铭豪房产||融矩【宁波】||2010?9月薛家菜场地块策划构思PART1:市场解读前言项目的自身现状我们已经?解的?能再透彻?，产品户型也十分适合当前的市场环境，因此我们认为本市场篇的主要目的是帮助推广找出市场卖点，同时辅助营销抓出竞争对手和客户群。?足本区域，放眼大宁波关于项目区域东扩?联南统筹现状：城市西片区重要结点，海曙后花园，未被重点抄作的区域！项目区位毗邻未来区?政中心共享?政中心配套与发展未来海曙三个区级中心，城南区级中心为其中之一：环城西?以西、新典?以南、通达?以东、环城南?两侧区域，依托未来区?政中心，形成以商贸、时尚展示为主的区级公建中心海曙老城区海曙区级行政中心本案区域规划本案城投地块周边配套主机成熟，能满足区域内的消费需求！华康家私城世纪盛业酒店宏远大酒店古林中学薛家小学工商学院区域周边配套望春?、联丰中?、通途?共同搭建起?捷?网。可方?快捷的抵达?海曙市中心。的扩建，以及气象?延伸段将向西延伸，其中新典?将穿过薛家南?，与水岸枫情与瑞园之间的道?相连接。加上本案机场?和新典?与新典?延伸段气象?环城南?未来?途通联丰?中山西?环城南?机场?地块多条?网?捷抵达市中心，海曙近邻的区位优势进一步放大。区域交通杭甬高速最具发展潜力洪塘高桥工业区住?区环城南路区域潜?1.环城南?与杭甬高速将整个城西划分为居住区和工业区。2.整个城西的住?用地区域，?面得洪塘和西?面的高桥将会有大?的安置房源聚集，无法形成高端气质。3.整个城西居住用地范围内，机场?以西，联丰?以南，环城南?以?的住?区域，发展潜?最大。项目占据城西最具发展潜?区域这?有海曙?政中心旁，地段与前景双重优势/项目地块占据城西生活区核心，未来的海曙区级?政中心旁，与市区近距离。具备打造成高端城市别墅的基础。从长远来看，发展潜?同样?人惊喜。地块本身条件优越，存在的威胁和风险主要来自人们对板块的固有印象和价值认识?缺乏。可以通过后续的项目推广加以改善。综上所述，我们认为：关注楼市，?解走势关于宁波楼市成交量（万方）051015202530354010.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.08供应套数供应量（万平方米）成交趋向于平稳，供应随季节变化而变化宁波市商品住?供销分析春节后的两个月供应?连续两月?足15万方，4月回暖供应?达到今?顶峰。后受新政的影响，宁波的供应?在5月份出现?大幅?的下?，近几个月开始稳步增加，维持在29万方左右。成交?一?从4月36万方的下?到5月的10万方。虽然6月份开始小幅上涨，平稳发展。10.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.08051015202530354005001000150020002500300035004000成交均价（元/平方米）12092138461453917996163681455414725146370500010000150002000010.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.08近几个月，由于大?郊区盘的成交，宁波市成交价格稳定，维持在14600元/平方米左右，未突破15000元/平方米。全?区大市均价突破15000元/平方米已经成为现实，市中心2万元时代、全大市1万五千元时代到来宁波市商品住?供销分析1-8月总计别墅52660394528416043689140平方米以上1613010668212842111115137590-140平方米44223234832285379837460349290平方米以下111518631345659861768312615229住?8月成交套数7月成交套数6月成交套数根据今?以来宁波住?面积成交情况来看，中小户型住?比较受欢迎。尤其是90平方米以下住?成交占总成交的49%，90-140平方米的成交也比较乐观，占?总成交的32%，而别墅的成交就比较少?。5月成交套数4月成交套数3月成交套数90平方米以下2月成交套数6%13%32%49%90-140平方米1月成交套数90平方米以下刚需产品仍为需求主?宁波市商品住?供销分析140平方米以上户型别墅2010?1月-8月宁波市住?成交面积套数2成交均价元/m98434007252203461557481361535175129927900418396496321694027272.14925144741154183151052897010373923068成交?额（万元）总面积m2套数晴园22118210楼盘名称永和居?84193878江南景苑63074359长岛花园497104813?色水岸37045183都市华庭34225078凤凰水岸26829526?