企划部2012年5月土地市场一、供应分析2012年5月份，已公布有114宗土地上市，上市面积共计589万㎡，供应量环比4月份上涨了26%，供应市场继续回暖。5月，新增挂牌土地114宗，其中住宅类9宗，居住混合类11宗，商业类26宗，工业类68宗。新增居住用地44万㎡，占7%；居住混合用地112万㎡，7%占19%；商业用地12919%万㎡，占22%；工业用地304万㎡，占52%。52%工业类用地占供应量的22%第一位。各类用地分布如图：居住居住混合商业工业（数据来源：天津市土地交易中心）5月，市内六区新增供应2.9万㎡，其中居住混合类2.75万㎡，商业类0.16万㎡；环城四区新增供应60万㎡，其中居住类3万㎡，居住混合类33万㎡，工业类24万㎡；滨海新区新增供应180万㎡，1企划部其中居住类1万㎡，居住混合类77万㎡，商业类57万㎡，工业类45万㎡；远郊地区新增供应346万㎡，其中居住类40万㎡，商业类84万㎡，工业类222万㎡。从本月数据图来看，5月份各区域供应总量最大的来自远郊五区县，工业投资比例有所下降，相反商服地块的供应大幅上升，本月市内六区出现大幅优质居住用地供应。各区域供地分布如下图：3500000300000025000002000000150000010000005000000市内六区环城四区滨海新区远郊五区县工业商业居住混合居住（数据来源：天津市土地交易中心）2企划部重点关注：1、本月，来自和平区大沽北路东侧编号为津和大（挂）2012-041号地块挂牌上市，四至范围为：东至吉林路，南至哈尔滨道，西至大沽北路，北至长春道。（图中红色区域）规划土地用途为城镇住宅、商服，挂牌起始价为17.5亿元（不含市政公用基础设施大配套费）。折合楼面价格8314元/㎡。3规划指标情况表地块土地面积建筑面积建筑密建筑限高规划性质名称(㎡)(㎡)度（米）居住31400A8820.965%75（含商业）（含商业7600㎡）居住84900企划部B1231240%180（含商业）（含商业5400㎡）C商业金融业6408.19420055%210总计27541210500其他要求:住宅建设规模中应包括阳台、阁楼及配套公建建筑面积;居住套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到住宅总规模的70%以上。受让人应自土地出让合同签订之日起1年内开工，4年内竣工。项目处于天津传统商业中心，毗邻津塔、解放北路金融街、滨江道商业街等天津地标性区域，享有最成熟的城市商业配套。区域内可开发用地几乎绝迹，本项目的稀缺性毋庸置疑。周边在建的星河湾项目、恒隆广场、合生广场等项目多为商业用途，如本地块有一半以上的纯住宅实属罕见。以周边项目价格来看，本项目住宅未来价格肯定在3万元/㎡以上，起挂楼面价格并不算高。但总地款，一单成功出让就将诞生新的4企划部土地出让面起始价楼面价（元/地块编号地块位置土地用途容积率总价地王。按以往经验判断，本项目的开发商必定是业内有雄厚资金积（㎡）（万元）㎡）实力的企业，未来的运作值得长期关注。津丽张东至海航路，南至2、本月位于津滨大道南侧编号2004-049津丽张2004-049号中的两幅地块挂牌已转让地块，西至33553.9居住1.6205003818.5汇航路，北至海航上市，土地体量不大，起挂价格较为合理号J。路津丽张东至汇航路，南至2004-049商业金融海昆道，西至连航36468.12.5254002786.0号B（B1、业、居住路，北至海莲道B2）目前该区域内万科、远洋、金隅均有在建在售项目，这两幅地块不知是有他们中的哪家获取储备后续开发，还是由别家开发商进驻共同打造区域市场。值得关注的是这两幅土地有可能出现一定的溢价。3、本月宁河县桥北新区两幅土地上市，不出意外的话这将会是恒大〃御景半岛的后续开发用地，其低廉的价格保证了项目有足够的价格运作空间，其后期的推盘战略值得关注。土地出让面积起始价（万地块编号地块位置土地用途容积率（㎡）元）津宁51653.11.0-1.710228（挂）宁河县桥城镇住宅2012-05津宁北新区16949.41.0-1.353356（挂）2012-045企划部二、成交情况2012年5月份共有129宗土地成功出让，成交面积700万㎡，成交量大幅上涨，环比上月上涨了90%。5月共成交129宗土地，其中居住类4宗，居住混合类2宗，商业类9宗，工业类114宗。成交居住用地41万㎡，占6%；成交居住混合用地7万㎡，占1%；成交商业用地42万㎡，占6%；成交工业用地610万㎡，占6%1%87%。本月工业类土6%地仍然占最大成交量，各类土地成交情况如图：87%（数据来源：天津市土地交易中心）居住居住混合商业工业5月，市内六区有一幅居住用地成交，成交面积7.68万㎡；环城四区成交122万㎡，其中商业类8万㎡，工业114㎡；滨海新区成交94万㎡，其中商业类4万㎡，工业90㎡；远郊五区县成交476万㎡，6企划部其中居住类33万㎡，居住混合类7万㎡，商业类30万㎡，工业类406万㎡。