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中原南京汤城东郡营销策略提案
中原南京汤城东郡营销策略提案
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2010.03.15营销策略提案版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归南京中原房地产营销顾问有限公司所有,未经南京中原房地产营销顾问有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。汤城东郡谨呈:南京久大置业有限公司议营销策略项目定位产品建市场解析营销策略市场解析项目定位议产品建商业定位及业态建议商业定位及业态建议市场解析市场解析江宁区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析价格走势分析09年度江宁板块商品住宅的成交均价为6535元/平米,同比07年上升39%,同比08年微涨6.6%。虽然区域今年价格出现大幅上升,但由于今年去化中有相当部分为存量房,价格相对较低,所以造成均价与去年基本持平。09年12月,江宁商品住宅成交7385元/平方米。环比上月有所上升。09年全年,江宁的销售均价涨幅约达到2000元/平米。目前有些楼盘已经过分透支利好,房价继续上涨的空间有限,短时间内江宁房价可能会维持当前的现状,或者是平稳小幅上涨。江宁全市江宁区历年房地产市场价格走势江宁区域价格不断上扬,未来将保持平稳上涨江宁区域价格不断上扬,未来将保持平稳上涨全市、江北商品住宅销售均价逐月走势08-11月12月09-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月300040005000600070008000900010000单位:元/平方米4市场分析???区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析供销对比分析从江宁供销比走势看,09年度的单月供销比基本都小于1。在整体供小于求的背后,我们可以发现,去年市场的萎靡,开发商减少开工上市量及今年政府救市政策的实施,致使上半年刚性需求得到‘井喷’似的释放,是造成这一现象的主要原因,而当前部分开发商捂盘惜售,也是造成供销比大幅度降低的原因之一。另值得注意的是11月开始江宁单月供销比大于1,这与江宁房价在下半年疯涨,刚性需求被压制有关。江宁板块市场,08年下半年末市场开始转冷,市场整体呈现供大于销的状态,供销比达到1.65的高位。09年市场转暖,进而火爆,供销形式逆转,全年供销比0.72,市场全面供不应求,抢房现象又现。江宁年快速回暖,供销形式逆转,供小于求明显年快速回暖,供销形式逆转,供小于求明显全市0909江宁区历年房地产市场历年供销全市、江宁商品住宅单月供销比走势江宁市场江宁市场08-9月10月11月12月09-1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0246810125市场分析???区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析市场结构分析2009年12月江宁分面积段供销套数对比情况从市场的成交量来看,板块内小户型房源供不应求从市场的成交量来看,板块内小户型房源供不应求0100200300400500单位:套数上市量1182121322732384320992443952175157成交量118238233216819027972383648625194040平米以下40-50平米50-60平米60-70平米70-80平米80-90平米90-100平米100-110平米110-120平米120-144平米145-160平米160-180平米180-200平米200平米以上江宁板块2009年12月商品住宅供销情况按面积段分析:从供应量分布分析看,80~90和120~144平米是江宁市场目前的主流方向,是市场最认可的户型;而50平米以下的小户型的研发也受到了各开发商的重视。从成交量分布分析看,江宁市场80平米以下小户型房源基本属于供不应求的趋势(除了60~70平米户型属于个别楼盘12月份开盘集中放量),因江宁房价快速上涨的影响,有较多的购房者开始选择50平米以下的小户型。6市场分析???区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析区域市场总结????江宁作为南京的一个新兴区域,近年成为南京房地产市场的主力成交区域。江宁板块在全市范围内处于价格较低的层次,但价格水平始终保持上升势头。09年末成交均价已突破7000元/平方米大关。江宁受上半年开工量的不足以及下半年市场回暖开发商捂盘惜售,使得一段时间内区域市场供不应求。但09年12月份的集中供量及10年未来供应房源较多,必然致使未来市场竞争激烈。随着区域市场房价的不断上扬,小户型房源凭借其总价低、投资性强等特性,整体市场销售情况普遍较好。江宁板块因小户型供应量较少,09年一直处于供不应求的状态。2010年随着区域硬件设施的不断完善,江宁未来的销售量仍会保持一定幅度的增长。7市场分析???区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析210142131120808205游览点接待量万人次()176289168984106505109847751049189424旅游总收入万元()9692173102635172地区接待旅游者万人次()年度南京市郊区县主要旅游经济指标年度南京市郊区县主要旅游经济指标20082008地区合计南京市浦口区南京市六合区南京市溧水县南京市高淳县南京市江宁区数据显示:江宁区旅游消费总收入排行第一,而人均旅游消费都在1100元/人以上表为旅游局对08年南京各郊县旅游人数、旅游收入及景点接待游客量的数据统计。