第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司年月20104上海大悦城商业调研报告初稿汇报区域零售市场分析零售市场发展趋势整体零售市场分析1234总目录常住人口万流动人口万面积行政区域平方公里城镇平方公里浦东平方公里亿人民币，同比增长零售额亿人民币，同比增长境外游客人数万人次，同比下降2009–1921542?-6,340-3,248-522?GDP2009–14,9008.2%?2009–517314.0%?2009–6291.8%上海简介人口?增长率右轴()20090082200762002005200420032002社会消费品零售总额左轴()0012200019991998数据来源：上海市统计局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部1997199695191994199319921991人民币亿元1005101520253035404550%99010100200300400500600零售额及增长率人均支出人均可支配收入数据来源：上海市统计局，第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部元年/05,00010,00015,00020,00025,00030,000199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009城镇居民家庭人均可支配收入与支出增长率右轴()生产总值左轴()数据来源：上海统计第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部;人民币十亿元01002003004005006007008009001,0001,1001,2001,3001,4001,5001,600909192939495969798990001020304050607080923456789101112131415161718%上海生产总值与增长率存量右轴()多为非市中心项目体量万至万平方米,1030供应量左轴()数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部大多为市中心项目体量万至万平方米,35平方米平方米.0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0004,500,0005,000,0000100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,00095969798990001020304050607080910E购物中心供应及存量Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4数据来源：第一太平戴维斯市场研究及开发顾问部Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3基于商场一层一般服饰类租户租金Q4/1996=100Q2Q19798990001020304050607080960708090100110120130中心商圈优质购物中心指数南京东路徐家汇浦东中心区域40–8040–6535–5528–3545–6020–3025–35南京西路淮海中路东段淮海中路西段街铺购物中心人民币平方米天区域50–6525–4025–3835–5035–45(//)租金为面积在至平方米的一般服饰租户在底层的可成交租金浦东最高租金约比浦西类似店铺低?100150?40%零售区域租金比较大量供应平方米入市，创历史新高；新的住宅聚集区形成，基础设施改善，导致新兴零售区域涌现平方米的新供应位于二级区域四川北路、曹家渡平方米的新供应位于新兴区域长风、打浦桥、三林租赁需求预计回升，数家国际品牌积极寻找店铺新进品牌多为中端或中高端定位，满足日益庞大的中产收入群体需求更多中高端品牌入驻淮海中路，南京西路将面临由此带来的竞争优质项目租赁需求稳定，预计租金涨幅在左右(812,000)–26%(211,000)(…)–59%(479,000)(…)–Abercrombie&Fitch,MiuMiu,Gap,Hollister,AppleShop,Sonystyle…5%??????上海整体零售市场总结上海市级商圈介绍竞争性案例分析??