湖滨一号二期产品定位提报营销中心2007-2一期市场反馈意见www.fdcsky.cn1、中海会客户意向房号分布南向花园北向花园房型面积选房率房型面积选房率A3303.33/16=18%A4294.32/18=11%A1279.512/22=55%A2270.32/28=7%B1246.636/38=95%B2241.35/50=10%C188.720/24=83%C185.75/24=21%下上合计71/100=71%14/120=12%客户偏好：花园朝向----南向；面积区间----190~280m2；产品类别----亲地住宅www.fdcsky.cn不同收入客层的物业意向（问卷调查）?联排是有效需求（指能承受150~200万总价的客户）的绝对主流，占该类客层的82%。而其中，又以选择双拼的比例最高，占该类客群的42%。?从总体样本来看，26%的客户有叠加的购买意向。这类客户又主要集中在置业能力在100万以内的客层中间，占该部分客层的34%。这说明，100万以内的叠加还是有一定的市场需求。这类需求主要来自园区，相比园区70~80万/套的高层公寓，叠加有较强的替代性。年收入5-1212-1818－2525-4040以上花园洋房77210叠加别墅179220联排别墅98753双拼别墅1010484合计771523www.fdcsky.cn2、来访客户面积区间面积区间〈180m2180~220220~250260~290290~310其他合计客户数量4642737310672231047客户比例4%40%36%17%3%100%A1A2A3对应房型~200m2~250m2~300m2www.fdcsky.cn户型面积控制——客群层次划分（问卷调查）?根据客户的年收入水平，其置业能力分为三个档次:100万元、150万元、200万元，各自对应的物业类型、面积如下表：年收入5-8万元8-12万元12-18万元18-25万元25-40万元40万元以上合计相城311834231园区39815127古城区33254118其他市区35322116合计1228211115592置业总价100万元150万元200万元及以上与月收入4830/30%=160007245/30%=240009660/30%=32000单价预期6500元/㎡7500元/㎡8000元/㎡面积控制150～160㎡200㎡250/㎡物业类型叠加小联排大联排、双拼www.fdcsky.cn3、客户来源与市场竞争区域相城市区园区新区吴中上海周边其他合计客户16736225366443463581047数量客户16%35%24%25%100%比例www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn客户身份（问卷调查）行业/职业122221?客户的职业特性与首次定位基本符合，以私营业主、企业公务员及园区20的外企管理层为主21行政事业单位私营业主/合伙人外资企业企业骨干其他专业人士行业/职业行政事业单位私营业主/合伙人外资企业企业骨干其他专业人士相城126484园区261452古城区57042其他市区31344合计2220212112www.fdcsky.cn4、一期反应的两个主要问题?花园朝向?客厅尺度www.fdcsky.cn产品细节补充调研www.fdcsky.cn1、花园2、露台3、停车4、地下室5、双主卧6、卧室楼层安排7、卧室数量8、产品综合建议www.fdcsky.cn1、花园面积?大多数客户认为花园面积在50平米左右较为经济实用50～花园面积30以下30～508080～100100以上相城391763园区4101281古城区04914其他市区06420合计72942178www.fdcsky.cn1、花园朝向?南花园的价值得到大多数客户认同，67％的客户愿意为南花园支付较高的价格愿意为南花园支付较高价格愿意不愿意相城259园区1813古城区97其他市区133合计6532www.fdcsky.cn2、露台?60％的客户认为在主活动区域（如客厅）需要一个大的露台是否需要大露台客厅等需要有花园，不需要相城2111园区2211古城区87其他市区68合计5737www.fdcsky.cn2、露台面积?大部分客户对露台面积有明确要求，42％客户要求露台面积10～20平米，45％客户要求露台面积20平米以上露台面积普通10～20超过20相城21111园区21213古城区455其他市区134合计93133www.fdcsky.cn3、停车数量需求停车位218?目标客户大多数现今拥有一辆车，处于对未来的考虑，81％的客户需求两个停85车位1个两个两个以上需求停车位1个两个两个以上相城5310园区7271古城区2160其他市区4111合计18852www.fdcsky.cn3、停车方式?