前言产品质量把控市场调研宏观掌控施工建设项目策划定位原则营销团队项目营销重点产品研发产品搭建宣传推广项目销售保障规划设计具体实施?房地产项目成功发展是通过前期发展与后期发展交错进行，才能保障项目良好实施。目前房地产市场销售方式共有四种，自主销售、独家代理、联合代理、协助销售。自主销售独家代理开发商同时负责楼盘的开代理公司全程代理销售发和销售房地产销售方式联合代理协助销售同时委托两家以上代理商开发商与代理商合作销售我们适合的代理方式独家代理联合代理协助销售『合作模式建议』1、联合代理/协助销售由我方销售部门与开发商销售部门同时进驻案场，完成销售执行工作。2、独家代理由我方作为项目唯一代理商进行项目销售。『营销技术BIM结合』通过BIM技术为核心，将与销售技术进行紧密结合。利用BIM技术对消费客户所需产品虚拟实景呈现，使购房客户能够有新的视觉冲击，利用虚拟技术创造新型感官体验模式，促进项目营销。『营销产品BIM结合』在施工建设中对产品进行全程质量把控。将建设过程通过虚拟动画呈现购房者，让购房者了解项目建设过程，加强购房者购房信心，促进项目销售。规划分析本体区域规划宏观视角宏观经济经济分析本体区域经济中观视角区域发展营销分析我们做什么微观视角本体项目推广分析我们怎么做?本次报告研究根据纵向和横向两种维度进行交叉研究分析。第一部分城市宏观视角解读1.1天津城市功能定位2.1公寓市场交易状况1.2天津城市总体规划2.2商务办公市场交易状况1.3天津城市经济指标2.3商品房市场交易状况1.4天津城市人口结构2.4天津房地产市场小结1.5天津城市经济小结1.1天津城市宏观经济发展概要——城市定位城市定位——中国国家中心城市、北方经济中心、环渤海地区经济中心?中国国家中心城市，?中国北方经济中心、?环渤海地区经济中心、?中国北方国际航运中心、?中国北方国际物流中心、?国际港口城市和生态城市，?国际航运融资中心，?中国中医药研发中心，?亚太区域海洋仪器检测评价中心。1.1天津城市宏观经济发展概要——城市定位城市定位——天津作为中心级的城市，对环渤海经济圈发展起到至关重要的作用?环渤海经济圈的三大特征：1.（国际级）借助珠三、长三的经济国内发展势头，环渤海经济圈必将引起世界的关注，世界经济的大潮;2.（潜力级）刚进入启动阶段,市场机会点较多;3.（中心级）天津和北京是环渤海经济发展的中心,而天津是京津经济发展的中心.1.2天津城市宏观经济发展概要——总体战略总体战略——天津总体战略发展规划，规划了双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态的战略发展规划?双城双港、相向拓展?一轴两带、南北生态?提出了实施“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体战略。?依托京津冀，服务环渤海，面向东北亚，用区域和国际视野，着眼天津未来长远发展，着力优化空间布局、提升城市功能。1.2天津城市宏观经济发展概要——总体战略双城双港——双城以中心城区和滨海新区为核心，双港以天津港的北港区和南港区为发展?通过“双城”战略，加快滨海新区核心区建设与中心城区改造提升，实现市域空间组织主体由“主副中心”向“双中心”结构转换提升，构成双城发展的城市格局。?通过“双港”战略，加快南港区建设，培育壮大临港产业，调整优化铁路、公路集疏运体系，促进港城协调发展。1.2天津城市宏观经济发展概要——总体战略相向拓展——相向拓展是指双城及双港相向发展，是城市发展的主导方向?通过双城及双港相向拓展，引导城市轴向组团式发展，在海河两岸集聚会展、教育、旅游、研发、商贸等现代服务业和高新技术产业。?形成老区支持新区率先发展、新区带动老区加快发展，海河上、中、下游区域协调发展、良性互动、多极增长的新格局。1.2天津城市宏观经济发展概要——总体战略城市发展策略——形成多点支撑、多元发展、多级增长的市域空间格局?依据“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体战略，进一步明确滨海新区、中心城区和各区县的功能定位和发展方向。?统筹三个层面联动协调发展，调整完善空间结构和发展策略，优化要素资源配置，形成多点支撑、多元发展、多级增长的市域空间格局。1.3天津城市宏观经济发展概要——经济发展经济总量——天津经济发展状况良好，全市生产总值不断上升，突破万亿元。?2007-2011年全市生产总值及增长速度?2011年全市生产总值（GDP）完成1.12万亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。?三产结构比重1.4：52.5：46.1。?第一产业增加值159.09亿元，增长3.8%；?第二产业增加值5878.02亿元，增长18.3%；?第三产业增加值5153.88亿元，增长14.6%。1.3天津城市宏观经济发展概要——经济发展居民消费价格指数?