鼎泰投资咨询2011年08月宝安鸿基湘潭项目定位方案谨呈：宝安鸿基地产集团股份有限公司湖南宝安鸿基房地产开发有限公司基本属性附属条件属性项目界定本体素质规划限制条件zzzz项目自身素质本体本体01城市属性——项目本体基本属性长株潭城市群核心城市长株潭城市群核心城市重要工业基地，经济强市重要工业基地，经济强市生态宜居的现代化工业生态宜居的现代化工业新城和文化旅游名城新城和文化旅游名城湖南省第五大城市湖南省第五大城市人口密集城市人口密集城市A/其总面积平方千米，为湖南省第大城市现辖湘乡市、韶山市、湘潭县和雨湖区、岳塘区两个城区年湘潭人口人，其中岳塘区总人口万在全市排名中，潭市排在全市第三，人口密度人平方公里，仅次于长沙市。??50155,2010274855234549/城市属性——项目本体基本属性立体交通健全，交通四通八达立体交通健全，交通四通八达A/航空湘潭至黄花国际机场路程仅需30分钟，已开通39条航线，可直飞北京、上海、深圳、香港、曼谷等大中城市。远期规划建设湘潭韶山机场。铁路湘黔线横贯市境，京广线在市区经过，洛湛线在市境西北经过。正在建设中的沪昆高铁贯穿全境，在市区内规划建设两座大型客运站。京广线湘潭联络线也在规划建设当中。10余家大型企业各有铁路专线与这两大主干线相通。城铁长株潭城铁已经进入施工阶段，在湘潭境内将建设昭山，荷塘，板塘，湘潭四站。预计2014年底前建成通车。公路湘潭公路四通八达，107国道和320国道构成境内公路网的主干，上瑞高速、京珠高速公路、长潭西高速、潭衡高速穿城而过，辖区内与高速公路的连接口达15个，湘潭为全国地级市高速公路最密集的地区，公路密度大大高于全国和全省平均水平。港口湖南省最大的河流湘江穿过市区，至2009年底，湘潭共有泊位55个，其中500吨以上的泊位有17个，1000吨级泊位增加到了10个，港口年吞吐量达到640万吨。随着湘江二级航道的规划建设和长沙湘江航电枢纽的建成，湘江通航能力将进一步提高，湘潭港将成为湖南内河独有的港口群。本案中心地带”金三角“区域界定——本案项目本体基本属性双马工业园区九华区岳塘区雨湖区位于岳塘区内的双马工业园区内双马工业园位于长沙、株洲、湘潭三市交界的是湘潭市的城市CLDzzzA/双马工业园引进企业共计27家，已完成投产企业14家，每年年收益高达49.55亿元，可提供岗位5599人。湘潭本地的实力企业拥有较为庞大的中高层管理人员和技术骨干，这类人经常进出湘潭，其收入水平、购房能力均较强。年收入在20万元以上的1000人多为中高层管理人员，这些中高层管理员具备较强的多次置业能力。区域界定——项目本体基本属性双马工业投产企业序号公司名称年收益(亿元）员工人数1湖南迅达康赛普集团1020002湖南金钢钢结构有限公司84003楚天金属制品厂21004华一重工机械股份有限公司1.51005中山仪器0.81206市健车行0.54997飞博塑胶24008双马电器集团0.44809飞鸽药业集团230010通达电工0.15011瑞龙液压1.2515012天士力民生药业1040013世通电气630014锦宏重工5300总计49.555599·双马形成以机械、电子、金属、制造、建材、药业、石油等综合性工业园A/瑞龙液压天士力民生药业经济产业区域界定——项目本体基本属性世通电气锦宏重工A/区域界定——项目本体基本属性A/规划中学规划小学规划商业地块地块位置——项目本体基本属性原规划B/位于双马工业园，东临楚天路，南接霞光路长株潭综合交通一体化的第一站（城际铁路是长沙2010年重点建设支持的两型社会项目）zz项目本体基本属性基础指标——万㎡中式大宅五岳新城二期，原生坡地地块构成2.42综合容积率、低密度、较低开发强度产品初步拆分可发展别墅、高层等一个幼儿园、顶级会所、国际标准网球场、B/商业等配套zzzzz40藏湖锦宏重工安置房项目瑞龙液压项目北侧及西侧属未开发区域，以村屋为主；项目东面及东北面为别墅项目藏湖及安置房，南侧均为企业工厂暂无居住氛围处于起步阶段四至分析建设中的霞光大道SWOT项目本体基本属性基础指标——B/地块：原生坡度适宜于规划发挥；部分路段昭示性较强；容积率，产品组合与整体规划存在较大的灵活性。环境：地块周边是产业基地，整体氛围较为便利与静谧；交通：地块四面环路，交通到达率高，各级路网四通八达；品牌：宝安鸿基上市品牌优势；竞争：别墅项目少，有利于项目确立周边第一居所优势地位；地段：项目非中心地段，现阶段的认可度也比较有限；地块：项目南侧有工业厂房，对于项目打造高品质社区形成一定困扰；的容积率在片区同品质中是最高的；配套：在工业园环抱的情况下，目前项目周边的生活配套、公共交通配套、教育医疗配套匮乏；价格优势：岳塘相对于周边发达城镇存在价格洼地优势；组团优势：以双马工业园的发展为依托，项目与藏湖共同打造一个良好的城镇级独立高端物业组团；竞争优势：江南城系列产品在片区有较大的优势，产品品质及园林规划都将优于其它项目。