从区位来看，市内六区有居住用地成交，同时诞生了11亿元的天津总价地王。环城四区与滨海新区主要成交工业用地，远郊地区有大量的工业用地出让，其大多来自武清和静海。各区域成交分布如下：5000000450000040000003500000300000025000002000000150000010000005000000市内六区环城四区滨海新区远郊五区县工业商业居住混合居住（数据来源：天津市土地交易中心）7企划部重点成交分析：1、5月11日，天津城投置地投资发展有限公司以底价获得河西区解放南路东侧，编号为津西解放（挂）2011-229号城镇住宅用地。地块东至太湖路，南至渌水道，西至沂山路（图中红色区域）。8企划部该宗地出让土地面积为76840.7平方米，规划用地性质为居住，可建建筑面积不大于192100.7平方米，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，建筑限高为100米。挂牌文件中标明本次挂牌地块上建设的商品住宅部分原则上全部用于天津市还迁安置用房。定购价按届时市场评估价格由解放南路地区开发建设指挥部会同相关部门另行确定。安置后剩余的商品住房由开发建设指挥部统一处置。项目位于梅江东，作为连接梅江和小海地居住区的过渡节点，本项目的战略地位远远大于其经济收益。尽管按规划要求本项目全部用于还迁安置用房，但是作为带动区域房地产市场的先行者角色，已经表达了政府引导居住地迁移的大方向，同时由城投置地来率先开发该区域更加印证了以上观点。本项目未来的公开市场价格以及周边紧邻大片区的土地规划发展值得关注。9企划部三、市场动态1、津土地出让推出三项新规出让金缴款期限延长为进一步加大招商引资力度，宣传天津经济发展和城市建设，吸引更多境内外开发企业参与投资天津搭建服务平台，日前，市国土房管局召开2012年天津土地出让信息发布会。本次信息发布会共发布中心城区24宗地理位置优越、规划条件明确、市场开发潜力大的项目用地，规划建设总用地面积约226公顷。此次发布会推出三项政策和服务举措，一是延长土地出让金缴款期限。对于土地出让价款在10亿元（含10亿元）以上的出让地块，受让人按国家政策要求自土地出让合同签订之日起30日内缴纳土地成交价款50%的土地出让金后，可自合同签订之日起180日内缴齐全部土地出让金（原为90日内缴齐全部土地出让金）。二是对于土地出让价款在10亿元（含10亿元）以上的拟出让地块,结合土地招商引资情况及意向竞买人的要求,竞买人可采用联合竞买方式参与竞买（原为竞买前必须成立新公司）。三是鼓励境外投资者参与土地竞买。境外投资者可通过竞买预申请、缴纳外币保证金方式，在天津市设立外10企划部商投资房地产企业参与土地竞买。市国土房管局将与外汇管理局、市商务委等单位建立联合服务小组，为外商在津投资跟踪服务。观点解读：地方政府适度放松政策是一件对大家都有利的事，应当注意政策导向鼓励大项目的招商引资工作。2、住宅"热"土地"冷"20城土地出让金跌至3年最低尽管土地价格下降，但是全国20个重点城市前5个月土地市场共计成交1691块，累计土地出让金为1892.6亿元，仅为去年全年土地出让金的21.3%，同比大幅缩水了1140.9亿元。其中，住宅用地累计仅成交380块。中新网5月31日电得益于刚需集中入市，5月全国各城市住宅成交量纷纷攀高，而与住宅市场的?成交热?相比，当前全国土地市场的冷清却已经在全国范围内蔓延，并且在5月份进一步加重。根据链家地产市场研究部向中新网提供的统计数据显示，5月包括北京、上海、广州、深圳在内的全国20个重点城市土地出让金仅为237亿元，创下自2009年3月以来，3年时间内土地出让金的历史新低。与此同时，5月的成交土地宗数仅294块，也在继今年3月份后，再次落入200块的级别。11企划部前5月土地出让金缩水约1141亿元住宅用地流拍率超12%虽然目前全国土地市场的楼面价已经出现较为明显的降幅，然而成交量却仍持续下行。根据链家地产统计数据显示，今年前5个月内，全国20个重点城市的住宅用地、商业用地和工业用地楼面价全部同比下滑，其中，住宅用地成交平均楼面价为1953.9元/平米，同比下滑12.0%，平均溢价率为2.56%。尽管土地价格下降，但是全国20重点城市前5个月土地市场共计成交1691块，累计土地出让金为1892.6亿元，仅为去年全年土地出让金的21.3%，同比大幅缩水了1140.9亿元。其中，住宅用地累计仅成交380块。链家地产市场研究部陈雪表示，当前全国范围内土地市场的冷清，所体现出的隐患不仅仅是能否保持土地供应充足，更多的是其给一线以及二线城市的财政收入均带来了