整体零售市场分析现有零售模式现有零售模式办公裙房为主，或为百货，或办公裙房为主，或为百货，或为购物中心为购物中心档次档次中高档中高档消费者特征消费者特征本地白领为主本地白领为主现有零售模式现有零售模式主要为百货，各种购物、餐主要为百货，各种购物、餐饮、娱乐场所饮、娱乐场所档次档次中低档中低档消费者特征消费者特征国内游客为主国内游客为主路东京南东段东路中海淮现有零售模式现有零售模式街铺为主，配合部分百货街铺为主，配合部分百货档次档次中高档中高档消费者特征消费者特征上海居民及国内游客上海居民及国内游客路西京南段西路中海淮徐家汇现有零售模式现有零售模式高档百货及购物中心高档百货及购物中心档次档次高档高档消费者特征消费者特征本地高端消费者及国内外本地高端消费者及国内外旅游人士旅游人士上海中心商圈现有零售模式现有零售模式主要为百货和购物中心主要为百货和购物中心档次档次中档中档消费者特征消费者特征上海西南角的居民上海西南角的居民68754321现有零售模式现有零售模式主要为百货，各种购物、餐主要为百货，各种购物、餐饮、娱乐场所饮、娱乐场所档次档次中低档中低档消费者特征消费者特征国内游客为主国内游客为主1.1.新世界商城新世界商城(1996(1996年开业，建筑面积年开业，建筑面积190,000190,000平方米平方米))2.2.第一百货东楼第一百货东楼（（19361936年开业，建筑面积年开业，建筑面积36,00036,000平方米）平方米）3.3.百联世贸国际广场百联世贸国际广场（（20042004年开业，建筑面积年开业，建筑面积38,00038,000平方米）平方米）4.4.来福士广场来福士广场（（20032003年开业，建筑面积年开业，建筑面积43,00043,000平方米）平方米）5.5.置地广场置地广场（（19971997年开业，建筑面积年开业，建筑面积28,20028,200平方米）平方米）6.6.宏伊广场宏伊广场（（20062006年开业，建筑面积年开业，建筑面积25,60025,600平方米）平方米）7.3537.353广场广场（（20082008年开业，建筑面积年开业，建筑面积40,00040,000平方米）平方米）8.8.名人购物中心名人购物中心（（20102010年开业，体量年开业，体量35,75535,755平方米平方米))现有项目现有项目未来项目未来项目南京东路商圈建筑面积年开业，建筑面积11,00011,000平方米平方米))8.8188.818广场广场（（20092009年开业，建筑面积年开业，建筑面积20,66120,661平方米）平方米）1.1.久百城市广场久百城市广场（（20042004年开业，建筑面积年开业，建筑面积96,00096,000平方米）平方米）2.2.上海商城上海商城（（19901990年开业，建筑面积年开业，建筑面积9,6659,665平方米平方米))3.3.恒隆广场恒隆广场（（20012001年开业，建筑面积年开业，建筑面积55,00055,000平方米平方米))4.4.中信泰富广场中信泰富广场（（20002000年开业，建筑面积年开业，建筑面积34,00034,000平方米）平方米）5.5.梅龙镇广场梅龙镇广场（（19971997年开业，建筑面积年开业，建筑面积70,00070,000平方米）平方米）6.6.金鹰国际购物中心金鹰国际购物中心（（20042004年开业，年开业，20082008年重新开业。年重新开业。建筑面积建筑面积40,00040,000平方米）平方米）7.7.四季坊四季坊（（20082008年开业，9.9.越洋广场（越洋广场（20102010年开业，建筑面积年开业，建筑面积40,00040,000平方米）平方米）10.10.嘉里中心二期项目嘉里中心二期项目（（20122012年开业，建筑面积年开业，建筑面积63,00063,000平方米）平方米）11.11.愚园路项目愚园路项目（（20122012年开业，建筑面积年开业，建筑面积122,000122,000平方米）平方米）12.12.大中里大中里（（20132013年开业，建筑面积年开业，建筑面积70,00070,000平方米）平方米）现有项目现有项目未来项目未来项目127854632现有零售模式现有零售模式高档百货及购物中心高档百货及购物中心档次档次高档高档消费者特征消费者特征本地高端消费者及国内外本地高端消费者及国内外旅游人士旅游人士109111南京西路商圈7年开业，建筑面积年开业，建筑面积30,00030,000平方米）平方米）8.8.香港广场香港广场（（19981998年开业，年开业，20102010年重新开业。建筑面积年重新开业。建筑面积40,00040,000平方米。平方米。签约品牌：签约品牌：APPLE,Coach,CartierAPPLE,Coach,Cartier等）等）9.9.力宝广场力宝广场(1999(1999年开业，年开业，20102010年重新开业。建筑面积年重新开业。建筑面积10,87310,873平方米平方米..签约品牌：签约品牌：LV,ZEGNALV,ZEGNA等）等）10.10.大上海时代广场大上海时代广场（（20002000年开业，建筑面积年开业，建筑面积48,00048,000平方米）平方米）11.11.无限度无限度（（20072007年重新开业，建筑面积年重新开业，建筑面积40,00040,000平方米）平方米）12