调控：目前限贷不限购，但政策环境仍处于严峻变动中；平台：双马工业园政府投入力度不大，发展速度较慢，不如预期；产品：高层产品市场体量大，竞争激烈；??????????????2.422.54分钟202小时项目附属条件属性B/目前仅有楚天路通达项目；项目周边道路未实现完全连通（霞光路）；医疗、邮政等服务类配套无；餐饮、购物等生活类配套无，档次较低；学校幼儿园规划但未建地块南侧拥有湖景资源和山景资源。目前唯一的交通可达性，较差的道路连通性滞后的各类生活配套较好的湖景、山景资源??????项目界定宝安鸿基地产进入湘潭的首个产品，具备良好的区域经济基础及前景、有一定市场认知、缺乏实际高度认可半成熟区域中拥有一定内部景观资源的中高端项目D/宏观市场情况中观市场情况区域市场情况市场机会选择市场市场02宏观市场因素影响、央行决定从年月日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，调到；月份我国居民消费价格同比涨幅达到．，创下近三年来新高。、年第二季度全国地价总体水平小幅上升，环比增速持续回落。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海全国三大区域综合地价环比增速均呈回落态势；但经济总体增长、通货膨胀预期及持币者入市避胀形势下，土地价格总体反弹压力不可低估。、剔除政策保障住房因素，由于市场商品住房土地供应、开工建设、销售总量都受到刚性制约而不能够有效放大，商品住房供求关系仍趋紧张（供不应求），市场商品住房的价格毫无可能下跌。、年底，中国开发商是抱团取暖，很差钱。年底，中国开发商是腰缠万贯，弹冠相庆，不差钱。年，开发商艰难度过调控，中国开发商不会惧怕政府现在颁布的这些调控政策。年，开发商弯着腰、听着耳边风，不啃声、蹲着练内功，是众多开发商的主要表现形态。120116200.521.5%7(CPI)65%22011“”342008“”“”2009“”“”“”20102011A/央行年内连续提高6次存款准备金率，CPI再创新高2011年的总体趋势是“平稳”品质决胜的时代开始注重对于客户资源的争夺和维护zzzz中观市场因素影响喜人的成绩（消化率）背后是透支客户的鉴赏力（品质好的项目极少）上半年的新推量较多，下半年会有几个代表板块的集中释放，价格将有较大幅提升，高品质项目叫好又叫座，更为注重对不同层级及来源客户的争夺B/本案九华区域，主要是临近长沙和火车站，带动区域居住配套的发展，但前景看好。组团均价在元平4000-4500/岳塘板块九华板块雨湖板块中观市场因素影响城市地图——市政中心，政策导向性非常明显，也带动区域的快速发展，是发展最快的区域，目前供量及未来潜在供应量都极大。组团均价在元平4000-5000/老城区，近几年加快旧城改造进程，发展空间有限，区域供应量较少，且产品均面向刚性需求，均价在元平3000-4000/B/普通住宅主要分布于三大板块，并城市由雨湖板块逐步向东移，向岳塘板普通住宅主要分布于三大板块，并城市由雨湖板块逐步向东移，向岳塘板块及九华板块发展块及九华板块发展产品类别金侨书香语林·高层、小高层城郊尚玲珑·3容积率建筑面积㎡240012亩万㎡多层、小高层、高层、商业春满江南亩万㎡高层、小高层湘电友谊一号亩㎡小高层盘龙名府君泽府亩万㎡小高层城郊新府华城亩亩㎡小高层东方名苑二期··2400123150282.9258321.81002604152.8320622.7120120余亩㎡高层、小高层依科铂宫17021614.932.3占地面积㎡㎡中高层和高层92489.774279872.253.1平米㎡高层中地凯旋城万平米万㎡小高层商铺湘银熙城纳帕溪谷平米万㎡高层小高层160·32000968253.3830347604202.98平米㎡小高层湖湘林语平米㎡高层小高层云盘香郡1331402340002.8366685791523.2平米㎡高层城郊华雅花园平米㎡小高层建鑫城国际社区平米㎡高层、小高层宜华湘江名城·11192.8361336.735.4877608.47241434.562.5417250.361198906.95中观市场因素影响区域市场——年岳塘区在售高层项目列表项目名称2011芙蓉世纪城B/岳塘区小高层、高层项目较多，容积率较大，在之间，占地面积也都较大。3-6.95剩余套数一房二房三房四房一房二房三房四房一房二房三房四房金侨书·销售率均价元/㎡开盘时间总数推出套数比例套数中观市场因素影响区域市场——年岳塘区在售高层项目列表2011年岳塘区在售高层项目列表2011140-1589056060%40%650650年90%65依科铂2010380090-130面积36-4068-98