谨呈：济宇置业有限公司济南西客站项目营销策划报告天成伟业济南天成伟业房产营销策划有限公司提案结构PART1市场分析PART2公寓部分PART3商业部分PART4静态测算天成伟业本报告是严格保密的。2PART1市场分析?市场背景?整体市场?区域市场?重点项目天成伟业本报告是严格保密的。3市场背景——城市规划城市发展目标到2020年把济南建成具有独特自然风貌、深厚历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。⑴?繁荣的城市—率先全面实现小康社会，基本实现现代化，成为经济实力雄厚、物质财富充裕、社会事业发达、服务功能完善的繁荣城市。⑵?和谐的城市—坚持全面发展，促进社会公平，构建社会安定、保障有力、诚信公平的和谐城市。⑶?宜居的城市—推进城乡协调发展，建设服务设施完善、就业机会充分、居民生活舒适、人居环境良好的宜居城市。⑷?魅力的泉城—彰显泉城特色，传承历史文脉，融合现代文明，成为山水相融、特色鲜明、底蕴深厚的魅力泉城。天成伟业本报告是严格保密的。4市场背景——城市规划空间发展战略城市规划遵循“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”的发展思路。东部发展以“奥体片区”为新中心；西部发展以“西客站片区”为中心。天成伟业本报告是严格保密的。5市场背景——城市规划，重点建设片区“城市之魂”——泉城特色标志区泉城特色标志区地处主城区中部，规划面积约７０平方公里。风貌带南山北水，古城位于千佛山与鹊华九山所形成的三角形构图中央，黄河、小清河横亘城区北部，泉水巧妙地穿插于城区中间，城市与自然环境天造地设、相亲相融。天成伟业本报告是严格保密的。6市场背景——城市规划，重点建设片区?点睛之笔”——奥体文博片区东起高新区刘智远路、西至二环东路，南起龙洞风景区、北至工业南路，规划主要功能有体育、文化、卫生、金融、住宅及商务办公——这块总面积达2100多公顷的区域，可以说寄托了全市甚至全省关于一个现代化新省城的全部梦想，把以奥体中心为重点的东部新区建设成为集中展示济南现代韵律、富有时代气息的标志性建筑群和城市组团。天成伟业本报告是严格保密的。7市场背景——城市规划，重点建设片区西翼“发动机”——西客站片区西客站片区位于济南市主城区西部，槐荫区南部，距济南市中心区约10公里。规划范围东到二环西路，西至京福高速公路，北到小清河，南至腊山分洪道，规划面积约为26平方公里，规划居住人口约30万人。西客站片区规划主要围绕京沪高铁济南站和张庄机场两大要素展开，力求打造成为“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”。天成伟业本报告是严格保密的。8西客站规划西客站片区是京沪高速铁路的五个主客站之一，也是济南都市圈内重要的综合交通枢纽。按照济南市2010年规划，济南市将以西客站为核心打造西部片区。　整个西部城区规划120平方公里，由8个片区组成，。其中包括55平方公里的西部新城，功能定位是以会展、交易、金融、文化和总部经济等现代服务业为主导的城市新中心。而占地26平方公里的西客站片区则将打造为西部新城的核心区。这里将成为济南市未来集金融服务、总部经济、会展酒店、商业休闲、多功能居住为一体，现代化、复合式、超大型的区域城市综合体，成为带动西部新城经济发展的“增长极”。天成伟业本报告是严格保密的。9市场背景——经济环境?济南生产总值持续保持快速增长数据来源：济南市统计局济南市固定资产投资额近几年增幅较快，固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平，加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。天成伟业本报告是严格保密的。10市场背景——经济环境?居民人均可支配收入持续增长，同比增长17％数据来源：济南市统计局城市居民的收入与支出呈反比增长，城市人口收入增长较快，消费支出却相对平稳，收入消费比呈下降趋势。说明济南的消费相对保守，其消费能力较强，消费潜力巨大。天成伟业本报告是严格保密的。11市场背景——经济环境?全社会固定资产投资继续保持高位增长数据来源：济南市统计年鉴及统计公报济南市固定资产投资额近几年增幅较快，固定资产投资增势强劲。固定资产的稳定增长，有利于拉动国民经济的持续增长，直接促进城市基础设施的完善，改进工农业生产能力，提高人民的生活水平，加大固定资产投资将是济南市较长时期内一贯政策。天成伟业本报告是严格保密的。12市场背景——政策环境2010年以来各项政策国办发出通知要求促进房地国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促2010.01.10产市场平稳健康发展进房地产市场平稳健康发展。央行上调准备金率强力遏制中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存2010.01.12信贷冲锋款准备金率0.5个百分点。银监会发布流动资金贷款管流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经2010.02.20理暂行办法打击炒房者营的领域和用途。国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用国土部强调房地产用地监管2010.03.10地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；将开展突击检查五、开展房地产用地突出问题专项检查。按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房国资委要求78家非地产主业2010.03.18地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后央企15天出退出方案要退出房地产业务。中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购银监会：银行不得对投机投2010.04.11房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大资购房贷款差别化信贷政策执行力度。住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中住建部：加快保障房建设遏2010.04.13，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上制房价过快上涨涨。天成伟业本报告是严格保密的。13市场背景——政策环境14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款国务院常务会:贷款买二2010.04.15不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套房首付不得低于50%套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上国务院：房价过高地区可2010.04.17住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居暂停发放第三套房贷民暂停发放购买住房贷款。住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改住建部要求商品住房严格2010.04.19购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认实行购房实名制购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台二套房以住房套数界定不的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三2010.04.21再以贷款为准套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率央行年内第三次上调存款2010.05.020.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存准备金率款准备金率。有专家指出央行此次调整是配合为楼市降温而考虑的。住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定三部委发文明确个人房贷2010.06.04，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人二套房认定标准、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。住建部等七部门发文加快由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意2010.06.12发展公租房见》12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。天成伟业本报告是严格保密的。14市场背景——政策环境2009年至2010年第一季度的济南房地产市场是火爆的时期，进入2010年第二季度，随着国家为了抑制房地产快速增长而出台了各项政策，房地产市场开始了降温，上调准备金率，取消房贷优惠政策，严格限制二套房贷，停批三套房贷等各项政策极大的抑制了房地产市场的成交量，受此影响济南房地产市场的大环境，特别是住宅市场的现状将有所改观，但是相对济南的刚性需求，供应偏紧的格局依然存在，同时济南城市面貌有了很大改观，基础配套有了很大提升，尤其一些大的房企加入，济南房地产市场已经进入了一个快速发展期。天成伟业本报告是严格保密的。15整体市场——土地?2009年济南土地总体供应量增大，三季度为土地供应高峰；?2009年中海拍的最大地块—九曲片区。该项目规划总用地面积约3686亩，其中可建设用地面积约2673亩，可建设用地面积达178.28万平方米；?2009年济南东、南、北三区挂牌土地相对最多，中、西两区相对较少；天成伟业本报告是严格保密的。16整体市场——土地供应分析近年土地挂牌情况（仅限济南市六区）年度2008年2009年挂牌土地宗数（宗）62113挂牌土地面积（㎡）25620465935246.8挂牌土地面积增长幅度——131.66%（%）平均单宗土地面积