丰阳光25625015合生国际城34341259中海·雍城世家307440032010?1-8月宁波市住?成交前十排名宁波市商品住?供销分析城区海曙区江?区鄞州区镇海区鄞州区鄞州区镇海区鄞州区科技园区科技园区12345678910排名豪?与普住?成交并驾齐驱，在宁波?缺市场！知已知彼，销售?难！关于项目竞争随着城市经济的发展，城市空间也向外扩大，在这个过程中，城西板块被重新审视，从前的农村稻田，到未来的高楼林立。由于未涉及到旧改等问题，因此城西蓝图的描绘，是一幅全新的景致图。随着地铁的建造，交通线路的排布，也是的城西与中心区的距离被再一次拉近。这块潜在的价值区，被更多的人所关注。从上年的格兰春城一期、迪赛缘园，到上半年入市的晴园，待下半年即将入市的万科金色城市、恒威君园和庄、罗曼风情等。就像当初的洪塘板块一样，青林湾从元平米到现在的23000/城西楼市历程元平米，城西的价格上升空间还有多大，也是人们所热衷的。20000/城西在交通网线地进一步发展中，居住氛围渐浓，区域房产较高的性价比，也成为购房者和开发商所青睐的区域。相对去??末，今?上半?的城西市场，?如维科水岸枫情、晴园等楼盘，均以轻轨结合新住?区和成熟商圈作为卖点，走势?好，这也成为城西的一大特色。对本案构成边缘化竞争项目共计4个。在售：永和居?：存?634套，其中468套为公寓或大面积产品；2010?第四季?：青?湾、维科上院，总计供应1810套。环城西?版块：城西片区各板块分析8821727414979165471161410444成交均价22671134101010081803616382成交面积672410220142套数晴园缘园楼盘名称格兰春晨东源华府高桥家园维科水岸枫情123456虽然今?遭遇?史上最强的政策调控，但基于城西区块的潜在价值以及日渐成熟的配套和居住氛围，所受影响相对较小，客群中的自住型所占比?较高，区域价格稍低于鄞州中心区域。城西片区成交分析0076%去化?7751000在售/预计推出套数674，可售41090-500主?户型116-135㎡90-95㎡1.61.41.64（全）容积?14万㎡16万㎡总建面积73770㎡9万㎡12万㎡占地面积约4万㎡Oct-10Sep-10预计推出时间2010/6/4待售在售待售销售状态自销宁波迪赛房地产投资咨询有限公司宁波万泰代?代?商维科宁波房地产股份有限公司宁波永和建设开发股份有限公司开发商永和居?维科上院楼盘名青?湾4期项目一览集士港版块：共计7个项目会在2012?上半?之内推出。2010?8月底：杉杉水木清华项目属于人才公寓，此部分已经对内销售，该项目具体有多少体?会面向市场，需要进一步跟踪；2010?第四季?：长江地块、半岛悦城、香槟水郡，预计下半?推出，总计供应1440套；2011?下半?之后：格兰春晨二期、布?杰地块、祝家桥地块。城西各板块现状：000000去化?内部去化50%以上898212未定未定花园洋房:170别墅:78联排:44叠拼:48高层:706高层:610195(89㎡)在售/预计推出套数164(119㎡)未定91-100㎡，127-133㎡90、100-136㎡叠拼:160㎡联排:200㎡70-100㎡74㎡、89㎡主?户型高层：90-120㎡，洋房：120-140㎡89㎡、119㎡1.61.32.22.81.71.81.6-1.8容积?别墅99000㎡（住?）37070㎡88347㎡67500㎡总建面积高层76149㎡109072.4㎡24967.46㎡7144㎡62902㎡65146㎡78811㎡19848㎡51969㎡37500㎡占地面积Aug-102012?2012?2011?前2011下半?2010??底预计推出时间2010-11月底在售待售待售待售待售待售待售销售状态自销自销未定自销未定未定未定代?商开发商杉杉集团有限公司宁波信达中建置业有限公司宁波长江置业有限公司宁波泰丰置业有限公司宁波万宏置业有限公司布?杰集团有限公司宁波爱伊美楼盘名项目一览杉杉人才公寓（水木清华）格兰春晨二期布?杰地块长江地块半岛悦城香槟水郡祝家桥村2号居住地块主要楼盘概况对本案构成间接竞争，共计3个项目，会在2010?之内推出。在售：晴园，4.28开盘，目前去化55.2%，近2周成交?有所上升，存?187套；2010?第四季?：罗曼风情、君园和庄，2个项目总计977套。望春板块：000055.20%去化?未定未定高层：217联排：431087(住?794)在售/预计推出套数418（余187）未定未定主?户型高层：110、130㎡联排：230-300㎡68-92㎡86-138㎡2222.21.5容积?15万㎡，一期约5万㎡18万㎡约10万㎡总建面积19922㎡98292㎡6.1万㎡，一期1.7万㎡5万㎡占地面积13281㎡49146㎡约5万㎡