兴田上城2011年营销执行报告目标沟通与制定迅速回迅速回笼资笼资金金利利润润最大化最大化提升企提升企业业品牌知名度品牌知名度销销售持售持续续增增长长目标沟通与制定高利润率理想的销售价格合理的销售周期高销售率通过高销售率形成市场热点目标：保障开发商及时回笼资金用于后续项目开发核心问题客群对位推广方式与渠道对于住宅产品，目标客群自住、投资、自好钱用在刀刃上，对整个战略的布局至住+投资？关重要。寻找媒体挖掘出口！形象占位对于兴国地产布言，上城公寓作为核心产品力需要在实现销售力的同时，更要完成高位地产项目形象力的塑造，以及对于企业品牌力塑造与提升。本案的地标性、首创性，不可超越性，将是形象力塑造过程中最重要的指标项目形象力的第一占位是本项目无可推卸的使命。策略制定前提题目Ⅰ:政策层面2010然后主要调控政策：东华智业2010年8月题目Ⅰ:政策层面2010楼市调控关键词新国十条、首付比例、二套房、三套房、预售、房产税、土地增值税预交率、新国五条、限购令、保障房、公租房、闲置土地、差别化房贷……这其中，每一个词都代表着一次多方角力的核心战场，而每一次主战场的转移，背后都有着说不尽的故事。题目Ⅰ:政策层面房地产调控出牌陷入困局1、两度提高存款准备金政策，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调节开发商的资金成本，需求者的购房成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、降低房价。但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。2、11月14日，温家宝在探访澳门北区工联会时主动表示，澳门应关注物价问题及年轻人置业困难，有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不下来。”“如果真的买不到房，可以考虑先租的办法”这等于宣布房价调控已经失败。高房价一直压不下来，一是源于流动性泛滥，二是源于土地财政，政府不愿放弃既得利益。题目Ⅰ:政策层面银行将成为最牛的“乙方”——银行预售金监管，地产商北京尽失资金调配12月1日《北京商品房预售资金监督管理办法》正式实施，建设部正密切关注北京市的预售资金监管执行效果，并适时在全国房价上涨较快的若干城市逐步推广。所谓预售资金监管，是指对房地产开发商的预售款使用，按工程进度结点进行支取监督，简单而言，就是房地产开发商不得将预售楼盘的预售款挪作他用，而只能用于该预售楼盘的开发与建设。在开发项目投入时，土地的一次性投入成本就会占到50%以上，像北京、上海这样的大城市，土地成本基本会到60、70%，建安支出只是很小比例。如果按“监管办法”规定的四个节点来看，（结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记），均衡的分四个周期从预售收入中支付费用，这个力度已经远远超过防范风险的力度。会造成开发商资金完全冻结在监管帐户里。题目Ⅰ:政策层面从12月1日开始实施，对房地产商来说，资金压力不会来得很突然，不会立竿见影，这个压力大约在半年之后会凸显出来。题目Ⅰ:政策层面政策启示：1、调控政策将从房产税政策、信贷政策、利率政策、土地政策、保障性住房建设五大政策来引导预期，稳定中期房价。2、4月17日“新国十条”分布，标志着调控全面深入。本轮调控不同以往，不仅调控难度大，调控的力度大，而且可能要持续较长时间。3、提高首付比例，刚性需求的购房者首当其冲受到影响最大。为数不少的购房者被迫降低购房要求实现购房愿望。4、收紧开发商资金链，限制供应量，增加预售监管力度。5、从目前的情况来看，房价仍然不肯低头，因此，不排除国家继续推出第三轮调控政策的可能性。除了加息巨大的空间尚存外，政府将拿出最强大的储备“武器”，也是最让业界惧怕的房产税或将“亮剑”。对本案营销影响：1、快打快销，预防信贷政策及下一轮宏观调控。2、小步快跑，加快资金回笼，迅速形成滚动开发。题目Ⅱ:经济层面全面通胀时代来临2010年对于中国来说，可称为是经济压力巨大的一年，今年10月份CPI同比上涨达到4.4%，食品价格更是飙兴升10.1%田置，在美国业的压力下，人民.中兴币汇率街对美元项目已升值了3%，虽然发改委一直否认，但中定位及国进入全面通胀时营销代已成定局。推广报告东华智业2010年8月题目Ⅱ:经济层面在各种压力的围追堵截下，中国人的资产遇到了有史以来最大的缩水危机，相形之下，贫困阶层可以寄托国家政策的保障富贵阶层资产缩水也不至于危及生活质量中产阶层面对不可承受之痛题目Ⅱ:经济层面国内的投资渠道少得可怜，更是风险重重，股黄房市金产股市，2010年度依旧在动荡期货黄金保险的投资更是朝不房产已经成为中国升值最快的中起伏不定。保夕。