嘉宏集团·聚豪名轩项目诊断报告及发展建议东莞市星彦地产顾问有限公司二零零八年六月报告结构住宅市场发展大环境诊断项目竞争环境诊断住宅篇项目现状诊断项目后期发展建议石龙商业市场分析商业篇商业销售及营销推广策略《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》住宅市场发展大环境诊断石龙概况：?石龙位于东莞北部，东江下游，总面积13.83平方公里，总人口近14万人，其住宅篇中7万左右户籍人口；?石龙经济发达，06年全国千强镇排名十九位，人均GDP达51443元；宏观环境?石龙镇明末清初以来是广东省著名商埠，并与广州、佛山、陈村一起被誉为广东竞争环境“四大名镇”；?石龙镇是著名的“举重之乡”，本镇举重运动员陈镜开是中国第一个打破世界纪项目现状录的运动员；?广深铁路贯穿全镇，轻轨R2号线将与广深铁路交汇，成为大型交通枢纽站；发展建议?石龙将大力发展商品经济和高科技产业，目标建成电子信息装备开发制造基地；?石龙商业较为发达，富升百货广场、金沙湾购物广场、超惠购物城、东方万货、汇联步行街、大华名店城、聚龙湾商业广场与五金、电器等专业市场及火车站周边的传统商业，初步发展成为影响东莞、惠州、增城三地的“消费金三角”；?石龙目前有三星级酒店4座，五星级酒店1座，很好的为商贸、物流等产业服务。《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》住宅市场发展大环境诊断石龙区位：石龙住宅篇宏观环境竞争环境项目现状发展建议紧邻石竭、茶山、石排镇，北接惠州石湾、园洲，处于东莞惠州交界带《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》住宅市场发展大环境诊断石龙对外辐射力：住宅篇宏观环境竞争环境项目现状发展建议石龙对珠三角各经济区域的辐射力较强，能够形成较强的经济影响力《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》住宅市场发展大环境诊断石龙功能组团规划和石龙组团规划及发展方向：发展方向较为清晰物流园区住宅篇新城工业区新宏观环境维工老城生活居住区竞争环境业新城综合生活区区项目现状发展建议综合功能区高新产业园区?在大组团的基础上，根据功能细分，划分为“七大功能片区”?工业区向外，居住区向心《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》住宅市场发展大环境诊断红海组团：规石龙组团规划划为物流园区及发展方向：住宅篇宏观环境竞争环境老城组团：居住、商贸区新城组团：城市项目现状行政、科技、信息、文化中心发展建议西湖组团：高新技术园区、批发专业市场区石龙功能组团规划和发展方向较为清晰《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》住宅市场发展大环境诊断政府规划利好：轻轨住宅篇宏观环境竞争环境项目现状发展建议本项目处于轻轨R2号线石龙站一级辐射圈内《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》住宅市场发展大环境诊断政府规划利好：轻轨住宅篇宏观环境竞争环境项目现状发展建议广深铁路轻轨R2号线与广深铁路交汇站线号R2轨轻本项目处于轻轨R2号线、广深铁路交汇站一级辐射圈内《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》住宅市场发展大环境诊断政府规划利好：紧邻体育馆、石龙中学住宅篇宏观环境竞争环境项目现状发展建议体育设施用地，预计规划为体育目前为高尔夫练馆，紧邻本项目习场，未来为石龙中学搬迁新址项目周边规划有体育馆和新石龙中学《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》住宅市场发展大环境诊断政府规划利好：城市景观带沿线住宅篇宏观环境竞争环境项目现状发展建议本项目位于城市景观轴线，莞龙路沿线《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》住宅市场发展大环境诊断石龙房地产市场发展：住宅篇第三阶段05-至今本项目并未处于宏观环境房地产市场发展第一阶段93-00年竞争环境的主流区域，但作为西湖区域在项目现状售唯一楼盘亦可发展建议充分利用好市场第二阶段01-05年空白点和本区域未来的发展前景《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》住宅市场发展大环境诊断住宅市场发展环境小结：?住宅篇石龙具有区位和交通优势，对外经济的辐射能力较强；?政府规划和发展思路清晰，各组团功能明确，对于本项目的项目定宏观环境位、客户定位有较强的借鉴意义；竞争环境?项目位于轻轨、铁路交汇站的一级辐射区域，政府规划利好对区域项目现状价格的提升起到了最为直接的促进；发展建议?项目东面的体育馆用地亦直接提高了项目价值；?项目沿城市景观带——莞龙路排布，直接借势市政资源；?房地产发展的主流区域目前在新区，同时，作为西湖区域在售唯一楼盘亦可充分利用好市场空白点和本区域未来的发展前景。《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：中央豪门推广语欧洲籍建筑世界级生活位置石龙镇龙升路发展商佳兆业地产住宅篇建筑面积360000平米容积率2.2宏观环境一期销售率约70％左右。项目销售率商铺将在一期入住后开始销售。