2010年10月谨呈：海阳日晟房地产开发有限公司改变一座城市的居住观改变一座城市的居住观改变一座城市的居住观海阳日晟·山水苑营销策略建议书202020101010年年年101010月月月海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书【感悟感悟感悟感悟感悟感悟】市场在变，游戏规则在变对市场需求的洞察，是一切工作的前提我们，在追索市场的需求中寻求制胜之道2明确核心问题所在如何在竞争激烈的市场脱颖而出如何加快开发周期，快进快出如何实现项目销售价值最大化海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书在研究本营销策略报告之前如何在竞争激烈的市场脱颖而出如何在竞争激烈的市场脱颖而出如何在竞争激烈的市场脱颖而出明确核心问题所在明确核心问题所在明确核心问题所在如何加快开发周期，快进快出如何加快开发周期，快进快出如何加快开发周期，快进快出如何实现项目销售价值最大化如何实现项目销售价值最大化如何实现项目销售价值最大化3一.海阳市场剖析二.项目定位分析三.营销推广策略四.销售执行计划海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书报告脉络梳理报告脉络梳理————泛泛泛泛泛泛SWOTSWOTSWOTSWOTSWOTSWOT一一一...海阳市场剖析海阳市场剖析海阳市场剖析二二二...项目定位分析项目定位分析项目定位分析如何实现快进出如何实现快进出如何实现高溢价如何实现高溢价三三三...营销推广策略营销推广策略营销推广策略四四四...销售执行计划销售执行计划销售执行计划4剖析海阳市场剖析海阳市场海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书【剖析海阳市场剖析海阳市场剖析海阳市场剖析海阳市场】一.剖析海阳市场剖析海阳市场宏观分析/行业分析/竞品市场5海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书宏观分析海阳市地处黄海之滨，胶东半岛南翼，位于东经120°50'至121°29'和北纬36°16'至37°10'，有"东方夏威夷"之美誉。海阳地处烟台、青岛、威海三个开放窗口城市中心地带，是胶东半岛重要的交通枢纽。境内蓝烟铁路横贯东西，青威高速公路、烟青一级公路、烟凤一级公路以及青石公路、荣兰公路和309国道纵横交错；跨海大桥的建成将使得海阳与青岛、烟台、威海的交通时间都在1小时左右。6海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书本案7分析：第二产业为主，短期内城市消费不甚活跃，批发零售业、旅游、房地产行业发展短期内难以突破。海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书宏观经济概况宏观经济概况2009国民生产总值亿元204.4615.0（增速）第一产业亿元40.026.2宏观经济总体概况：海阳2009第二产业亿元96.4215.1年国民生产总值204亿，在烟台﹟工业亿元84.3614.57市1县中排名第6位。第三产业亿元68.0219.3在GDP内部机构上：海阳经济以第二产业为主，在三大产业中　﹟交通运输、仓储和邮政亿元16.4017.9业占比近50%。从发展趋势上看，第三产业增长势头明显。批发和零售业亿元16.0315.9分析：第二产业为主，短期内分析：第二产业为主，短期内分析：第二产业为主，短期内住宿和餐饮业亿元2.5824.1城市消费不甚活跃，批发零售城市消费不甚活跃，批发零售城市消费不甚活跃，批发零售金融业亿元2.7226.9业、旅游、房地产行业发展短业、旅游、房地产行业发展短业、旅游、房地产行业发展短期内难以突破。期内难以突破。期内难以突破。房地产业亿元9.1613.2GDP内部结构第一产业%19.6-1.1第二产业%47.1-0.5第三产业%33.31.68123海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书行业分析1111、海阳市区，城市起源，是海阳人地源观念所在，海阳当地人自住置业首选，房地产项目众多，放量大、去化慢、价格提升慢，是其主要特点。2222、海阳市经济开发区，随着道路等基础设施的改善，区域发展较为成熟，区域开发以工业地产为主，有个别333代表性楼盘，价格低于市区和凤城。3、凤城，与其他城市海景房概念一样，凤城房地产开发量巨大，价格高，基本以投资为主，空置率高，随着亚沙会的临近，泡沫有吹大之嫌。9观点：海阳核电项目的开工将会对周边地区人们的投资心理产生影响，从而一定程度上影响位凤城区域内的房地产开发。核电项目在促进海阳经济发展的同时将会对海阳房地产格局形成一定的影响。海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书影响海阳房地产重要事情之一：海阳核电站影响海阳房地产重要事情之一：海阳核电站中国最大核电站在海阳冷家庄开工，规划容量为600万千瓦级核电机组，并留有扩建条件，拟与2014年发电。海阳核电站厂址距凤城金沙滩12公里。