吉首荣达房地产公司大田湾项目规划建议导言本方案中，地标基于荣达公司提供的资料及咨询意向，提出本项目规划设计中必须关注的核心问题；并根据宗地特征及区域现状，针对性地对本项目提出规划、开发、产品等层面的建议。特别申明：本项目建议书知识产权归属地标和愿意使用下述思想的开发商共有。目录第三部分项目市场定位如何？——地标独创——解决问题之“三五论”模式1、项目SWOT分析2、项目开发战略浅析3、项目市场定位第一部分?项目情况如何？第四部分项目如何规划?1、项目概况1、项目地块评估?2?、项目主要经济指标2、规划要素及原则3、项目区域四至3、示意性规划说明第二部分项目背景如何？第五部分地标如何合作？1、项目区域地位1、地标优势2、项目区域资源2、执行架构3、竞争项目案例研究3、合作纲要第一部分：项目基本情况一、项目概况地块状况：地块东西宽约346米，南北长约166米，宗地三面临路，一面临水。项目规划为一期用地和二期用地。一期用地面积约27亩。用地面积39189㎡建筑面积≤109729㎡容积率≤2.8绿地率≥35％建筑密度≤30％1.地块形状呈刀形，属典型的不规则地块；2.宗地规划有市政规划道路呈南北向贯穿项目；3.地块内基本无山体及坡地，地形基本平整。二、项目区域四至【北至】北靠市金属包装厂区及民居区，近老吉大，经武陵路至老城区约5分钟车程；【南至】南临吉首母亲河—峒河，经邻近武陵路可至长沙；【东至】东临林化厂家属区，经武陵路，从环城路可至乾州新城，车程约20分钟；【西至】西临居民区及场区。第二部分：项目背景分析一、片区房地产价值解析一----------区域地位?吉首房地产处于发展起步阶段；?旧城改造加速老城区房地产迅猛发展；?吉首城市建设重心南移，但老城区在未来5年内仍有其不可动摇的地位及价值吉首老城区；?旧城房地产开发，政策支持力度大；?受旧城历史印象的影响，普遍居民迫切希望改善居住环境；?片区开发拉动了大田湾区域价值；乾州新城大田湾片区整体面貌将加速改善并将逐步成为吉首高价值人居区域二、片区房地产价值解析二--------区域资源上风上水，风水宝境峒河流水呈反弓环绕大田湾，是为顺水湾，是吉首不可多得的风水宝地。此片区为本案所在人文、景观双重价值吉首大学老校区占据湾区核心，人文气息浓厚。项目南北可望山景，南可直观江景。未来高档人居片区水畔名城等高端项目入主大田湾，旧城形象迅速改善，片区将逐步成为吉首市高档生活片区。结论：具备人文、景观、生态等全部要素的高尚住宅片区。丰富的原生山景及水景资源浓郁的城市人文和自然人文大田湾区域——占据吉首得天独厚的区域资源和先天条件，吉首老城区目前规模最大的高档社区水畔铭城项目已抢占先机。三、片区竞争楼盘案例研究－－－－水畔铭城1、水畔铭城概况位置：位于本项目东北面区域：吉首大田湾用地面积占地77395㎡：建筑面积181140㎡容积率2.28项目规模老城区最大规模高档社区布局围合式园林风格新加坡风情产品类型别墅＋小高层＋高层2、水畔铭城整体规划解析---布局半围合布局270°270°景观视野以峒江水景为中心，以小高层及高层进行半围合整体布局。以水岸为起始，由南至北分别建设多层联排、小高层及高层。形成错落有致、层层观景的建筑秩序感。半围合布局明显，高密度、高容积率；中心无开放布局，无大景观轴，缺乏开敞感及包容感。3、水畔铭城局部规划解析----建筑风格外立面设计：风格：德式现代简约主义建筑风格，色调为白色辅以橙黄色、灰色及赭石色结构为框架结构。点评:色彩搭配协调，整体具有现代时尚气息，同时又蕴含稳重内敛的优雅气息。外立面设计属于中上水平全外墙砖立面造价较高该项目一期外立面照片4、水畔铭城局部规划解析----园林风格园林设计：新加坡风情主题园林一期实景，园林绿化以当地绿化植物为主，建筑密度较低，绿化面积较大，绿化率近46％。该小区园林做了部分带状水系，引入了部分生态环保社区概念。高绿化在吉首属于中高档次园林一期园林照片5、水畔铭城局部规划解析----别墅产品及户型-别墅：4层联排别墅，建面325㎡2层叠加别墅，建面268㎡别墅产品位于地块近水中央位置，河沿岸设置了亲水平台及水岸步道，有一定的情趣。户型点评：别墅户型设计一般，退台设计不科学。短面宽长进深设计，采光差，不通透、舒适别墅户型虽一般，但别墅产品的打造拉升了项目整体档次度并不高。一期别墅照片及户型图6、水畔铭城局部规划解析----洋房产品及户型-洋房：7层多层、12层小高层三期含小高层及高层电梯房以一梯两户板式及两梯四户碟式为主。窗户采用大面积落地景观飘窗及转角飘窗，部分采用了节能环保材料。多层及高层洋房热销主力户型为130左右三房两厅，目前推出货量去化在80％左右。