竞争环境5600-6000元/平米，6月1日当天购买优惠一万项目价格典型楼盘元后99折，按揭再99折，一次付清97折。对比分析?项目位于新区，地理位置好；项目优点?高端定位，品质较好，项目内有人工湖；项目现状?品牌开发商。?价格较高；发展建议项目缺点?项目周边配套尚不完善.《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：中央豪门整体规划效果图住宅篇宏观环境首期推出6栋82-245平米竞争环境1栋共448套单3栋位典型楼盘25栋4栋栋对比分析6栋项目现状发展建议《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：中央豪门户外广告住宅篇宏观环境竞争环境典型楼盘对比分析项目现状南二桥边的户外广告南桥边的T牌发展建议中央豪门的推广除石龙外在莞深高速和房展会亦针对深圳客户进行推广，欲利用开发商在深圳的品牌影响力带动深圳客户，石龙本区域的推广包括莞龙路T牌、石龙镇内户外牌等，推广覆盖面和力度均较大。《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：中央豪门围墙及现场包装住宅篇宏观环境竞争环境典型楼盘对比分析项目现状现场围墙售楼处发展建议现场围墙包装、售楼处包装、会所入口包装均做得较有品质感，给予客户感受到发展商的雄厚实力，而且在销售阶段做出一定的效果展示，目的为了刺激客户成交。《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：中央豪门样板房现场住宅篇宏观环境竞争环境样板房内的沙盘典型楼盘对比分析临时样板房项目现状石龙市场中首次出现临建样板房的做法发展建议，在工程未能顺利配合的基础上，对外展示出良好效果，一方面展示了发展商实力，另一方面在石龙亦是首家临建样板房，客户印象较为深刻。样板房内部《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：中央豪门活动现场住宅篇儿童教育家现场讲座宏观环境竞争环境幼儿园签约进驻幼儿园品牌展示典型楼盘对比分析现场小朋友参加活动对于石龙本地的客户群体，对教育是较为重视的项目现状，发展商在销售阶段即与进驻的教育机构联合举发展建议办活动，一方面向客户展示了良好的教育配套资源，巩固了客户购买的信心，另一方面活跃了现场气氛，但活动与销售的互动不够。讲座现场《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：中央豪门人工湖展示住宅篇宏观环境竞争环境样板间内部典型楼盘人工湖人工湖看湖通道对比分析发展商在目前的工地做了人工湖，亦是未来规项目现状划中的中央水系，把水景提前展示，增强客户信心，同时，入口的园林亦能展示效果，开发发展建议商的操盘思路较为清晰，抓住当地客户较为务入口广场园林实的心态，很好的体现了品牌开发商的姿态。《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：中央豪门户型展示住宅篇宏观环境竞争环境典型楼盘对比分析项目现状120.82平米三房130.27平米三房发展建议三房为该项目的主力户型，从产品创新上看，运用了较多的创新手法，入户花园、天井送面积、转角凸窗等，在石龙市场均较为领先，产品面积区间亦较为合理，佳兆业地产历来的开发项目，产品的打造上均较为用心，产品是其最强有力的竞争优势。《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：中央豪门户型展示住宅篇宏观环境竞争环境典型楼盘对比分析项目现状128.28平米三房82.72平米两房发展建议128平米三房可以把内庭院隔成四房，面积区间较为合理、实用，82平米两房产品比较中规中矩，创新点不多，面积区间较受欢迎。《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：中央豪门一期产品构成户型面积套数户型比例剩余套数销售率住宅篇82-888719.4%4054%二房1012913.2%486%宏观环境120-1246915.4%5520%三房竞争环境130-13819743.9%13531%典型楼盘四房及以上166-170429.4%2052%对比分析复式215-245245.4%1633%80－合计448100%27039%项目现状250数据来源：房管局网站备案信息发展建议项目开盘销售情况良好，消化速度较快，在目前的整体市场状态下，从销售速度和价格的实现看均达到了较高的水准，其主要以130平米三房为主，目前剩余较多的亦为此部分产品。《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：龙城国际建筑成型之前，是生活影响建筑；推广语建筑成型之后，是建筑影响生活。住宅篇位置石龙镇龙升路8号发展商龙城房地产开发有限公司建筑面积270000平米容积率3.29宏观环境开发情况分为两期开发，目前二期产品仍有三栋未推出?住宅一期售罄，二期去年9月开始销售，目前已售出六七成；竞争环境项目销售率?商铺一期26间已售罄，二期商铺仍未开始销售。典型楼盘?二期住宅均价:4600元/平米，对外无折扣，据了解，实际销对比分析项目价格售中，客户可享受9折优惠；?一期商铺均价15000元/平米，铺王约20000元/平米。项目现状?位于新区，地段较好；发展建议项目优点?价格适中；?户型南北通透。项目缺点目前项目周边的配套尚未完善。《聚豪名轩项目诊断报告及发展建议》典型楼盘：龙城国际整栋为小户型住宅篇未推出宏观环境在售竞争环境典型楼盘对比分析一期项目现状一期发