各种类型的停车方式均有客户选择，这也与市场吻合?问卷的结果显示私家半地下停车库接受度最高，但结合市场，各类型的停车方式在销售时并无明显阻力，在停车库方面能引导客户消费停车方式私家地下车库私家地上室内车库近宅小型集中地下车库远宅大型集中地下车库相城24710园区24832古城区12422其他市区12330合计722294www.fdcsky.cn3、目前市场采用的停车方式区域代表楼盘产品特性园区半岛华府/枫情水岸半地下车库/地上户内停车古城区庭园库沧浪新城博雅苑集中大型地下车库吴中开元碧水湾组团集中地下车库相城苏州知音半地下车库地上户内停车位www.fdcsky.cn4、地下室?虽然市面上有不带地下室的做法，但79％的客户还是认为地下室是一个必要的空间地下室需要不需要相城247园区278古城区142其他市区123合计7720www.fdcsky.cn4、地下室用途?客户对地下室的三个主要用途为?储物间?车库?个性化空间（影音厅、健身房、酒窖等）地下室用途储物间工人房车库影音厅健身房酒窖等相城232135912园区23613487古城区1144265其他市区514343合计621334142727www.fdcsky.cn4、地下室面积地下室面积?针对上述地下室的用途，对地下室面149积的主流需求在50平米左右?相城区客户对地下室面积需求略大，30为50－80平米52?80平米以上的地下面积对目标客户来说显得不够实用30以下30～5050～8080～12050～地下室面积30以下30～508080～120相城412165园区32174古城区11133其他市区1842合计9523014www.fdcsky.cn4、地下室层高?大多数客户（61％）希望地下室能够赠送地下室层高2.2以下2.5～2.8相城219园区1311古城区114其他市区58合计5032www.fdcsky.cn5、双主卧?明确需要双主卧的客户占受访客户的60％?次主卧独立洗手间及淋浴即可双主卧需求需要不需要不在意相城1796园区2335古城区918其他市区1123合计601522www.fdcsky.cn6、老人房楼层设置?出于行动方面的考虑，86％的客户要求老人房在一楼且南向楼层设置1F2F3F相城2961园区3040古城区1710其他市区1220合计88131www.fdcsky.cn6、儿童房楼层设置?儿童房的楼层设置，客户意向也较一致，71％的客户认为儿童房设置在二楼较为适宜楼层设置1F2F3F相城2277园区7206古城区1143其他市区2111合计127017www.fdcsky.cn6、主人房楼层设置?主人房的楼层设置没有公认的标准，54％的客户喜欢在二喽，42％的客户喜欢在三楼楼层设置1F2F3F相城01916园区2239古城区0711其他市区167合计35543www.fdcsky.cn7、卧室数量?卧室的需求数量与客户的居家人口一致，四卧需求占60％（主卧、次主卧、儿童房房及客房），三卧及五卧需求各占20%。卧室数量三卧四卧五卧其他相城72351园区7217　古城区41040其他市区3940合计2163201www.fdcsky.cn7、家庭人口与卧室数量家庭人口73623?三口、四口之家为主，对应的卧室需求为三卧、四卧（不含书房等）482人3人4人5人5人以上家庭人口2人3人4人5人5人以上相城218712园区213931古城区09320其他市区28410合计6482373www.fdcsky.cn8、产品意向综合?花园?南向，~50m2?停车?各种停车方式均可接受，可引导；车位比1：2?地下室?赠送，50~60m2，采光，1储物间+1个性化空间+1工人房?露台?客厅考虑设计20平米左右的大露台?双主卧?尽可能双主卧设计；次主卧带淋浴间即可?卧室数量?A1~200m2三卧，A2~250m2四卧，A3~300m2五卧?楼层设置?老人房1F，儿童房2F，主人房3Fwww.fdcsky.cn竞争区域代表性产品www.fdcsky.cn我们选取经济别墅五个主要区域的标志性楼盘进行深入的产品研究区域代表楼盘产品特性园区半岛华府半地下车库枫情水岸地上户内停车库古城区庭园集中大型地下车库沧浪新城博雅苑组团集中地下车库吴中开元碧水湾半地下车库www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn1、园区——半岛华府项目名称中海.半岛华府基本情况总占地面积7.2万平米，建筑面积5.9万平米，容积率0.8，分两期开发。主力物业类型为4－6联排及双拼，共156套主力户型主力联排户型面积238-260平米销售价格均价超过9000元/平米（含地下室面积），不含地下室面积均价超过1.1万元/平米销售速度极快，创造市场奇迹，在7、8月份苏州全市别墅销售不超过60套的情况下，