大面积落地景观飘窗、转角飘窗、节能环保材料多层及小高层照片创新型的洋房产品，主力130三房，热销说明在吉首户型尚优7、水畔铭城与本项目规划指标对比规划指标水畔铭城本项目规模较大较小周边配套相对完善相对滞后容积率2.28≤2.8绿化率46%≥35%建筑密度不详应小于25%≤30%项目区域大田湾峒河畔大田湾峒河畔上游交通状况香园路五陵路项目类型复合型——主力产品别墅＋多层＋小高层——热销户型130三房两厅——建筑风格现代简约风格——停车场、会所、儿童乐园、宽带接入、智能安保、超市、园小区配套林、商业街、闭路电视保安监控、可视对讲、停车微机管理——、紧急广播及消防紧急广播。开发商品牌吉首精诚房地产开发公司本地有开发经验（精诚广场）本地无开发经验项目其它新加坡风情社区/节能环保理念/——8、竞争楼盘对比小结?占据相似地位，但规模略不及对手；?对手开发中注入了理念及概念，有一定市场号召力；?两项目都占据相似区域资源，但对手交通更便利；?对手为复合型项目，先期开发沿河地块别墅及高尚洋房物业，拔高了对项目档次，对后续开发有一定的昭示促进及样板作用；比?对手项目整体质素在吉首属于上等水平，容积率合理，绿化率较高，结论外立面现代、美观、典雅，属于当地高尚社区代表；?对手项目社区配套设施较完善；?对手项目户型产品创新，并引入节能环保理念，洋房设计优秀；?对手开发商在当地有开发项目经验，对手项目有较高的市场认知度；?竞争对手项目走高档次的市场定位，并获得了较高的市场认知度及认同感，再次说明本区域有着开发高尚社区的先天优势，且市场有着对该区域居住价值的较高认同。第三部分项目开发定位1、本项目的SWOT分析?S?项目处顺水第一湾，270度景观视地处城郊结合部，配套不够完善W?野，风水宝境；周边老旧民居，整体形象不高优?劣?南临秀美峒河，景观资源丰富；片区整体规划置后，配套档次不高；势?势?人文氛围浓郁；地块不规则，规划难度大，对项目整?项目沿江展示面宽，有吉首最长河体布局不利；岸线。项目地块SWOT分析?旧城改造，房地产发展提速；?项目宗地与武陵路接壤，基本满?吉首城市开发重心南移，项目面足交通出行的需要；临来自新城区的竞争威胁；O?片区开发连动，区域整体居住价?水畔铭城仍有较大开发量，且一T机值逐步彰显，区域价值市场认同期已成熟，有较高市场认知，形威会；成直接竞争威胁；胁?老城区人口多，购房需求仍旺盛。2、项目开发战略?综前所述，从宏观市场及竞争态势来看，本项目虽占据大田湾区域核优质资源，但该资源是共享的。直接竞争项目水畔铭城开发已如火如荼，会严重分流本案的目标客户；乾州新城开发更加剧了对本项目竞争资源的争夺；未来潜在对手蓄势待发。所以说，本项目面临的现在及未来竞争都将是非常激烈的。?从项目的区域来看，大田湾区域资源有着塑造高尚生活片区的极佳条件，水畔铭城项目已竖起大田湾区域高档社区的旗帜，销售情况良好，但存在与本项目的同质化资源及条件，形成激烈直接竞争。?从吉首楼盘开发情况来看，吉首地产尚属初级开发水平，真正意义上的现代高尚社区尚属稀少；吉首市民，尤其是老城区居民，有着改善居住环境的强烈要求，对现代居住及高尚生活方式有着急切的向往和追求。市场、区域价值、竞争对手、市场需求、项目自身价值都已明了呈现在眼前！2、项目开发战略项目核心资源及优势已会关注地块规模超过市场仍需要已共享竞争对手区域资源已认同将同质景观/人文/高向往并追求尚差异化对手中高档/现代高尚社差异化策略区突破无论从天时、地利还是人和的角度考虑，本项目必须走差异化开发的方向，打造成一个中高档次方向的，并且与众不同的现代高尚住宅项目！2、项目开发战略1、从地块本身的素质看，项目存在走中高档，差异化开发的条件项目地块占据的区域价值及丰富人文、景观资源，以及项目具有的一定规模，项目开发成中高端高尚住宅产品的可行性很大，具备差异化开发的条件。2、从市场需求看，从中高端容易取得突破，走差异化的路子存在市场机会前面分析提到，片区高尚居住价值已受市场青睐，市场存在改善居住环境及向往现代人居的需求，片区连动开发将进一步带动市场眼球，将该区域塑造成吉首高尚CLD居住地域的代表。3、由于本区域消费基础潜力有限，为提高项目的辐射半径，项目开发必须往中高端发展本报告前面已提及，该片区直接辐射区域是城市老城区，在旧城改建未完全进行时，区域消费能力有限，消费者基数有限。因此仅靠本片区的客源，绝对不足支撑本案的消费；本项目必须跳出该片区，着眼整个吉首乃至周边城市乡镇，往中高端走有助于扩大消费群辐射半径，把更远更广泛的消费群引流过来。2、项目开发战略4、从竞争项目的角度来看，本项目必须采取差异化策略竞争对手已成为吉首高档楼盘代表，为避免与其在产品定位上产生冲突，必须与考虑如何形成产品互补，因此，采取差异化开发策略很有必要。5、从项目自身成本压力以及追求利润最大化角度来看，项目开发必须从高端取得突破本项目