武汉武汉··保利文化广场保利文化广场————商商业定业定位位策划报告策划报告敬呈：敬呈：湖北保利置业有限公司上海高力物业顾问有限公司零售物业代理及咨询部2009年7月2目录Part1.武汉宏观市场分析Part2.武汉零售市场分析Part3.项目及周边环境分析Part4.消费者调研及厂商访谈分析Part5.商业定位方案3武汉宏观市场分析武汉经济发展分析武汉都市圈分析宏观规划政策导向分析4武汉概况l武昌、汉口和汉阳三镇鼎立；l现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、汉南等13个区；l是我国特大城市和中国内陆最大的水陆空交通枢纽，九省通衢，区位优势显著。8494.41平方公里总面积（上海6340.5平方公里）275平方公里市区建成面积（上海670平方公里）常住人口891万人（上海1858万)户籍人口833.24万人1049人/平方公里全市人口密度（上海2930人/平方公里）城镇化水平64%（上海84.0％以上）70%以上（2010年）城镇化水平规划80%以上（2020年）数据来源：2008年武汉、上海统计公报5武汉经济发展——GDP各年武汉GDP增长情况GDPGDP增长率亿元自2004年武汉城市圈战略提出后，武汉500030.0%l武汉城市圈战略提出26.0%的经济在新的推动力下实现更为快速的4000发展，自2004年起始终保持着14.5%以15.6%20.0%3000上的高速增长。12.1%14.5%14.7%14.8%12.0%200011.8%l2008年武汉GDP达到了3960亿元，同时10.0%其人均GDP超过了40000元（按照国际核10002238259116223142396014681882算标准，武汉已经跨入了工业化中期阶013350.0%段。）20012002200320042005200620072008根据武汉十一五规划，预计到2010年l亿元全国主要城市GDP比较武汉国内生产总值可维持12%的增长16000率，之后进入平稳增长阶段，增长率预1400013698GDP（亿元）计为9%。120001048810000l与国内一线城市相比，武汉仍与之保持8000着较大的差距；但与同类二线城市相6000509739013960比，武汉与成都已形成第一集团，生产40003001总值远远领先于郑州、长沙等其它二线20000城市。北京上海长沙重庆成都武汉数据来源：各年各城市统计年鉴、2008年武汉统计公报l未来几年武汉国内生产总值以及人均国内生产总值的快速增长，无疑将不断提升武汉居民的收入水平和对生活品质的要求，进而带动居民消费结构、消费水平和消费品质不断提高。6武汉经济发展——社会消费品零售总额各年武汉社会消费品零售总额亿元21.80%2000武汉城市圈战略提出20.00%l武汉商业流通规模在中部地区持续处于领先17.40%水平，全年社会消费品零售总额在中部六省14.60%150013.15%12.48%13.29%15.00%省会城市中排列第一。12.29%l自2003年以来，武汉社会消费品零售总额的100010.90%10.00%增长率一直稳步上升，高于上海、北京等一5005.00%线城市13％的增长率。同时，与成都、长沙71179988699612931518相比，武汉社会消费品零售总额领先于同类0112918500.00%二线城市。20012002200320042005200620072008l除2003年受SARS影响外，武汉社会消费品零社会消费品零售总额社会消费品零售总额增长率售总额一直处于稳步上升态势，自2004年起亿元全国主要城市社会消费品零售总额在武汉城市圈战略提出后，增速再度提升。500045894537l2008年全市社会消费品零售总额1850亿元4000（上海4537亿元），比上年增长21.8%，同比3000提高了4.4个百分点。2064200016221850127410000北京上海长沙重庆成都武汉l消费品市场呈现平稳、较快的发展态势，在全国属于领先水平，并预计在未来几年保持其趋势。预计社会消费品零售总额年增长率将在15%以上的增长。数据来源：各年各城统计年鉴、2008年武汉统计公报7武汉产业发展——产业结构l2008年，武汉产业结构为：3.7%：46.1%：50.2%，相当于韩国1997年的水平（6%：44%：50%）；l进入新世纪后，武汉第三产业比重始终位于三类产业中的首位，但其发展出现曲折迂回的现象，2005与2006两年其占比逐年下降，根据武汉十一五规划，目标2010年第三产业增加值结构占比比“十五”末提高1.4个百分点，即达到51%；l武汉，作为传统的重工业城市，多年来其第二产业比重整体呈现上升趋势；2001-2008年武汉产业结构变化图l在未来武汉城市圈战略不断落实的过程60.0%中，武汉也将逐步形成以高新技术产业50.0%50.5%50.9%50.7%49.6%49.4%50.1%50.2%50.0%为先导、基础产业和制造业为支撑、服45.5%46.2%46.1%务业全面发展的产业格局。