居民消费价格水平比上年上涨4.9%，涨幅同比提高1.4个百分点，?八大类商品和服务价格呈现“六升二降”格局。?食品类价格上涨11.4%，拉动消费价格总水平上涨3.2个百分点；?居住类价格上涨4.7%，拉动消费价格总水平上涨1.0个百分点。1.3天津城市宏观经济发展概要——经济发展固定资产投资——投资实现快速增长，2011年全社会固定资产投资7510.67亿元，增长31.1%2007-2011年全社会固定资产投资及增长速度?2011年全社会固定资产投资7510.67亿元，增长31.1%。?其中，城镇投资7057.20亿元，增长31.2%；农村投资453.47亿元，增长29.8%。?全年城镇新开工项目3785个，比上年增加1060个；完成投资2603.48亿元，增长36.5%。1.3天津城市宏观经济发展概要——经济发展社会消费品零售总额及增长速度——消费市场持续活跃，社会消费品零售总额3395.06亿元，增长18.7%。2007年-2011年社会消费品零售总额及?全年批发和零售业销售额达到增长度2.08万亿元，增长33.2%；?住宿和餐饮业营业额494.81亿元，增长27.1%。?社会消费品零售总额3395.06亿元，增长18.7%。其中，城镇消费品零售总额3227.09亿元，增长19.3%；乡村消费品零售总额167.97亿元，增长8.3%。1.4天津城市宏观经济发展概要——人口结构人口分布及结构?常住人口第六次全国人口普查天津市常住人口为1293万人，同2000年第五次全国人口普查的1000万人相比，十年共增加292万人，增长29.27%。年平均增长率为2.60%。??家庭户人口?常住人口中共有家庭户366万户，平均每个家庭户的人口为2.80人，比2000年第五次全国人口普查的3.09人减少0.29人。??年龄构成?0-14岁人口为127万人，占9.80%；?15-64岁人口为1057万人，占81.68%；?65岁及以上人口为110万人人，占8.52%。1.5天津城市宏观经济发展概要——小结天津城市宏观经济发展概要小结?总体规划——天津市滨海新区、天津港为发展重点，带动天津的经济发展，通过“环渤海经济圈”的中心位置，天津港、保税区、开发区等区域大力发展经济，并通过“一轴两带”的策略扩大港口优势，发展全市经济，城市外扩脚步明显。?经济发展——天津市生产总值（GDP）完成1.12万亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%，随着环渤海经济区的规划建设天津市的经济状况一路向好。?产业结构——天津市产业机构已变成第二产业与第三产为主。?人口结构——天津市常住人口总量比10年前第五次人口普查增加了29.27%，并随着环渤海经济区的发展，天津市的外来人口也将大量增加，并且高素质的外来务工人员比例会逐步加大。2.1天津房地产市场现状解读——公寓市场近年内天津公寓市场季度供需走势?近年内，公寓市场供大于求表现越趋明显。2.1天津房地产市场现状解读——公寓市场近年内天津公寓市场月度供需走势?2012年上半年，公寓市场成交始终波澜不惊，保持着自2011年9月以来的销量水平。。2.1天津房地产市场现状解读——公寓市场2012年1-6月天津公寓市场供应的分布情况?环内公寓产品占大幅比例?2012年上半年，全市公寓供应量48.54万平米，?市内六区公寓新增供应0.22万套，供应量18.62万平米，占到全市公寓供应量的38%；?环城四区公寓新增供应0.14万套，供应量7.21万平米，占到全市公寓供应量的15%；?滨海新区公寓新增供应0.21万套，供应量13.91万平米，占到全市公寓供应量的29%；?远郊区县公寓新增供应0.1万套，供应量8.81万平米，占到全市公寓供应量的18%。2.1天津房地产市场现状解读——公寓市场2012年1-6月天津公寓市场成交分布情况?2012年上半年，环内公寓成交领跑市场?全市公寓产品共成交20.9万平米，其中市内六区公寓成交0.27万套，成交量8.52万平米，占到全市的41%。?环城四区公寓成交0.1万套，成交量为8.31万平米，占到全市销量的40%。?滨海新区本期公寓成交449套，成交量为2.98万平米，在全市公寓销量中占比为14%?而远郊区县公寓成交138套，成交量仅为1.09万平米，占全市成交量的5%，仍然较低2.1天津房地产市场现状解读——公寓市场2012年1-6月天津公寓产品面积段成交比重?2012年上半年全市公寓产品成交的面积段来看，70平米以下户型的成交占到全年销量的49%；70-90平米和90-120平米的户型成交量占比分别为11%和20%。与2011年各面积段的户型分布相比，90-120平米及120平米以上的公寓产品成交占比明显放大2.1天津房地产市场现状解读——公寓市场2012年1-6月天津公寓产品各区存量比重?全市公寓产品可售存量3.43万套，存量面积共210.24万平米。其