1地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——22011年05月25日德思勤·深圳深圳南山宝能太古城项目深度研究报告——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——【仅供公司内部·学习交流】3Thisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthorizationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。Copyright;AllrightsReserved版权声明——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——4——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——5产品品质分享项目综合分析商业设计研究项目借鉴分享报告目录PART3:PART1:PART2:PART4:——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——6项目综合分析基本指标项目区位规划布局区域配套建筑风格园林风格户型分析设计团队Part1:——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——7?地址：工业八路和中心路交汇处?建筑概况：分为南北两区，通过天桥相连?建筑面积：43万平米?总户数：1950户?停车位：约3300个,多于市民中心?商业面积：近10万平米?交通情况：和地铁2号线海月站无缝接驳?园林面积：6.6万平米景观园林，由17座24-32层的高层建筑组成，分南北二区，并由空中走廊连通南北。2——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——基本详情：宝能太古城总建面约43万m一、项目综合分析—基本指标8——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——项目区位：位于南山后海湾核心位置，该区域东、南临深圳湾，北接南山区RBD中心，紧邻香港西部通道，是深圳最后一个大型滨海高尚住宅区。二、项目综合分析—项目区位9——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——片区唯一综合体：太古城也是地铁2号线沿线横跨罗湖、福田、南山三区所有建筑物中最大的上盖建筑，同时也是本片区内唯一的综合体。二、项目综合分析—项目区位10旗舰mall、双地铁无线接驳。2——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——规划布局：围和式建筑布局，95%户型南向，北区东边38米宽主入口。南区为国际精装公寓，北区为国际品质大宅，由空中走廊巧妙连通。10万m三、项目综合分析—规划布局11周边更聚集了深圳歌剧院、深圳保利剧院、深圳保利国际影城、南山文化中心区、青少年活动中心……等一系列大型公共配套及休闲文、艺术设施，荟萃尖端都市生活方式。——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——区域配套：享有湾区所有的资源及配套，还将成为湾区的居住核心、商业核心、交流中心。四、项目综合分析—区域配套12城市生态名片15公里滨海长廊带，星罗棋布十余个主题公园，将成为旅游新胜地亚太地区首个永久性F1摩托艇赛场；中国第一个体育mall—深圳湾体育中心“春茧”2.3平方公里的滨海金融商务区，以“不低于香港中环”标准打造，其中规划50余万平方米总部基地，汇集国际资本深圳科技馆(2013年建成）；现代艺术博物馆（2012年建成）；深圳市歌剧院（2012年落成）；保利剧院(已经投入使用))滨海旅游中心世界级赛事中心滨海金融商务中心深圳人文艺术中心——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——区域配套：享有湾区所有的资源及配套，还将成为湾区的居住核心、商业核心、交流中心。四、项目综合分析—区域配套13——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——建筑风格：现代简约设计，以“海岸印象”为理念，采用现代简约设计，将岩石与海浪完美的镶嵌于楼身，碧海气息一览无余。五、项目综合分析—建筑风格146.6万平米景观园林，以“新派中国风情，中式音乐自然山水园”为主题，以中国传统造园手法结合现代设计理念，通过借景、漏景、框景等手法以及中式音乐内涵及符号的运用，移步换景，景趣横生，让人从视觉角度欣赏到一幅幅如音乐般流淌的美妙图景。——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——园林风格：“新派中国风情—中式音乐自然山水园林”，共6.6万平方米，于繁华都市处，私享静谧生活。六、项目综合分析—园林风格15——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——中式园林,曲径通幽有”一步一景”之感园林风格实景图六、项目综合分析—园林风格16——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——园林风格实景图六、项目综合分析—园林风格17——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——园林风格实景图六、项目综合分析—园林风格183-4房，4-5房及顶层复式。221-3房。2207-306m南区主力户型为:40-89m北区主力户型为:130-170m:户型分布——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——七、项目综合分析—户型分析19:户型配比——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——七、项目综合分析—户型分析202南北通透，整体明亮。居室都运用了凸窗式阳台，使景观、采光面比较丰富，室内通透，无灰色空间。空间动静分区合理,该户型有较高的舒适度。1房2厅42.35m——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——七、项目综合分析—户型分析2123.6米开间客厅,生活无限舒适、惬意赠送入户花园,营造生活趣味空间2.1米宽超大舒适阳台,尽享中央园林优美景致动静分区明确,空间格局方正实用,宽敞明亮。2房2厅73.79~74.4m——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——七、项目综合分析—户型分析224.2米宽大客厅,悠然享受宽阔的生活空间客厅、主卧东南朝向,阳光、清风随意流动通风采光俱佳,动静分区明确,方正实用赠送的5平米入户阳台,温馨浪漫3房2厅2卫115.94~117.58㎡——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——七、项目综合分析—户型分析23客厅3.7米开间,尺度舒适惬意超大赠送面积创意复式两房可变三、四房约6米超大舒适阳台,悠然见南山复式各层分设阳台,将阳光、清风引入室内复式2房2厅84.19~84.75㎡——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——七、项目综合分析—户型分析24。如果计算单位住宅建筑面积所拥有的配套比例，就是：（100000+140260）÷189740=1.27：1。2、商业约10万m2、其它配套设施140260m2??——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——一般而言，深圳的小区本数字维持在0.20：1，也就是说，宝能·太古城比正常水平高出535%，成为深圳第一。宝能·太古城住宅面积189740m单位住宅面积配套比深圳第一：高出正常水准535%七、项目综合分析—配套比25。2????——Copyright?2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——与大型公共设施相比，宝能·太古城的车库，3.17倍于宝安中心区地下车库（1060）、2.24倍于深圳火车北站西广场地下车库（1500个）。与其它占地更大的住宅区相比，宝能·太古城的车库，1.77倍于红树西岸(1900个)、2.42倍于深业·新岸线（1389个）。宝能·太古城1950户、车库停车位3363个、车户比1.69：1，在深圳所有的带居住的建筑综合体中位居前列。以车位面积的低限33平米一个车位计算，那么宝能·太古城的车库面积就达110979m深圳最大车库，具备绝对优势七、项目综合分析—深圳最大车库26北区世界级街区水景大宅正式公开发售8月115平米园景三房热销9月15日逆市销2亿元北区开盘热销10年7月10月荣获月度销售冠军，南区国际精装公寓迅速售罄12月12日公开发售09年09月26日精彩活动：2009年1