PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn说明：本次提案是在住宅部分营销方案一稿的基础上，根据贵公司的书面修改意见，加之胜家准则的最近研究思考，提出的修改稿。同时，为了确保项目营销推广的整体性、系统性，对企业品牌沈阳本土建设、项目整体推广定位、各业态推广定位、各业态推广案名也提出了建议。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn目录PSWAOTRT2分析P客层ART4定位P价值ART5提升PART1P市场ART3定位P推广ART6策略P营销ART7节奏P价格ART8策略P费用ART9预算市场研究PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnP市场ART1研究PSWAOTRT2分析P客层ART4定位P价值ART5提升PART3PART6P营销ART7节奏P价格ART8策略PART9市场定位推广策略费用预算PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn调研情况说明一、调研方法以市场走访为主，包括明调和暗调相结合，并配合对现场销售人员和购房业主的访谈，以及查询沈阳房产局官方备案网站，多渠道、多途径的获取信息。二、关于选取调研样本的说明?在本次市调报告中，没有选取沈阳天地、世贸五里河、华润凯旋门、领先国际的住宅这些项目，主要是因为这些项目虽然处于金廊沿线或城市的核心区，也是在整个市场中具有代表性的项目，但是和本案的产品形态差距太多。这些项目基本都是以大户型为主，最小的户型也都在100平左右，这就导致这些项目和本案的目标客层和购买目的均有明显的差异，对本项目的借鉴和参考价值不大。?在本次市调报告中，加入了一些公寓或商住两用的项目，例如威士顿广场、万达新天地、领先国际公寓、明城国际公寓等，主要是因为这项目都处于中街、太原街、金廊沿线及市中心区域，而且产品形态（主要是户型结构）和本项目非常类似，那么客户构成情况和购买目的也必然会有很多相似的地方，对本案的借鉴和参考价值比较大。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中街区域PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中粮大悦城地址大什字街小东路装修标准清水总体52万㎡占地面积总体7.2万㎡建筑面积C区住宅约6万容积率7.2平产品形态C区4栋31层点式高层工程进度A区现房C区封顶住宅部分C区4栋31层点式交房时间2010年8月户数1000户型面积区间占比主力户型起价6200元/㎡一室44㎡20%均价6800元/㎡一室60㎡20%85㎡以上最高价7500元/㎡二室80㎡20%二室85-88㎡40%PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn丰瑞威士顿地址东顺城街津桥路装修标准精装7.4万㎡占地面积8000㎡建筑面积地上6.2万容积率9.25公寓4万产品形态2栋23层点式工程进度立面公寓部分2栋23层点式交房时间2010年3月户数约700户户型面积区间占比主力户型起价7300元/㎡一室45-90㎡100%53-58㎡均价7800元/㎡最高价8300元/㎡PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中街上乘地址北中街2.3万㎡占地面积5000㎡建筑面积容积率6.4住宅2万产品形态一栋10层精装1000元工程进度内部装修装修标准/㎡住宅部分（精1栋10层（280户）交房时间2009年12月底装）价格信息户型面积区间占比主力户型起价8400元/㎡一室31-4335.71%39㎡均价9000元/㎡二室63-7425%63㎡最高价1.2万/㎡二室84-9411.43%84㎡————三室102-14027.86%102㎡PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn东远国际花园注：本项目销售手续不全，没有开始销售工作，价格没确定。地址大东区大十字街装修标准清水占地面积3.15万㎡建筑面积16万㎡容积率5产品形态2栋9层板式小高层，9栋34层高层工程进度封顶住宅部分2栋9层，9栋34层交房时间2011年4月面积区间(高户数约2000户户型占比(高层)主力户型层)起价元/㎡一室39-4920%均价元/㎡二室65-8040%90-106㎡两室最高价元/㎡二室90-10615%三室111-11312.5%三室131-13512.5%PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn东远国际中街上乘威士顿广场天润广场大悦城PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn小结产品形态、面积、户型情况：项目一居室二居室三居室备注44/6080-88大悦城40%60%45-90威士顿广场自由分割100%31-4363-94102-140中街上乘35.71%36.43%27.86%39-4965-106113-135中远国际花园20%55%25%PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn?由上表可见，中街区域的住宅产品都以中小户型为主，一居室一般在30-60平之间，二居室一半在60-100平之间，三居室在100-140平之间。?其中一居室和二居室所占的比重最大，一居室的总户数约占31%，二居室的总户数约占54%，三居室的总户数约占15%。15%31%一居室二居室三居室54%PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn销售情况到目前为年均销售年均销售明年待销项目开盘时间销售面积销售套数止销售率面积套数售面积到08年6大悦城A07年6月月销售3万平5033万平500户——区90%大悦城C09年11月80%5万平6005万平600户1万区威士顿广08年11月80%3.2万550户3.2万550户0.8万场中街上乘08.1180%1.6万224户1.6万224户0.4万中远国际未售16万花园PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn购买目的?所调研项目的客户，主要以投资为购买目的。?大悦城A区的住宅，虽然是住宅的产品属性，但是其中有超过七成的客户购买之后不用于自己居住，都是作为投资选择。而且在投资的这些客户中有超过半数目前都是用来当做写字间使用。?丰瑞威士顿广场的客户有接近八成是做投资之用。由于威士顿项目的性质就是一个商住两用的产品，而且占据东顺城路和金桥路两条主要街路，距离中街近，楼下就是新世界百货四店，而且在调研的这些项目中，可预期的租金水平最高，因此用来投资的客户比重更多一些。?中街上乘也是以投资客户为主，大约占到总体的七成以上，因为中街上乘四楼是复式产品，因此集中了一些居住客户。但是由于其距离中街最近，目前的租金附近项目的租金水平较高，因此投资出租的比例较高。?以上信息仅供参考，因为大悦城A区虽已交房，但是入住的业主并不多，威士顿广场和中街上乘还未交房，中远国际花园尚未正式销售。?以上信息基本是通过现场销售人员的介绍所得。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn客户构成?目前中街区域的项目，客户以全市范围为主，并不是仅仅局限于区域内的地缘性客户。?这主要由中街特殊的地理位置、产品属性和户型特点以及满足购房者多元的需求和自身多重功能所决定。PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn太原街区域PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn万达新天地地址民族街12.5万㎡占地面积1.8万㎡建筑面积容积率6.9（公寓9万）产品形态4栋34层（3栋公寓，一栋写字间）精装1000元工程进度现房装修标准/㎡公寓部分（精3栋34层（约1800户）交房时间现房装）价格信息户型面积区间占比主力户型起价5600元/㎡一室35㎡48%均价7200元/㎡一室50-68㎡42%50㎡最高价9200元/㎡二室82㎡10%PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn中驰国际地址胜利大街南五马路占地面积1.14万㎡建筑面积11.75万㎡容积率10.3产品形态现售2栋31层（约300户）高层住宅（规划5栋）一栋29层写字间工程进度封顶装修标准清水住宅部分4栋31层交房时间准现房价格信息户型面积区间占比主力户型起价2010年1月开均价盘，预计价格二室56-75100%56㎡均价5800元/最高价㎡PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cnPDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn万达新天地中驰国际PDF文件使用"pdfFactoryPro"试用版本创建www.fineprint.cn小结