常州万达广场项目投资测算常州万达广场项目投资测算2011年12月目录前言…………………………………………………………1-14一、项目经济指标一览表…………………………………1-13二、背景资料清单一览……………………………………13-14第一部分区域规划和项目解读…………………………………15-31一、区域规划和项目环境调查……………………………15-27二、项目解读………………………………………………28-31第二部分市场研究、产品定位及营销策划……………………32-148一、市场研究……………………………………………32-97二、项目定位方案…………………………………………97-104三、营销策划……………………………………………104-145四、卖场策划……………………………………………145-148第三部分成本控制与规划设计策划……………………一、成本控制策划…………………………………………二、规划设计策划…………………………………………（一）、规划与设计策划……………………（二）、B区设计进度计划……………………2（三）、D区设计进度计划……………………（四）、大商业建造标准……………………（五）、非主力店建造标准……………………第四部分资金与税收策划………………………………….1、现金流分析………………………………………第五部分开发经营计划………………………………….1、项目报建报批流程2、项目四证办理情况…………………………………3、项目施工计划………………………………………4、工程施工中的主要措施5、项目销售计划………………………………………第六部分投资收益分析………………………………….1、项目收益分析…………………………………………1、项目投入产出分析…………………………………2、盈亏平衡分析…………………………………………3、税收优惠政策…………………………………………4、抵效资产………………………………………………3前言1、项目经济指标一览表（1）规划指标1、项目总体技术指标序项目名称单位数量备注号1规划用地面积㎡179323.62建筑占地面积㎡643643容积率2.9964总建筑面积㎡708700含地下A区㎡92400B区㎡23200其C区㎡204850D、E区㎡179450中5地上总建筑面积㎡537300A五星级酒店㎡36000A区地上总建筑写字楼㎡28400面积70000㎡其区商铺㎡5600B商业㎡122000B区地上总建筑精装公寓㎡60000面积182000㎡区C住宅㎡13970C区地上总建筑底商㎡14800面积154850区公建配套㎡350㎡，共1532户D、E住宅㎡109420D、E区地上总建4区底商㎡11600筑面积130450中配套公建、幼儿园㎡9430㎡，共1020户6地下总建筑面积㎡171400其A区设备及地下停车㎡22400中B区设备及地下停车、超市㎡50000含5900㎡超市C区设备及地下停车㎡50000D区设备及地下停车㎡490007机动车停车辆4316非机动车停车AB区12895辆CDE区8932㎡其机A区辆42060辆/万㎡动B区辆112760辆/万㎡C区辆1623住宅1辆/户，车D、E区辆1146公建60辆/万中㎡非A区辆3500500辆/万㎡机B区辆9395500辆/万㎡C区㎡5362住宅3.5㎡/户，动D、E区㎡3570公建500辆/万车2、A地块酒店、写字楼技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡31689.62总建筑面积㎡92400地上建筑面积㎡70000其五星级酒店㎡360003写字楼㎡28400中商铺㎡56004地下建筑面积㎡22400设备及停车5建筑容积率2.216建筑密度％33.76建筑占地10698㎡7绿地率％32.853、B地块商业、精装公寓技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡57108.12总建筑面积㎡232000地上建筑面积㎡182000其商业㎡1220003精装公寓㎡60000中4地下建筑面积㎡50000含5900㎡超市5建筑容积率3.196建筑密度％56.80建筑占地面积32437㎡7绿地率％20.024、C地块住宅、底商技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡50373.22总建筑面积㎡204850地上建筑面积㎡154850住宅㎡1397001532户3底商㎡14800其邮电局㎡300公厕㎡50中4地下建筑面积㎡500005建筑容积率3.076建筑密度％23.367绿地率％35.0865、D、E地块住宅、底商、幼儿园技