1？？目前到底冷在哪里目前到底冷在哪里，都在说楼市入冬都在说楼市入冬目前市场与08年低迷期的区别何在？天津楼市的供需对比是否合理？目前塘、开地区市场现状及土地价值情况对2012年市场的定性与定量预测0104tarPart01PartPart02Part03Pt04PPart05?1月之后的12个月内的上涨幅度达到2213元。而自10年1月后至目前的22个月内，均价涨幅2平平//年年元元09自自。，90009000?。对楼市“冷淡”的直观感觉，其实主要来自于本年9、10两个月份同比去年的成交量下言论的源起言论的源起谓稳定”可津楼市成交均价津楼市成交均价入冬入冬“，天市场反应谓稳定市场反应分析图使天津楼市成交均价稳定在使天津楼市成交均价稳定在，??11.6%，滑，分别达到了-12.1%和-41.2%。金九银十的高期望，与成交现实的大失落，是天津楼市是天津楼市从左分析从左为630元。说明政策对房价涨幅的控制，已经达到预期目的的米—10000万/平米区间内。??如左图，天津全市11年1-8月商品住宅成交量为618万平米，同比10年同期还高出都在说楼市入冬，目前到底冷在哪里？%3左右左右6%6%一线城市中，北、上、深、杭的成交量同比缩水，杭州降幅在21%，深圳2%的小幅下降重点城市中，北京、深圳成交价格同比下跌，重庆、上海和杭州上涨，重庆涨幅最大为24%，天津房价降2%5%5%其中天津增幅在其中天津增幅在天津：成交量环比下降15.2%，同比下降41%成交价格9718元/平米，环比上涨2%，同比上涨0.6，对20个城市的数据统计，仅7个城市的成交量同比略有增幅幅环比下降环比下降，平米平米//深圳：成交量环比下降17%，同比下降60%，成交价格19119元/平米，同比下降11%，创年内跌幅新高元元2056920569上海：成交量环比下降19.6%，同比下跌65%成交价格21302元/平米，环比下跌6%，同比下跌2.8%成交价格成交价格北京：成交量环比下降7.5%成交价格广州：成交量环比下降5%，同比暴跌66%成交价格11035元/平米，环比下降7%到月份10成交面积五城市2011年前三季度量价同比变动重点城市房地产交易量价现状4。在多方调控与人均居住需求逐年增长的博弈下，房地产市场长远看必将以“波动上涨——平稳——波动上涨”的周期来体现。不会出现断崖式的天津楼市成交量只是回到往年正常水平天津楼市成交量只是回到往年正常水平。。很多人把目前市场与08年的低迷时期做比较，但这两次低迷之间有着很大的差别。进行了无意的妖魔化进行了无意的妖魔化，由此可见，楼市“拐点”、甚至“崩溃”的说法，其实是媒体与无良专家所兴起的又一波夸大其词的浪潮而已。媒体错误的忽视了房地产市场的地域性特点，和牵连经济水平的高适应性特点。把南方重点城市房地产市场挤压利润空间，向稳定平台期过渡的必然历程必然历程下挫或“硬着陆”式的下跌现象。天津由于特殊城市定位，决定了其楼市具有遇到利好环境后，价格升高过程长、升高幅度相对小的特点。相应的产品利润空间、可压缩空间也小于南方城市。“缓热慢凉”，成为天津房地产市场区别于其它地区和一线城市的重要特点城市的重要特点动流5控制货币控制货币动，管齐下管齐下：三两会精神两会精神性、财政税收金融调节需求、加强地方政府责任限购第三套房，最低首付，二套房首付，不低于基准利率倍。上海、重庆开始征收房产税月，温总理两次提及：坚定房地产调控信心不动摇，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果30%60%1.110“”年房地产调控政策对比年房地产调控政策对比年行政调控20111111与与0808半年内上调六次存准率，全年加息三次上调贷款利率三次抑制通涨货币收紧信贷严厉济济经经转让营业税征免时转让营业税征免时年末，个人住房限由年恢复到年0925促促保增长免缴免缴，1%年货币放松信贷放宽年贯彻优惠政策20082009利率利率契税降至契税降至，平米平米90天内五次下调存准率、贷款80减免营业税，支持房企合理融资，取消房产税首套房七折贷款利率，最低首付。外资可参与土地交易，普通商品房的最低资本金贷款比例下调至20%20%首套房首套房个人住房印花税，免缴土地增值税目前市场与年低迷期的区别何在？086。国家调控房价的态度已经由“遏制房价过快增长”转变为“将房价控制在合理水平”。并巩固成果的一年并巩固成果的一年，年房地产政策导向性年房地产政策导向性调控政策调控政策1111年年。与与201020100808继续执行继续执行年是年是20112011?严控、厉调08年受金融危机影响，经济大环境衰退。作为经济支柱之一的房地产业，国家表示出绝对的支持??08年的低迷期是政策趋向利好，而购买力深度观望谨慎入场；目前的低迷期是政策严厉调控，而购买力受到屏蔽不能入场；?