市场研究华南Mall商业项目市场研究报告(初稿)东莞市三元盈晖投资发展有限公司2007年7月20日1.0基准研究CBRichardEllis|Page2基准研究项目位置本项目40公里80公里CBRichardEllis|Page3基准研究项目外观及经济技术指标项目外观经济技术指标相关指标指标数据指标资料占地面积(m2)430,000竣工时间2004建筑面积(m2)890,000开业时间2005规划商业面积(m2)310,000发展商东莞三元盈晖投资发展有限公司停车位（个）约7,000建筑设计JWDA/PAGroup总投资25亿元园林设计EDSA资料来源：三源盈晖资料来源：三源盈晖CBRichardEllis|Page4基准研究外部交通组织项目对外交通组织?本项目位于万道路、四环路和中心区东路三条城市主干道中心区域；?从项目出发，10分钟内可以到达的主干道包括金鳌路（四环路）、万道路、中心区东路、金龙路和五环路；?东莞汽车总站和规划中的广深轻轨万江站点（汽车总站）距离项目西侧150米；金鳌路汽车站?华南Mall公交站位于项目正门西侧万江大道30米，5条线路途径。中心区东路金龙路华南Mall?位于项目的城市候机楼主要提供机场五环路快线连接广州和深圳两个机场。城市候机楼东莞汽车总站?项目与外界的交通连接非常便利；四环路广深轻轨?广深轻轨线的开通将更为有效地打通东莞万江跟广州、深圳的通道，为其发展汇聚更大的人流和物流。交通道路对本项目的影响道路走向宽度对本项目的影响万江区主干道，西部连接道滘，东部连接莞城，其人流及车流可经万江大道抵达本项目，可视为本项目万江大道东西46米的交通干道。金鳌路（四环路）南北60米区域内最大型的房地产标志项目-理想0769就位于金鳌路上，为本项目带来较高端的购物人流。中心区东路南北30米进入尼罗河国际酒店的主要通道。金龙路南北50米金龙路是汽配市场的集散地，吸引很多私家车主前往购买相关的汽车配件。五环路南北100米东莞的内环路，连接万江和周边城镇的主要通道。CBRichardEllis|Page5资料来源：世邦魏理仕基准研究主干道人、车流量测定?公共交通是引入人、车流的主要渠道，购物中心主入口的公共交通状况直接影响项目的经营状况，因此测算主入口的人、车流量作为估算项目经营面积的主要参考数据。?测定方法：通过设定监测点分时间段统计人、车流量。?监测点设定：沿万道路两侧分别设置四个点?设定依据：?人流主动线位于万道路，因此监测点主要设置在万道路项目主入口附近；?为有效提高统计的准确度，监测点采用双记数方式，即每个监测点分别由两人进行统计；金鳌大道2万江大道314本项目CBRichardEllis|Page6基准研究未来交通规划东莞未来轨道交通网络规划往增城往广州本项目往惠州往南沙往深圳?根据东莞市轨道交通网络规划，预计2015年将实现轨道交通和市内公交的换乘；?东莞与珠三角其它城市的联系方式比较单一，次中心城市优势无法完全发挥。?公交汽车（主要途径）?城际铁路（辅助途径）?未来远期交通规划中，东莞将通过广深高速、107国道以及未来的四条轨道线将和市内的环线对接，缩短与周边城市的交通时间。?“半小时生活圈”（东莞市内）　＋　“1小时生活圈”（周边城市）CBRichardEllis|Page7基准研究周边现状本项目周边人口发展现状(2公里半径范围)　名称总建筑面积（平方米）居住人口（人）与项目距离水蛇涌村61,2561,9761.8公里大莲塘村33,9761,0961.2公里牌楼基村45,6321,4721.1公里金泰村69,1922,2301.2公里行政村曲海村55,8001,7970.89公里官桥滘村56,2961,8192公里胜利村32,4881,0471.7公里坝头村59,2811,9121公里小计413,92113,349　风临美丽湾138,7312,9672公里水印长堤35,0006661.5公里盛世华南260,0003,8340.25公里理想0769500,00019,5090.68公里住宅区多伦多翠邸21,117.603301.7公里曦龙广场44,5709002公里都会广场160,0002,2741.8公里江滨花园680,0009,0960.81公里华宇大厦18,355.942701.9公里小计1,857,77539,846合计2,271,69653,195　CBRichardEllis|Page8资料来源：行政村数据来自各村委会统计数据(2005)，其余数据来自世邦魏理仕基准研究城市人口分布沃尔玛麦德龙3KM1KM2KMCBRichardEllis|Page9500＝本项目＝人东莞市区的人口高密度分布主要集中在东部地区基准研究周边主要住宅项目项目周边的主要住宅项目类编总建筑面积项目名称对本案的影响13别号（万m2）121盛世华南2610112江滨花园683理想07695094阳光海岸7285金泰花园5.43676多伦多翠邸2.11527曦龙广场4.46318都会广场16住潜在零售9华宇大厦1.84宅消费人群10风临美丽湾13.8711加州花园4.27412宏达花园4.5113水印长堤3514江南世家27.311415康城花园1415本项目1616金丰花园26合计370.8资料来源：世邦魏理仕?