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积㎡40152.7其中E地块4077.3㎡2总建筑面积㎡179450地上建筑面积㎡130450住宅㎡1094201020户3底商㎡11600其幼儿园㎡5130配套公建㎡4300文体、托老、中居委、物业4地下建筑面积㎡490005建筑容积率3.256建筑密度％23.57建筑占地面积9462㎡7绿地率％35.17（2）、经济效益指标1、项目总体经济效益指标8序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元92、A区经济效益指标10序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元113、B区经济效益指标12序号项目单位金额1销售收入万元420002总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元134、C区经济效益指标14序号项目单位金额1销售收入万元1278062总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元155、D、E区经济效益指标16序号项目单位金额1销售收入万元1001262总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元172、背景资料清单一览?土地出让合同、规划条件与常州市国土资源局签订国有土地使用权出让合同及附件。?与项目有关的一切相关会议纪要、合作协议1、常州项目住宅户型方案研讨会议纪要2、万达商业广场交通影响分析审查会议纪要3、关于常州项目户型汇报定案会及反馈纪要4、重庆、常州项目设计方案汇报会议纪要5、常州项目经营期讨论会6、项目经营期及资金计划讨论会7、关于常州公司项目经营指标的第一次讨论8、论证会议纪要9、关于常州项目总包招标相关内容确定会议10、常州万达商业广场项目方案集团内部评审11、常州项目开发进度协调会18第一部分区域规划和项目解读一、区域规划和项目环境调查（一）区域规划概述1、城市总体发展规划①定位：滨湖城市、山水城市、生态城市、旅游城市、商贸城市②发展方向：“南拓北展，东联西优”，建设全国特大城市·南拓：顺应城市空间拓展惯性，是中心城未来最优的主导发展方向，19凭借太湖优美的自然环境和丰富的人文景观，发展旅游、休闲、娱乐、房地产业以吸引长江三角洲的消费者和投资客，从而带动其它产业的发展，成为上海、南京、苏州等大城市的“后花园”；·北展：中心城跨过沪宁高速公路向北发展，将堰桥地区发展为惠山新区的建设区域；·东联：整合东亭与中心区的空间与道路网络，依托上海、苏州，特别是借助上海经济扩散效应，使常州走向全国并融入国际市场；·西优：优化城市西部地区的旅游、休闲用地，协调山、水、城的关系；③发展目标：到2020年，年GDP增长率为8%左右，经济外向度达到75%左右，力争经济社会发展和人民生活富裕程度赶上当时世界中等发达国家水平。2、河埒地区发展规划“十二五”期间，滨湖区规划：建设“五大区”，打造“三中心”，五大区即为：国内外著名的风景旅游区、高效的高新技术产业区、繁荣的商贸服20务区、现代化的都市生态农业区、体现现代城市风貌的常州新城区，“三中心”即为旅游度假中心、科教研发中心、商务服务中心。其中，河埒地区将规划形成一个商贸核心区、一个特色旅游区、一条都市魅力带及两个一级社区的规划结构。?商贸核心区：青祁路以西,蠡溪路以东，梁溪路两侧地区，承担河埒地区的金融、贸易、休闲、观光、购物、娱乐、文化等职能。?特色旅游区：结合荣巷古镇的改造和开发，形成以历史文化体验和旅游商业为主导的特色旅游区。?都市魅力带：梁溪路与梁青路之间的带状地区，是联系商贸核心区与特色旅游区之间的纽带。?两个一级社区：以蠡溪路为界，分为东西两个一级社区。213、城市整体规划背景下的三大热点板块随着城市整体规划布局及城市建设投入力投重点倾斜，未来短期内常州将明显出现三大热点板块，这种热点将体现在城市公共建设、房地产发展等多个领域。具体来看，这三大热点板块分别为：太湖广场周边区域、河埒地区、新区。?太湖广场区域——城市新CBD太湖广场区域前景规划良好，目前正在完善路网建设，1号线工程明年底即将动工，预计2013年全线通车，清明西路拓建工程、清宁大桥和盛新大桥两座跨运河桥梁也将在2007年动工，届时该区域交通将四通发达。市政工程进入实施阶段，人民大会堂市政中心、世贸中心、深圳茂业百货、市科技馆、博物馆、革命陈列馆、报业广电大厦以及市医疗中心、青年活动中心、老年大学、家乐福购物中心、清扬路——常州未来政治、经济、文化的中心轴线，都围绕在太湖广场周边，并且以太湖广场为核心发挥影响力。22太湖广场区