企划部2012年12月土地市场一、供应分析2012年12月份，已公布有79宗土地上市，上市面积共计486万㎡，供应量环比11月份大幅下降了21%。12月，新增挂牌土地79宗，其中住宅类4宗，商业类8宗，工业类67宗。新增居住用地59万㎡，占12%；商业用地4812%10%万㎡，占10%；工业用地379万㎡，占78%。本月以工业类用地供应为主，分布如图：78%（数据来源：天津市土居住商业工业地交易中心）12月，市内六区新增供应0.9万㎡，为商业金融业类用途；环城四区新增供应176万㎡，其中居住类59万㎡，商业类30万㎡，工业类87万㎡；滨海新区新增供应117万㎡，其中商业类15万㎡，工业类102万㎡；远郊地区新增供应192万㎡，其中商业类2万㎡，工业类190万㎡。1企划部从本月数据图来看，本月的土地供应以工业用途为主，居住类土地来自环城四区的八里台和中北镇；市区黄金地段有一宗商业用地上市；各区域供地分布如下图：（数据来源：天津市土地交易中心）2企划部二、成交情况2012年12月份共有84宗土地成功出让，成交面积498万㎡，成交量环比上月上涨了67%。12月共成交84宗土地，其中居住类19宗，居住混合类10宗，商业类20宗，工业类35宗。成交居住用地165万㎡，占33%；成交居住混合用地68万㎡，占14%；成交商业用地35%33%88万㎡，占18%；成交工业用地88万㎡，占35%。本月成交类型相对14%18%平均，各类土地成交情况居住居住混合商业工业如图：（数据来源：天津市土地交易中心）12月，市内六区成交23万㎡的居住混合类用地；环城四区成交102万㎡，其中居住类55万㎡，商业类35万㎡，工业类12㎡；滨海新区成交191万㎡，其中居住类35万㎡，居住混合类42万㎡，商业3企划部类10万㎡，工业104㎡；远郊五区县成交181万㎡，其中居住类75万㎡，居住混合类3万㎡，商业类44万㎡，工业类59万㎡。作为年终答卷，本月成交是漂亮的。从区位来看，市内六区有优质居住商业地块成交；滨海新区、远郊地区成交量相当，居住类占成交一半；各区域成交分布如下：（数据来源：天津市土地交易中心）4企划部重点成交分析：1、国土部?喊话?一周天津诞双料地王12月24日，天津市南开区天塔道一地块以总价46.2亿元、楼面价1.5万元/平方米的价格出让，同时刷新天津土地市场地块出让总价和楼面价年内纪录。经过192轮竞拍后，鲁能集团旗下的北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城）力压融创，强势夺得该?双料地王?。值得一提的是，就在该地块出让前两天，保利退出竞拍，个中缘由引人猜想。虽然，该地块成交总价创历史新高，但25%的溢价率并不太高。?2010年出现的‘地王’，楼面价动辄超过在售物业价格。而截至目前全国各地的‘地王’价格，叠加合理的开发成本很少有超过在售物业价格的。也就是说，实际溢价并不高，没有失去理性。?天津市区黄金位置超过10万平方米的大体量地块，近几年都较为罕见。融创铩羽保利提前退出5企划部11月23日，天津土地交易中心发布公告，挂牌出让南开区天塔道地块，冿南天（挂）2012-117号，挂牌价为36.96亿元（不含市政公用基础设施大配套费），成为今年该市单幅土地最高挂牌价。信息显示，该地块东至卫津南路，南至天塔道，西至水上公园东路，北至水上公园北道，为商业金融业、居住用地，土地出让面积104324平方米，规划地上建筑面积不大于30.8万平方米，起始楼面价为1.2万元/平方米。竞拍现场，融创与鲁能集团旗下顺义新城相互胶着，20分钟后报价即过40亿元大关。经过192轮报价，最终顺义新城力克融创，以46.2亿元将上述地块收入囊中。该地块折合楼面价1.5万元/平米，成今年天津土地市场地块出让总价和楼面价?双料地王?。在竞地失败后，融创中国董事长孙宏斌在微博中写道：?天津是融创的大本营，绿荫里又是天津最好的地块之一……但是再好的东西也要价格合适，我们必须遵守纪律学会放弃……?如果说，融创的失败充满遗憾的话，保利的退出显得有些蹊跷。6企划部该地块一经挂出，便吸引了众多房企关注。有传言称，包括万科、华润、保利在内的多家品牌房企纷纷看中。但就在该地块出让的前两天，保利退出竞拍。12月22日，保利（天津）房地产开发有限公司总经理周涛微博中写道：?天津天塔道绿荫里地块在这个特殊的日子里终于报名截止了。准主人都已陆续入场，遗憾的是我没有踏上这班车，这块承载我们团队梦想和野心的城堡将成为他囯的盛地……?字里行间充满对于该地块的不舍与遗憾，并将这次竞拍称为?攻城掠地之战?。?保利今年在上海和长沙都斩获不少土地，可能也希望规避一下这方面风险。?一位分析人士指出，对于这种区域优质地块，地方分公司自然很向往，保利退出竞地可能是集团决定。价格并未失去理性虽然，该地块的成交总价刷新了今年天津土地市场新高，但25%的溢价率并不算太高。