谨呈：中铁十四局集团凯华置业庆龙公司铁肩道义中国铁建中国铁建··国际城国际城20122012年营销执行报告年营销执行报告精工原筑世联怡高：2012年01月1《《20132013房地房地产营销产营销策策划划大全大全》》免免费费更新！更新！QQQQ：：10535278791053527879房地产商域网：房地产商域网：http://http://www.fdcsky.netwww.fdcsky.net，，淘宝：淘宝：http://fdcsyw.taobao.comhttp://fdcsyw.taobao.com写在前面1、本报告以住宅为重点营销对象项目为以住宅为驱动的复合体，将先行导入高端住宅形象，以带动整盘形象；且2012年为首开之年，住宅先行，因此，本报告研究将以住宅为主，对于写字楼和商业部分暂不过多考虑。2、本报告以寻找项目成功的核心驱动因素为核心内容报告将以项目营销成功为导向，会对前期工程、营销、园林等既定计划有部分调整的需求。2《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com报告核心内容Part1.背景分析Part2.营销目标Part3.核心问题Part4.营销策略Part5.策略执行3《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.comPART1：背景分析市场环境本体分析客户分析4《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com宏观政策房地产调控：国家从限购、限贷、限价及增加保障房方面进行房地产市场调控，手段凌厉，楼市入冬5《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com宏宏观观大政策势财政货币政策：国家以积极的财政政策、稳健的货市政策，调整经济结构，促进房价的合理回归6《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com政策走势7《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com量价走势现在市世联研究结论：市场降价才刚刚开始，远未结束，明年4-6月份可能二次探底8，下半年可能《2013房地会实现触产营销策划大全底后的小幅度反》免费更新！QQ：1053527879弹。房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com调控效果开发商降价，业主不满，绿城出售，济南多家开发商跑路，土地纷纷流拍…调控效果降价滞销降价业主强烈不满绿城出售开发商跑路土地流拍奥龙观邸、御景城全国各地业主闹事，绿地自调控以来饱开发商冷对土地、领秀城、恒大、如上海浦东的中海济南舜耕名筑、东绿地国际花都降价受大量传言市场，流拍概率御景熙岸、济南路城摩尔开发商跑路幅度达两千元左右出售房地产项目以逐渐上升劲御景城、绿地国，折扣达85者左右换取资金已进入实降价幅度史上罕见。际花都等质阶段9《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com2011年，济南市住宅市场供应量较去年同期上涨明显，涨幅济南市场同比增加58%，但受限购、限贷等政策影响，成交量自5月开始出现下滑，截止11月底，跌幅超300%。2010年-2011年11月济南住宅市场供求对比套50003.53.040002.530002.020001.51.010000.500.010011002100310041005100610071008100910101011101211011102110311041105110611071108110911101111新增供应107760179512332595208121882252161433061846188424281270176318653988387124842372357821521404成交87619819431070156517971937237820682706202917632561107912621558348826092663232923671868732供求比0.83.31.10.90.60.90.91.11.30.81.10.91.10.80.70.80.90.71.11.00.70.90.5?从供应风险来看，2011年的市场新增供应明显高于去年同期。2011年1-11月市场新增供应26175套，较去年同期上涨58.6%。?从成交风险来看，2011年1-11月市场共成交22615套，较去年同期上涨45.3%。虽然成交总量明显上涨，但从市场成交来看，在轮番“限贷、限购、限价”政策持续作用下，大量房源入市，成交却不尽人意，2011年市场成交量自5月开始，已出现明显的下滑趋势。10《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com整体市场已开始“价格战”，区域奥龙观邸项目率先降价，降济南市场价幅度为2000-2500元/㎡，其余项目仍多以85-88折特价房、促销等优惠为主。高端项目大户型产品滞销。?纵观济南楼市，促销力度开始升级，价格战盛行从住宅市场各项目推出的折扣信息来看，几乎每个楼盘都有自己的折扣优惠信息，从传统的老带新、一次性付款额外折扣，到如今的特价房、一口价、低价开盘。虽然市场真正规模的降价还未形成，但在售项目已经普遍给出了实质性的优惠政策，济南市场已经全面进入促销的价格战中。?高端项目受政策影响，成交惨淡高端项目由于价格较高，户型面积较大，且多为改善型客户，直接受限购、限贷政策影响，成交东部市惨淡。场降价情况济南降价楼盘代表：：项目原实收现实收最低起价降价幅度奥普1230010300（含1500-18008200（含1500-1800单价下降1、领秀城特价88折，7460元起；龙通（含1500-1800精精装）精装）2000元观住装）邸宅2、御景城降至6500元，售楼处被占；世14500元（含350012000元（含3500精装11000（含3500精单价下降家精装））装）2500元3、绿地国际花园团购4700元起；名士豪10200元9200元8150元特价88折4、海信慧园单价7050元起；庭恒大名73006200（精装）6000元起累计优惠5、中海国际社区：政府团购6750元/㎡都（含1500元精装85折）11《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com销售调查截止11月份销售统计，济南销售面积排名靠前的楼盘以刚需大盘为主，成交均价在6000-8000元之间。12《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com客户变化13《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com购买因素教育、展示及价格成为购买主要关注因素14《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com2012东部竞争格局明年济南东部市场竞争依然激烈。体量：住宅体量：住宅约约3030万㎡万㎡御园华府入市：下半年入市：下半年九英里灏苑恒生伴山体量：体量：1616万㎡万㎡户型：户型：100-170100-170㎡㎡国华印象天泰草山岭体量：7万㎡户型：195-240㎡体量：体量：1414万㎡万㎡户型：户型：8787、、137137、、181800㎡㎡中铁汉裕项目奥龙官邸舜奥华府舜兴东方体量：体量：6565万㎡万㎡名士豪庭重汽项目户型：户型：6060、、8080、、9090、、体量：14万㎡140140、、160160㎡㎡户型：90、180㎡体量：1010万㎡99体量：万㎡黄金户型：户型：9090、、100-170100-170㎡㎡上半年下半年体量：体量：5757万㎡万㎡110-22015《2013房地产营销策划大全》免费更新！户型：户型：QQ110-220：1053527879㎡㎡房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com东部价格平台16《2013房地产营销策划大全》免费更新！QQ：1053527879房地产商域网：http://www.fdcsky.net，淘宝：http://fdcsyw.taobao.com竞品锁定通过客户群体的竞争程度