内乡大成相府2011年营销推广执行策略报告报告目录报告目录任务困难优势市场推广销售住宅开盘至今，已签约276套，已定118套，共394已售房源已售房源套总签约金额64728275元，已回款4千万元#总销售面积约4万平米，其中总签约面积2332547.7㎡，大定面积7538.7㎡22##159#未开住宅房源除已开剩余房源已开剩余房源（总计）（总计）1#、2#、7#、9#、15#、22#、23#23#外总计剩余276套22##159#未开住宅房源已开剩余房源总销金额约8千万元，总销面积约4万平米未开住宅房源9#（68套）、15#（84套）、22#（48未开住宅房源（总计）（总计）套）、23#（64套），总计264套23#22##159#未开住宅房源未开商铺房源60套，总计12788.541㎡未开商铺房源（总计）（总计）16#13#17#1#4#43#未开商铺房源已开剩余房源已开剩余房源—产品类别及楼层分析—产品类别及楼层分析总计剩余276套6层多层产品类别8层电梯洋房（180）17.5层高层（63）（33）层数低楼层顶层1层中间层顶层1层中间层顶层该类房源总套数267862372624604剩余套数112241825735644%8%15%30%21%1%20%1%占剩余房源比例12%66%22%42.3%28.2%66%22%92%75%93.3%100%占该类别总房源比例32%36.3%93%6层多层房源销售比例最高；所剩房源中，8层电梯房数量最多，但是17.5层的高层所剩房源占该产品比例最高，达到93%，仅仅卖出了5套，说明内总结乡购房者对高层的抗性比较大；顶层去化率最低，一层房源销售比例也不高；今后要对高层、一层和顶层进行针对性的推广和促销。已开剩余房源总计剩余276套已开剩余房源（位置）（位置）#重点推广去化对象2320#该区域(64)16套16#总计剩余(24)925套套22#该区域21#19#13#(64)33套(48)46总计剩余套109(40)15套12#该区域套(68)63套18#总计剩余17#(48)2463套该区域5#10#(16)4套套1(48)16总计剩余套5214#11#6#套4#(64)10套该区(16)7套(16)2套总域9#(48)10套计剩余8#27套(32)9套5#3#7#(48)8套(24)4套2#未推出房源从位置上看，位于中心位置的1#12#、19#，以括弧内为该楼总房源及靠近河边的18#、21#去化率最低，而酒店后面为所剩房源对面拐角剩余的房源也较多，需要重点加强。已开剩余房源已开剩余房源—面积及套型分析—面积及套型分析总计剩余276套其中面积区间套型所剩房源总数一层顶层120㎡以下100㎡以下为两房，共18套2013120-140㎡3室2厅2卫531615140-150㎡3室2厅2卫135159150-170㎡4室2厅2卫156170-180㎡顶楼阁楼3333180㎡以上顶楼阁楼2020总计2764483由上表可以看出：剩余房源面积集中在140多㎡的三房两厅两卫、总结一层以及顶层大面积户型。任务汇总任务汇总产品种类总套数总面积已开住宅剩余房源2764万平米未开住宅房源264未开商铺6012788平米现行优惠措施现行优惠措施认筹400余组。认筹期2000抵10500（11月6日-11月15日）2000抵10000（11月16日-12月4日）开盘当天销售开盘期一次性付款优惠3%，按揭付款优惠200余组。1%；除一次性3%、按揭1%之外，额外优惠2%；1月中旬-春节老带新：老客户介绍新客户成交，老客户奖励除正常优惠外的促销措施去2000元现金(但迟迟未能兑现)；化不足40套世星：顶层和18#、19#，购房优惠15000元；。2011年推广，如何突破与创新？报告目录报告目录任务困难优势市场推广销售已开剩余房源销售难点已开剩余房源销售难点?一层：没有实景样板可以参观，导致客户对一层花园认识不够；?顶层：面积过大，且南区送阁楼，我们不送，比较性太直观；?19#：位置不好，140多平米的三房，面积偏大；?12#：客户对高层接受度偏低，面积偏大；?140㎡三房：面积偏大，所占总体房源的比例过大;?促销：促销手段单一，现行优惠政策中老带新落实不到位，对客户吸引力不够。报告目录报告目录任务困难优势市场推广销售八规模湍河东岸20万平米恢弘体量，中式人文大社区，再做一座城邦；大优2010年的推广，开盘的热销，树立项目“大成桥东，河滨生活第一品牌城”的良好市场形象，相关优惠政策的落实大大提高了项目口碑；势，地段未来规划城市核心区，新老城区接合部，过桥即到老城繁华区，主干定道快速到达高速和火车站；义内景观滨临湍河休闲景观带，特色中式社区景观；乡奢建筑传承内乡县衙千年文化，吸取中式建筑精粹，错落有致的建筑天际线华营造出优美的人文建筑景观；居配套老城区的繁华商业配套，景观资源，社区内部商业街、幼儿园、会所住、四星级大酒店营造出的完美生活氛围；标准户型90-200㎡多种户型选择，全明设计，一梯两户南北通透，户型方正实用，外墙外保温。