由于在核电站半径5公里内卫限制发展区，并规定核电站不能建立在10万人以上居住区域直线距离10公里以内。观点：观点：观点：海阳核电项目的开工将会对周海阳核电项目的开工将会对周海阳核电项目的开工将会对周边地区人们的投资心理产生影响，从边地区人们的投资心理产生影响，从边地区人们的投资心理产生影响，从而一定程度上影响位凤城区域内的房而一定程度上影响位凤城区域内的房而一定程度上影响位凤城区域内的房地产开发。地产开发。地产开发。核电项目在促进海阳经济核电项目在促进海阳经济核电项目在促进海阳经济发展的同时将会对海阳房地产格局形发展的同时将会对海阳房地产格局形发展的同时将会对海阳房地产格局形成一定的影响。成一定的影响。成一定的影响。10观点：海南海景房经历了09年的暴涨，目前逐渐疲软，而山东海景房在全国市场推广中也是问题逐现。目前凤城房地产项目无论是开发规模、档次还是价格均高于海阳市区，随着亚沙会举办，“后亚沙会”的海阳楼市是否会面临光环褪去后的尴尬。海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书影响海阳房地产重要事情之二：海阳市推介房地产市场影响海阳房地产重要事情之二：海阳市推介房地产市场为了进一步激活房地产市场，进而促进全市经济发展，2010年海阳市委市政府把房地产市场推介列入政府重点工作，确定了“组织30家重点开发企业到10个以上大城市开展10次以上推介活动”的目标。推介活动以凤城海景项目为主，和山东其他城市海景房一样，推介活动在全国各地开发，掀起海景房投资热。观点：海南海景房经历了观点：海南海景房经历了观点：海南海景房经历了090909年的暴涨，目前年的暴涨，目前年的暴涨，目前逐渐疲软，而山东海景房在全国市场推广中逐渐疲软，而山东海景房在全国市场推广中逐渐疲软，而山东海景房在全国市场推广中也是问题逐现。目前凤城房地产项目无论是也是问题逐现。目前凤城房地产项目无论是也是问题逐现。目前凤城房地产项目无论是开发规模、档次还是价格均高于海阳市区，开发规模、档次还是价格均高于海阳市区，开发规模、档次还是价格均高于海阳市区，随着亚沙会举办，随着亚沙会举办，随着亚沙会举办，“““后亚沙会后亚沙会后亚沙会”””的海阳楼市的海阳楼市的海阳楼市是否会面临光环褪去后的尴尬。是否会面临光环褪去后的尴尬。是否会面临光环褪去后的尴尬。11观点：亚沙会的举办无疑会大大扩大海阳城市的影响力，也会给海阳经济特别是第三产业带来发展良机。亚沙会的概念让凤城项目如雨后春笋，价格更是市区2倍甚至是3倍之高，亚沙会概念使得凤城成为海阳房地产市场的焦点，市区数十个楼盘成为了其光环之下的点点繁星。海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书影响海阳房地产重要事情之三：亚沙会影响海阳房地产重要事情之三：亚沙会将于2012年在海阳举办的第三届亚洲沙滩运动会，是亚洲五大综合性运动会之一，将有亚奥理事会45个成员国和地区参加，运动员、裁判、体育官员、媒体记者1万多人，游客数量每天可达10万人。观点：亚沙会的举办无疑会大大扩大海阳城观点：亚沙会的举办无疑会大大扩大海阳城观点：亚沙会的举办无疑会大大扩大海阳城市的影响力，也会给海阳经济特别是第三产市的影响力，也会给海阳经济特别是第三产市的影响力，也会给海阳经济特别是第三产业带来发展良机。亚沙会的概念让凤城项目业带来发展良机。亚沙会的概念让凤城项目业带来发展良机。亚沙会的概念让凤城项目如雨后春笋，价格更是市区如雨后春笋，价格更是市区如雨后春笋，价格更是市区222倍甚至是倍甚至是倍甚至是333倍之倍之倍之高，亚沙会概念使得凤城成为海阳房地产市高，亚沙会概念使得凤城成为海阳房地产市高，亚沙会概念使得凤城成为海阳房地产市场的焦点，市区数十个楼盘成为了其光环之场的焦点，市区数十个楼盘成为了其光环之场的焦点，市区数十个楼盘成为了其光环之下的点点繁星。下的点点繁星。下的点点繁星。目前中国房地产市场处于雁行效应，价格一路飙升，繁星效应的价格持稳是政府调控之目的，当然市区房价的持稳不代表海阳市区房地产市场并进入繁星效应，只是供过于求的一种表现而已。12海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书竞品市场考虑到凤城房地产项目在产品档次、开发规模、目标克群、产品价格与市区项目的差别，本项目个案分析主要以市区楼盘为主，而本项目在今后的销售推广中主要的竞争对手也将会是海阳市区的在售楼盘。13海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书项目一：御景苑开发商：烟台房地产开发集团有限公司销售电话：0535-32589993220457项目区位：海政路与龙山路交汇处建筑规模：50000m?(商业+住宅)产品类型：多层、小高层户型面积：90-160m?现状：现房项目售价：多层均价3500元/m?（售完）小高层均价3700元/m?（部分在售）踩盘印象：项目地段优越，近邻市政府、商业中心，配套齐全，项目户型设计较好。14“”海阳日晟?山水苑项目营销策略建议书项目二：项目二：项目二：景泰景泰景泰···皇家花园皇家花园皇家花园开发商：海阳市景泰置业有限公司销售电话：0535-32683333268666项目区位:海阳路中段（金海螺商业广场北面）建筑规