在今年7月，天津八里台师范大学地块以29.7亿元荣登?地王?宝座，当时成交的楼面价达到13026元/平方米，溢价率为32.98%。而该地块与昨日出让的天塔道地块仅一路之隔。7企划部据天津市国土局今日发布的数据显示，2012年12月23日全市新建商品房交易335套、面积32177.1平方米，平均价格9772元/平方米。其中南开区成交均价位列全市之首，为22451元/平方米。上述天塔道地块周边的在售物业价格在1.8万~2.2万元之间，从该地块成交的1.5万元楼面价来看，并未失去理性。?目前开发商对于一二线城市未来两年的市场都比较看好。?同策咨询研究中心总监张宏伟表示，楼市成交量复苏以及整体资金面缓解的情况下，开发商拿地的积极性开始上涨，?这个时候不抢还要等到什么时候？?2、天津金侨城投资公司摘得红桥首宗居住性质用地作为天津红桥区年内首宗居住性质用地，该地块引起业界广泛关注。建筑总规模不超过8万平方米，挂牌出让价格为5亿元，在挂牌截止前已有两家房企出价，有天津市星河城置业有限公司和天津金侨城投资有限公司与天津渤海恒源房地产开发股份有限公司三家登记，此外还有不少其他房企在土地交易中心围观。而最终参与竞拍的仅有星河与金侨城，竞拍起始价为5.02亿。现场竞价激烈，两家房企均出8企划部价大胆，似乎对中标信誓旦旦，不时跳跃性地出价。最终花落天津金侨城投资有限公司，溢价率达26.8%。本次出让地块位于西站板块，目前周边新盘不多，项目建成后，将增加成为天津西站板块楼市活跃度。同样位于西站商圈的亿城堂庭项目住宅均价达到17500元/平方米，中兴泊仕湾(毛坯)均价14300元/平方米，而今日成交地块楼面价达到7925元/平米，将为西站增添另一高端项目。不过，根据土地出让规划：住房套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重必须达到开发住宅建筑面积的70%以上，可见，小户型将成为主流。天津金侨城投资有限公司简介9企划部天津金侨城投资有限公司主营业务是房地产投资和开发。作为金侨投资控股集团开拓华北房地产市场而成立的一家开发公司，天津金侨城投资有限公司肩负着扩大集团品牌影响力，实现全国战略布局的重任。本次拿地所建项目将成为金侨在天津的第二个项目，此前，金侨集团已经在武清开发了金侨大道项目。其母公司金侨投资控股集团成立于1991年，是国家驰名商标企业，主营业务分为：文化?教育、金融?投资、房地产开发、建筑?物业等四大板块。集团目前拥有国家一级房地产开发、国家一级建筑总承包和国家一级物业服务等三个国家一级资质，全资举办国家全日制高等职业学院——湖南软件职业学院。地块信息：据悉，该地块东至红桥区机动车检测站，南至纪念馆路，西至本溪路，北至保康中道。土地出让面积33489平方米，建筑总规模不超过8万平方米，挂牌出让价格为5亿元，起始楼面价6250元/平方米。据了解，该地块为红桥区2012年内首宗居住性质用地。据悉，该地块土地出让面积33489平方米，该地块规划用地性质为居住，建筑总规模不突破8万平方米（其中住宅74350平方米、公10企划部益性配套设施建筑面积不小于1550平方米、配套商业建筑面积不大于4100平方米），绿地率不小于40%，建筑密度不大于23%，建筑限高不大于100米；建筑规模中应包括阳台、阁楼及配套设施建筑面积；住房套型建筑面积90平方米以下住宅面积所占比重必须达到开发住宅建筑面积的70%以上；新建住宅配套非经营性公建，按照《天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法》（津政办发[2012]29号）执行。3、大梅江土地新动作解放南路热门地块8.74亿出让名花有主年终天津土地热火燃烧到了久未有新动作的大梅江。解放南路起步区地块今日下午出让，经过2次出价，由天津万城置业有限公司以8.74亿元摘得，溢价率0.11%，楼面价约为7025元/平方米。津西解放（挂）2012-099号宗地该地块坐落于天津市河西区解放南路东侧，解放南路起步区，出让土地总面积62205平方米，土地用途为城镇住宅、商服，挂牌起始价为人民币87300万元，起始楼面价约7017.12元/平米。天津再添宜居生态社区11企划部该地块位于大梅江梅江片区，在解放南路起步区内。公示显示，项目容积率不大于（含商业建筑面积22750平方米），建筑密度不大于20%，绿地率为不小于40%，建筑限高100米，且要求本项目内所有建筑要求均按绿色建筑二星标准实施。从公布的信息来看，地块上项目对于绿化与容积有较高要求，将建设与梅江整体环境相适宜的宜居社区。解放南路起步区总占地575万平，将打造成为高品质的城市生活片区、高活力的城市商贸片区、高效率的城市办公片区、高便捷的城市TOD片区。总体规划为?两核?——片区地标、片区门户；?三轴?——梧桐大道、都市绿洲、滨水走廊