积极、支持7，消化上半年市场存量。房房，价格出现反弹且迅速回价格出现反弹且迅速回金融危机影响消退金融危机影响消退，。月月44年年0909，年后年后年下半年月度成交面积均高于新增供应年下半年月度成交面积均高于新增供应?机爆发，价格涨停，之后徘徊在每平米7000元以下。一升，4月-7月成交价格每平米上涨1153元。09年9月，价格攀升至每平米8122元，为两年来的至高点两年来的至高点地产市场进入上升通道。0909???08年5月市场成交价格升至高位，金融危????08年受金融危机影响，市场呈现供过于求的局面。09年3月成交量以环比1.1倍的增长，拉开了市场回暖的帷幕。8122成交反弹打破08年低迷期需要给购买力以信心；而打破目前低迷期则需要撤销政策门槛。这是两个低迷期之间最大的差别。7283（年度楼市从冷淡到回暖的全过程）08‐09?8。截至十月底，天津楼市中，仍有各种存量商品住宅13.1万套，约合1510万平米。按目前成交量计算，需20个月消化完毕。这也是拉动房价下挫的一个主因。?。目前天津楼市，是一个典型新增供应大于当期成交量的供大于求态势，因此价格受到影响而震荡受挫，属于正常表象。使供应量处于一个持续积累形势使供应量处于一个持续积累形势市场的存量情况不容乐观市场的存量情况不容乐观，，7%.627%62成交消化约成交消化约，万套万套4.并未出现爆炸性的需求来消化并未出现爆炸性的需求来消化11411，但由于房价走高但由于房价走高，年前十个月天津市新增供应就已经达到年前十个月天津市新增供应就已经达到1111近两年的新增供应较大近两年的新增供应较大?????往年正常状态下，天津商品住宅年新供应量大约为10万套以上，约1200万平米，在冷淡年份，也有将近8万套的新增供应。年新增供应年新增供应年新增供应万年新增供应万套，年新增供应万万套，成交万套，成交比率万套，成交万套，成交比率套，成交万套，成交比率成交万套，成交比率套，成交万套，成交比率0710.860813.8097.810121111.4983%4.533%12.3158%9.680%7.262.7%天津楼市的供需对比是否合理？9。。的置业阶段的置业阶段。。”供应结构大体合理供应结构大体合理改善后追求再升级改善后追求再升级。。“㎡--7070-5050--70-90㎡----90-120㎡----120-144㎡----50㎡以下------144-180㎡----180-250㎡----250-300㎡----300-400㎡----400-500㎡----500㎡以上--步改善自身居住环境的一平米面积产品所占比重最多平米面积产品所占比重最多2011年商品住宅销、存面积区间对比120120-9090而存量住宅中而存量住宅中市场进入到了追求更进市场进入到了追求更进步改善自身居住环境的???????在全市商品住宅成交量分析中，90-120平米面积产品所占比重最大。显示目前天津市场的供需，已经脱离“没房住”的“纯刚需置业”的阶段。对产品需求的进化和价格的拉升，分流了部分70-90平米产品的潜在需求者，向大面积段产品扩散。10在房地产市场中所占比重在房地产市场中所占比重，（注：本页外地购房者，指购房时登记身份证明为非本市。）成交量逐年增大成交量逐年增大））限价房限价房、含经济适用房含经济适用房（（。。替的主体替的主体作为政策落实重点的保障房作为政策落实重点的保障房也在逐年提升。预计在2012年，保障房依然会保持较大供应体量，在当年整体成交量中继续保持20%以上的份额??大量保障房的涌现，使更多的本地客群有了非常明确的选择流向。也成为诸多拥有天津户籍的购房者的首选目标，分化了大量商品房市场中小户型产品的预期客群。而外地购房者占比从2010年上半年的33.5%，增至2011年前十个月的46%。从另一个侧面也体现出天津本土购房者，在面对商品住宅价格时消费能力有限，大量高购买力外地客群成为市场客群更??11格，换取一定成交量。?塘、开片区的成交均价走势与全市情况基本相同。10个月来?。大量新增供应已经造成了严重的客户。全年预计新增供应量将超过30000套，2%.722%72万平米万平米8.?而其影响的延而其影响的延。主要在9000元-10000万/平米价格线上下浮动。此种走势很可能是源自对购买力入场的试探，即适当下浮价。24882482011年塘沽、开发区产品供需及价格走势约合约合超出去年同期超出去年同期，，套套2703627036住宅住宅为历年最高为历年最高分流与成交价格下挫分流与成交价格下挫续性亦将长时间显现，并对明年区域市场产生较多不利影响市场产生较多不利影响?塘、开片区截至目前，当年新增商品目前塘、开地区市场现状及土地价值情况12一方面外来人口的购买多关一方面外来人口的购买多关，???力虽然面临房价上涨，仍显