本项目两大核心价值点：实景逐步呈现的品牌大社区中式建筑精粹，人文生活城邦大成桥东，触手可及的中式大宅报告目录报告目录任务困难优势市场推广销售彩虹城天力国际水岸豪庭在售楼盘在售楼盘示意图示意图内乡县在售楼盘多，具有规模优势的主要有大新成相府、维多利亚、水岸菊韵花园豪庭、天力国际、俪都花花园城俪都区园,以及待开发的两个项菊城印象目,其中水岸豪庭、俪都待花园、维多利亚销售情况待开高开老发良好，是本项目最大的竞发项档项目城目争对手。住区东湖家园、维多利亚府宅成相、菊坛财富中心、以及位大区坛财于本项目河对岸的郑州肯商菊园心家富中湖业东同项目规划有大体量的商郑州项目业，菊坛财富中心商业部区肯同多分即将推出，是本案项目珠维成明亚大利商业的最直接竞争对手。梨园山庄在售在售项项目销售目销售情况情况项目产品主力户型住宅价格商业价格销售情况维多利亚多层、高层、底商80—1302150元/㎡——一期已售120套左右大成相府多层、高层、底商、120-150㎡2000元/㎡——一期已售350套左右东湖家园多层、底商、酒店110-140㎡2000元/㎡4500元/㎡一期已售200套左右12楼以下已基本销售完菊城印象高层80-120㎡2500元/㎡——毕俪都花园多层、小高层、底商120—140㎡2300元/㎡——小高层已售200套左右多层、高层、底商、酒水岸豪庭80-150㎡2200元/㎡——一期销售150套左右店多层、小高层、大型商住宅已基本售完，即将推菊坛财富中心110—140㎡2500元/㎡——业出商业部分联体10000元/大成明珠高层、底商110—140㎡2600元/㎡已基本售完㎡内乡内乡县县在售住宅在售住宅项项目总结目总结普通多层小高层商业2100元/1F+2F：5000元/㎡；1F：8000—15000元1900-2900元/㎡㎡/㎡目前的内乡房地产市场状况：?房地产已明显增多，市场竞争逐渐剧烈；?房地产产品单薄，品质感较差，景观无主题，单一，户型以三房为主，户型功能满足使用功能，人性的舒适及尊贵感没有体现；?楼盘整体价格较低，价格与品质成明显的正比关系；付款形式多为按揭。?销售态势良好，多为期房销售；销售去化力强；?市场竞争压力较大，营销水平整体较低，营销手段单一；?商业销售情况良好，但商业价格与租金不成比例。内乡房地市场未来两个月内，住宅销售竞争较为激烈，将主要表现在营销策略及推广方面。肯同项目及菊坛财富中心将推出商业部分，将成为本项目的直接竞争对手，同时也将带动内乡商铺投资热潮。近近期期相相关关房产房产政政策策对购房者：以家庭为单位对二套房进行认定，严格限制多次购房。首套房首付升至40%，8.5折利率；二套房首付提至50%，利率1.1倍；第三套房据不放贷。3月4日开始，郑州市区（市内五区，郑东新区）限制家庭购买第三套房。对拥有者：上海、重庆房产税征收试点正式开始，其他地区暂未开始。对开发商：未取得预售许可证，不能以任何形式收取客户现金。面对突如其来的史上最严厉的地产政策，一线城市量价在2010年10月份成交量急剧下降。限购令的出台，暂时不会影响地市级及以下级别城市，但会对市场造成短暂的影响。报告目录报告目录任务困难优势市场推广销售20102010年推广回年推广回顾顾围墙20102010年推广回年推广回顾顾单页，折页20102010年推广回年推广回顾顾售楼处内部展板20102010年推广回年推广回顾顾报纸20102010年推广回年推广回顾顾报纸？2011年，如何对剩余房源进行针对性的推广剩余房源汇总及难点回剩余房源汇总及难点回顾顾产品种类总套数难点一层、顶层、19#、12#、140㎡三房已开住宅剩余房源276促销手段及落实未开住宅房源264未开商铺60面积过大推广上的推广上的解决办法解决办法一层建议开发商在南区先做一个一层花园样板供客户针对这两种产品，以参观，以实景对客户展开“体验式营销”攻势；庭院生活、空中院馆为推广主题单独出一顶层建议先提高价格，然后以“送阁楼”为利益点，批单页，结合促销手对顶层进行促销；段进行强力推售。19#由于这两栋楼剩余房源较多，因此可针对这两栋楼进行单独推广，重新命名，以“社区中央景观王座”为推广主题，单独出一批单页、报纸、短信、飞播，拉高其市场形象，改变其因位12#置不佳而带来的客户抗性，同时结合促销手段强力促销。140㎡三房这类产品由于分布较为分散而且剩余房源数量较大，销售额巨大，因此建议开发商做一套样板房，结合促销手段对客户展开“体验式营销”攻势；促销手段采取多种促销手段相结合，定期的改变促销