本项目周边共有住宅项目16个（万江区内），总建筑面积超过370万平方米。CBRichardEllis|Page10基准研究周边主要商业项目项目周边的商用物业总建筑面类编对本案的影2项目名称积（万1别号响m2）31东福茶叶市场10无特别影响296东方建材城直接竞争3好亦多商城0.5间接竞争40.4商华生购物广场间接竞争业51.0947麦德龙直接竞争56嘉华超市1直接竞争7金龙汽配市场1无特别影响合计22.99资料来源：世邦魏理仕本项目?本项目周边的商用物业共有7个（万江区内），总建筑面积接?商业网点分布零散；近23万平方米。?商业气氛及活跃程度偏低；?本项目周边的商业除麦德龙外其余都是中低档的小商场和批发?零售商业集聚效应形成度偏低。市场等。CBRichardEllis|Page11基准研究周边主要配套及其他项目项目对外交通组织类编编项目名称项目名称1别号号1篁胜酒家5海逸酒店1餐2石美酒家6江滨大酒楼2饮34设233君爵酒店7德庄酒楼5施44夜光城8唐K俱乐部5石美农村信用合金613建行6作社6融8网2农行4商业发展银行点75广发行6中行165体育宏远金丰体育公12滨江体育公园7设园4施221金泰工业区6大莲塘工业区工2坝头第二工业区7水蛇涌第三工业区业3胜利工业区8永泰工业区3区4驱腾针织工业区9简沙洲工业区835古屋村工业区本项目19资料来源：世邦魏理仕?项目周边区域的工业区共9个，居民消费力偏低；?周边主要餐饮网点共8个，档次较低，目标消费群主要为周边居民及民工；?金融网点数量众多，主要集中在万江的万龙片区；?区内仅有两个体育设施，使用率较高（超过70%）。CBRichardEllis|Page12基准研究周边人口估算?区域特征?项目2公里半径范围内拥有多个行政村村、住宅小区和工业区?总人口：约8.32万（其中总居住人口5.32万，流动人口3万）?住宅区?研究区域自1992年开始开发商品住宅，现已落成多个中高档住宅小区，如水印长堤、理想0769等?住宅区多位于项目的东北部，靠近莞城区?总建筑面积约为185.78万m?，总居住人数约为3.98万人?行政村?区域内共有八个行政村?住宅面积约为41.39万m??以人均居住面积30m?估算，总人口约为1.33万人?工业区?区域内共有八个工业区，包括金泰工业区、胜利工业区、坝头第二工业区和驱腾针织工业区等?主要生产线路版、电子、玩具、手袋、建材、纸品、塑料品等?八个工业区的流动人口约有3万人?本项目周边拥有5.32万常住人口和3万流动人口，周边人口基数单薄；?周边的消费群体主要以中低端的消费群为主，消费力不高；?本项目面向的消费群基本不在周边区域内；CBRichardEllis|Page13基准研究周边环境发展趋势2000-2020年万江周边人口发展趋势　2000年2005年2010年*2015年*2020年*行政村45,00032,00032,32032,64332,970住宅区20,00038,00056,28283,359123,464工业区86,00095,00090,14685,53981,167合计151,000165,000178,748201,541237,600资料来源：东莞年鉴（2001、2006年）*为估算值项目周边交通发展趋势（2010年）?将设置独立步行系统；?设置的滨水景观性道路（沿江中路）；?2015年东莞轨道交通对接广深两地；（东莞市轨道交通首期工程R2线石龙站－长安汽车站计划2009年动工，2015年建成通车）；发展趋势　?　项目周边的人口数量持续增长趋势，但增长趋势缓慢　?　平均年增长1.6%；增长动力　?　城市生活环境、交通条件、生活配套条件不断完善，相对较低的生活成本，市区人口向外　　扩张。CBRichardEllis|Page14基准研究小结项目所在区域和周边现状分析结论如下：分析结果?东莞位于珠三角的腹地，城市经济发展快速；?项目规模大（商业总建筑面积超过40万平方米）；?项目距广深高速出口仅3公里的距离，与广州、深圳两地交通便利；优势?项目紧邻东莞客运站，与周边城区或城市之间的交通往来通畅；?停车位充足（超过7,000个），为自驾车消费者前来消费提供了便利；?大部分商业面积已经可以交付使用?　万江区位于城市的西面，偏离城市发展的主方向——东