五个郊区(县)共接待旅游者635万人次,较上年增长16%,郊区(县)实现旅游总收入75.1亿元,较上年增长25.2%。上。另汤山的年旅游消费收入,占江宁年消费收入的三成以上。江宁区旅游消费总收入排第一,汤山为江宁主要的旅游消费地江宁区旅游消费总收入排第一,汤山为江宁主要的旅游消费地8市场分析???区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析人次人次14.5长期(2016-2020)405.3302+88.8236023609中期(2011-2015)344.6266+69.65短期(2008-2010)232.6汤山旅游人数测算汤山旅游人数测算193+34.6时间周期总计(万人)国内游客(万人)国际游客(万人)汤山未来几年的日均游客数量将达汤山未来几年的日均游客数量将达而未来的四年(2011~2015),汤山每年的旅游人数将在86万人次左右。日均游客人数在2360人以上。上表为汤山新城对未来十二年的旅游人数预算,四年为一周期。其中前四年的国内游客增长率保持在17.9%,中期四年的增长率预计将在26.2%,随着汤山新城2020年的完全建成,后期四年的增长率预计将达到29.4%以上。9市场分析???区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析82间74间28间57间21间20间数量300~500元房价880~980元568~668元880~2622元680~4500元688~1088元4180~6280元汤山宾馆消费情况调查非星级宾馆宾馆南京汤山圣泉温泉城(准四星)南京东湖丽岛花园会所(准四星)南京锦尚金河温泉会所(准四星)据统计,星级宾馆的人均消费在568元起步,非星级宾馆的人均消费在300元起步。这一水准远远超于南京市区酒店业的消费水平。南京香樟华苹温泉度假别墅(五星)南京汤山颐尚温泉度假村(准五星)南京巴厘·原墅SPA温泉酒店(五星)汤山旅游业的发展,必然带动区域酒店式公寓产品的发展汤山旅游业的发展,必然带动区域酒店式公寓产品的发展10市场分析???区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析汤山地区的酒店业“客房数量少、整体消费高”,已成为当地旅游发展的显著问题。而随着未来汤山新城的发展,旅游人数的逐步增加,来访旅客对汤山酒店业的庞大需求,必然对区域内“酒店式公寓”产品的发展起到积极作用。汤山旅游业分析总结11市场分析???区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析主城区同类产品分析汤山板块竞争个案分析南京同类产品分析南京同类产品分析12万科红郡万科红郡凯润金城凯润金城号号99区域:玄武区面积:48~112㎡价格:30000~31000元/㎡区域:下关区面积:48、49、51㎡价格:14500~15000元/㎡长江路长江路主城区同类产品分布图主城区同类产品分布图锦盈大厦锦盈大厦区域:玄武区面积:49~96㎡价格:30000元/㎡区域:玄武区面积:35~94㎡价格:23000元/㎡天正湖滨花园天正湖滨花园区域:鼓楼区面积:65~80㎡价格:14800元/㎡融寓融寓仁恒国际公寓仁恒国际公寓区域:白下区面积:50~90㎡价格:17000元/㎡金陵大公馆金陵大公馆区域:建邺区面积:140~300㎡价格:28000元/㎡区域:鼓楼区面积:38~60㎡价格:14000元/㎡中海凯旋门中海凯旋门新城市虹桥中心区域:鼓楼区面积:70~90㎡价格:21000元/㎡新城市虹桥中心区域:鼓楼区面积:30~50㎡价格:16000~17000元/㎡南京万达广场南京万达广场区域:建邺区面积:40~60㎡价格:11000~13000元/㎡金地名京金地名京13区域:建邺区面积:44、75㎡价格:20000~21000元/㎡市场分析???区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析其中,中海凯旋门主力总价在70万左右,销售情况理想。对于购买小户型的客户而言,对总价依然较为敏感。南京同类产品市场销售价格分析万元左右,购房客户普遍对总价敏感万元左右,购房客户普遍对总价敏感9090均价在均价在各项目主力房源总价的均价在90万元左右。从上图可以看出,目前市场在售酒店式公寓多以精装修为主;城市绝对中心的项目,销售价格在18000-30000元/㎡,中心边缘项目的销售价格在13000元/㎡左右。14市场分析???区域市场分析汤山旅游业发展研究南京同类产品分析))优劣势优劣势((户型点评户型点评间,户型设计多少都存有缺陷间,
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中原
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南京
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汤城东郡
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营销策略
内容摘要:
江宁板块市场,08年下半年末市场开始转冷,市场整体呈现供大于销的状态,供销比达 到1.65的高位。09年市场转暖,进而火爆,供销形式逆转,全年供销比0.72,市场全面供不应求,抢房现象又现。
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