商品，即使退一步讲，购买房产也是目前比较确定的保值渠道。题目Ⅱ:经济层面2011，资产的保值、升值成为摆在所有中产阶级面前的一个主要问题，跑赢CPI、抵御金融风险才是中产阶段的唯一出路。题目Ⅲ:竞品分析直面竞争对手——筑石摩卡去化分析：题目Ⅲ:竞品分析去化分析直面竞争对手——筑石摩卡客源分析筑石摩卡成交客户居住区域情况昌邑区16%丰满区35%船营区28%省内及外省居住12%4%5%高新区龙潭区题目Ⅲ:竞品分析直面竞争对手——筑石摩卡采用媒体及推广主题分析：年轻快乐公馆、买一层增一层项目相比的优劣势：优势：物业类型新颖，吸引不少年轻客源，地理位置消费者有一定认可，品牌效应性强。劣势：无天然气，只有单层产权。项目简述：筑石摩卡快乐公馆，主打小复式产品，随着整体人居环境的改善，这种建筑类型将会给购房者的生活方式带来前所未有的变化，同时引领江城房地产开发行业的另一新风潮，但中年及老年客群接受此形式较差，客户主要针对年轻人一代，而产权只有单层产权使得此房屋，性价比不高，对于只拥有单层产权，老百姓接受度不高。题目Ⅲ:竞品分析直面竞争对手——筑石立方空间规划分析：4栋16层高层产品，8月份开盘1栋楼，256套，销售200套，销售情况良好去化分析：题目Ⅲ:竞品分析直面竞争对手——筑石立方空间户型面积套数配比去化率25.56-29.1一室72030%90%以上客户分析：㎡从区域划分，吉林市区人口432.4万人，非农人口211万，二室30.14-57㎡168070%70%以上吉林市非农人口排在东北第5的位置，仅次于大连，城镇人口比重大。项目主要客户集中在昌邑区，昌邑区占35%，辐项目简述：射丰满区与船营区，分别占16%、28%，及部分龙潭和高新筑石立方空间，主打小复式产品，随着筑石地产复式产品的区的4%、5%，省内及外省市占12%。从成交客户居住区来大卖，复式品牌得到众多消费者的认可，这种建筑类型将会看，以昌邑区为主，昌邑区环境优异，吉林大街横贯此区域给购房者的生活方式带来前所未有的变化，同时引领江城房内，商业及配套完善。说明昌邑区客户潜力巨大。地产开发行业的另一新风潮，但中年及老年客群接受此形式较差，客户主要针对年轻人一代，而产权只有单层产权使得采用媒体及推广主题分析：此房屋，性价比不高，对于只拥有单层产权，老百姓接受度时尚年轻小屋不高。荣邦金地：（未开始销售）题目Ⅲ:竞品分析直面竞争对手——筑石立方空间项目简述：东市、河南街、天津街、站前等多层商圈围绕，配合区域内新建商业楼盘项目，促进城市格局优化，巩固中心商圈的稳定与成熟，那么，荣邦金地作为住宅项目而身处其中，尽享都市核心领域居住特权的同时，更彰显城市中心住宅社区的珍贵与稀缺。项目所在市中心稀缺板块，由于超高层限制，品质一般。题目Ⅲ:竞品分析主要竞争对手——钻石秀苑题目Ⅲ:竞品分析主要竞争对手——钻石秀苑规划分析：项目规划4栋高层建筑，1栋26层高层，为回迁楼；3栋17层高层对外出售。暂定开盘时间为2010年12月份，价格暂定为4300元/平米。由于项目为棚户区改造项目，体量较小，使得楼间距较小。项目与之相比的优劣势：优势：针对的客群为首次改善性的客户，由于未开始销售，优势不明显。地段位置可算优势之一。劣势：体量较小，楼间距较小，从认筹阶段上看人气不佳。题目Ⅲ:自身分析项目四至项目处于吉林市的核心区域昌邑区，位于站前板块，占地1.81万㎡。项目地块位于中兴街与通江路交会处，地块平整方正，利于整体开发规划。北南至至西东至至题目Ⅲ:自身分析项目区位交通项目位于站前板块，通江路与中兴街吉林四中??1.9Km交汇，向北可到达昌邑区政府，向南吉林解可以到达吉林站，项目东西两侧即为大放街东吉林市两条主干线——吉林大街和解路放大路，项目周边有4路、102Km路、17路、30路、40路、130路通过，区位交通十分便捷。吉林站题目Ⅲ:自身分析项目周边环境项目周边有松江百货、松江二厅、轻工批发商场三个中低档商场，有一定商业氛围。题目Ⅲ:自身分析项目周边配套?教育配套：江城中学、昌邑区第二实验中学、省城市建设学校、铁合金中学、四中、吉化四小、市铁路一中、吉林铁路经济学校?医疗配套：市第二人民医院、人民医院、?商业配套：人民商场、松江百货大楼、松江新华书店、大润发解放北路店、果品批发市场?行政配套：昌邑区政府?金融配套：主要集中于通江路?餐馆配套：主要集中于中兴街和通江路交汇的位置?酒店配套：天佑酒店题目Ⅲ:自身分析所在位置分析昌邑区交通便利性及配套成熟度核心居住区核心商务区商业环境+生活配套现有基础+未来发展核心核心商业区核心潜力区昌邑区区域价值及未来发展预期题目Ⅲ:自身分析项目分析结论1、区域价值客户目前认知度比较高，项目需依靠区域，立足城市。2、规划和配套条件在区域中具有先天优势，具备成为区域中心的基本条件。3、地标性建筑，熟悉而又陌生的产品，有利于聚集人气，提升项目形象。产