威尔士春天湖南省友联置业有物业类型高层热线电话82233555开发商限公司地理位置开福区万家丽北路二段代理商自销占地面积141.32建筑面积(㎡)360000容积率3.5(亩)规划总套数633累计销售套数602开盘时间2009/4/18是由浙商背景的湖南友联置业有限公司斥巨资精心打造的公园（PARKHOUSE）文化物业，总建筑面积达36万平米。项目位于万家丽北路与匍园路交汇处东南角，分两期开项目介绍发，一期由1、2、3、4共四栋高层组成，二期共7栋高层，另规划有幼儿园、会所及商业街商业：麦德龙超市，马王堆市场金融：建设银行工商银行中小学：马栏山小学，长沙大学附中配套设施医疗：利兹医院解放军163医院，马王堆医院交通出行：704、701、158、122、915等多条公交线路途经区内配套：会所一期4栋均已主体完工，在进行外装修及内装修，2011年4月前可交房，目前一期已销售动态售罄，成交价格在3800-5300元/平方米之间。二期根据工程进展情况预计在2010年下半年推出。重点竞争楼盘优势：劣势：1.新古典主义的建筑风格1.公共交通及周边配套有所欠缺，发展不够成2.近3万平米的超大英式中心园林、130熟米超宽栋距2.目前周边居住氛围