40.0%43.6%43.3%43.3%43.9%45.8%30.0%20.0%4.5%4.1%l目前三产占比过半，但发展趋缓，未10.0%6.4%6.2%5.8%5.4%4.9%3.7%来二三产业并重，第三产业需在武汉“”0.0%城市圈的策动力下进一步加强。20012002200320042005200620072008一产比率二产比率三产比率数据来源：各年武汉统计年鉴、2008年武汉统计公报8武汉产业发展——产业分布l四大支柱产业内的三大产业钢铁、电子信息和石油化工均集中于武汉东部武昌地区，而汽车制造业则集中于武汉南部；l根据规划，武汉王家墩CBD，将与武汉中国光谷、汉阳现代制造业中心共同构筑武汉“经济金三角”。CBD集商务办公、商业、文化、博览、居住等多功能华中现代服务业中心产学研结合光电子信息产业基地汽车产业基地l武汉支柱产业集中分布于武汉的东部与南部，与王家墩CBD距离较远，且被长江和汉江隔离。9武汉产业发展——房地产业l自2003年以来，房地产开发投资保持着30％左武汉市历年房地产开发投资（亿元）右的增长幅度。在经过了2005-2006年的宏观600570.36调控之后，目前武汉市的房地产投资又呈现出500459.8加快增长的态势。400366.1297.9300l从竣工面积和销售面积来看，自2003年起，基233.3本保持着销售面积增长率远高于竣工面积增长200169.5115.3132.5率的态势，受08年宏观调控影响，销售面积开100始出现萎缩。020012002200320042005200620072008l住宅销售均价逐年上升，在城市圈建设的触动下，除2006年受宏观调控影响外，2005和2007房地产开发投资情况（亿元）年住宅价格均以约25%的速度增长，呈现出价武汉市房地产竣工、销售面积（万平方米）格与销售量双双攀升的趋势。12001000800l在城市圈建设的带动下，武汉房地产业快600速发展，住宅市场出现了价格与销量双攀400升的局面，整体市场健康发展。200020012002200320042005200620072008竣工面积销售面积数据来源：各年武汉统计年鉴10武汉产业发展——旅游业武汉市历年旅游人数6022500030%24%39424000366820%l自2001年以来，武汉旅游人数呈逐年上升趋势，旅13%3329294318%游收入亦稳步增长(2003年受“非典”影响略有下11%3000263912%13%10%降)，并近年来增长日益提速。2008年，武汉市接223121212484待游客共计4666万人次，其中国内旅游者3,889.0720000%万人次，国内游客是武汉市旅游的主力军。1000-10%-15%l在武汉主要的旅游产品中，商务会展旅游为三大规0-20%划主打产品之一，主要开发方向为会展旅游、会议2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2010年2020年旅游、商务旅游和购物旅游。旅游人次增长率l根据武汉旅游发展总体规划，到2010年和2020年，武汉的国内旅游接待人次分别达到3600万、5900万武汉市历年旅游收入人次左右；接待海外游客分别达到68万和122万人50019%30%27%次左右。23%18%16%20%40037413%10%3002663141982350%200160203l武汉商务会展旅游将进一步发展，并带来-10%众多的商务旅游客流，为城市的高端商业、100-19%-20%特色商业和整体服务业的发展提供机遇。0-30%2002200320042005200620072008旅游总收入(亿元)增长率数据来源：各年武汉统计年鉴、2008年武汉统计公报11武汉人民生活——人口l武汉城镇化率自2002年持续稳步增长，至2008年达到了64%的水平。l武汉整体户籍人口各年持续增长，其中净迁移率基本维持在1%-2%的区间内。行政区2007年人口数江岸区659192江汉区468497硚口区536411汉阳区5367492008年武汉人口较上年增长武昌区1092053户籍人口833.24万人+5.03万人青山区452870洪山区989204常住人口897.00万人+6.00万人东西湖区261408其中：非农业人口537.24万人+8.62万人汉南区107052蔡甸区446549江夏区627993黄陂区1118474新洲区985685l未来5年武汉城市发展进入快速增长区，城镇化水平将预计提高约10%；l项目所在的武昌区是市区