润德····春柳公园项目定位与发展建议报告2010201020102010年5555月技术经济指标规划用地面积：81200平方米容积率：1.94总建筑面积：210000万平方米住宅面积：150000平方米公建面积：11000平方米春柳公园地块春柳公园地块春柳公园地块春柳公园地块地下车库面积：49000平方米华北路华北路华北路华北路西南路西南路西南路西南路2规划地块内地形西南高、东北低。基地西南侧最高点标北低。基地西南侧最高点标北低。基地西南侧最高点标北低。基地西南侧最高点标春柳公园地块春柳公园地块春柳公园地块春柳公园地块高高高高11119999....33330000米，东北角最低标米，东北角最低标米，东北角最低标米，东北角最低标高高高高9999....33330000米，地形高差均匀分米，地形高差均匀分米，地形高差均匀分米，地形高差均匀分布。布。布。布。3我们的工作都必须以现实条件为基础以共同的目标为导向我们的目标我们的目标我们的目标我们的目标?打造大连样板性示范项目?控制投资风险、实现投资利润的可兑现和最大化?塑造企业品牌?实现房产与地产、近期与中期项目运作良性互动4本报告的研究思维导图项目界定宏观分析项目界定宏观分析项目界定宏观分析项目界定宏观分析项目界定宏观分析项目界定宏观分析项目界定宏观分析项目界定宏观分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略5大连位于辽东半岛最南端，为著名的海港城市，同时伴随近年空港的快速发展，其东北亚门户航空枢纽地位日益显著?中共大连市第十次代表大会把大连城市发展定位为“东北亚重要的国际城市”；2007年国务院为振兴东北经济，明确提出把大连建成东北亚重要的国际航运中心?大连机场建设目标：东北亚跨经济区、双扇面辐射的复合型门户枢纽机场?日本航线：通航城市7个，航班数量68班/周，仅次于上海，居于全国第二?俄罗斯航线：通航城市8个，航班数量与通航城市均位居全国第一机场名称2009年客流量航线总数国际航线大连周水子机场635万人次11944位置：辽东半岛南端，三面环海的半岛城市，处于东北沈阳桃仙机场530万人次8130亚经济区重要区域，与日韩、俄罗斯远东地区相邻面积：12573.85平方公里，市区面积2414.96平方公里哈尔滨太平机场364万人次6823人口：人口590万,市区人口253万6近年大连GGGGDDDDPPPP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地产市场高速发展的动力和基础大连历年GDP及增长率大连历年人均GDP及可支配收入2004年2005年2006年2007年2008年2009年2004年2005年2006年2007年2008年2009年GDP增幅和房地产业发展状况的关系小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展快速发展?大连市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过12%，而且增速不断?大连GDP近五年保持了约14%的增长速度；增长速度高于全加快。国平均水平5.8个百分点。?按照人均GDP与房地产发展的关系，?按照GDP增长与房地产发展的一般关系，伴随经济的强劲发大连房地产市场发展势头良好，需求表展，大连房地产市场处于高速发展阶段。现为数量与质量并重发展的阶段。7大连市房地产进入高速发展期，连续三年销售面积大于竣工面积，市场供不应求，商品房价格持续上涨房地产市场投资：固定资产投资增长率高于GDP增长2005年-2009年大连房地产市场竣工与施工面积率，固定资产投资活跃。房地产投资年均增长率25%以上，增长快速房地产市场供应：06年土地集中放量，07年土地供应紧缩，从08年开始回升，并持续增加，09年市场供应达到600万平米，增幅达25%。房地产市场表现：商品住宅销售量稳步上升，商品房价格持续上涨。近3年来大连市商品房销售面积开始20052006200720082009高于竣工面积，市场仍显供不应求，房价涨势并未得到缓解2005年-2009年大连房地产市场投资2005年-2009年大连房地产市场供应20052006200720082009200520062007200820098大连依靠城市实力和优美环境成为东三省中心城市，外地客户撑起住宅市场四分之一强，成为拉高房价重要因素?2009年，中央做出环渤海经济带的战略决策，为大连带来了千载难逢的发展机遇。?大连提出了“大大连”发展规划，拓展城市发展空间、扩大经济总体规模、提升城市综合功能、营造更的城市环境，创造最适合创业、最适合人居的环200420052006200720082009境。外地客户购买面积比例?零点研究咨询集团与《商务周刊》杂志联合编制的《2009中国城市宜居指数报告》中，大连排名第一，北京排名十三。9但从消费者购买力来看，房价的上涨幅度远大于人均可支配收入上升幅度，大连房价收入比已超过北京、广州一线城市，市民购房压力巨大一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.52006-2009年大连人均支配收入与房价之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间20062007200820092009年，我国最具有影响力的大城市市区每平方米商品房平均房价排名，大连房价排13位2009年1季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.9%，大连的涨幅达到18.9%1011各板块的核心资源均有所不同，层次分明，差异化明显，板块格局的形成使客户按承受能力和居住偏好重新分布，客户与板块对位现象显著高端人群东、南聚集，中低端人口西、北扩散；华南、泉水和机场新区成为承接城市外溢人口主要板块12宏观市场总结市场进入高速发展期，经过新政影市场需求旺盛，供不应响缓释期，１、受总价承受力影响，小户型住求；2008年下半宅市场畅销中心城供应不足，购房年至今，大外溢明显；连市场又经产品供应以中高端为主过一轮快速２、中高端楼盘竞争加剧，价格出增长期，房现天花板效应，产品力成为竞争主价提升迅战场，品质明显提升速，在整体供需结构保房地产板块格局呈现明持稳定的基３、城市外溢进一步加剧，第二圈层确圈层特征础上，消费对中低端外溢客户已经形成挤压，部客户与板块对位明显者心理底线分板块出现“升级”的机会或动向被再次提高13本报告的研究思维导图宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析宏观分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析基地价值分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析市场分析项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位项目定位整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略整体发展战略14本案15泉水板块是距离城市核心区最远的外溢板块，城市公共交通欠发达，区域配套以居住生活配套为主，处于建设起步阶段泉水板块的通达性一般：城市核心区距离泉水板块的直线距离大约为12公里；城市核心区和泉水板块的连接主要依靠华东路、华北路、东快路、轻轨，车行时间超过半个小时；开往泉水方向的公交主要包括：1路、1路加车、8路、303路加车、515路加车、泉水小区-长兴市场等8趟班车等并有轻轨3号线到达，可以顺利到达大连各主要区域；商业/商圈板块内尚未形成大型商业设施，以不成规模、零散社区商业为主，如南关岭街道附件商业圈，规划建设泉水新区（新火车站）区域级商业中心医院以华南地区的医院为主学校泉水新区小学、泉水新区中学均在建，各两座商业/商圈泉水新区作为大连重点建设的住宅区，社区内次级道路1、2、3、4号路开始铺设，泉水污水处理厂在建，占地88公顷的体育中心在建，中小学学校各两座将在十一五期间建成16泉水板块—政府经济适用房与限价房集中供应区域，以本地居民、拆迁户与被动郊区化低端人群为主特征分析未来供应量大，区域认知底产品类型小高层、高层价格平台7500-10000元/平方米客户类型本地客户自住为主，占80%项目泉水润泽园枫丹丽城鹏辉新天居位置泉水润泽园位于中华路与枫丹丽城位于大连市甘井大连市甘井子区南关岭东联路交汇处子区泉水新区11号万盛购物广场西行200米规模大连运泽房地产开发有限规划占地26万多平方米，鹏辉房地产开发有限公公司开发。占地面积31万总建筑面积30余万平方司开发，建筑面积28685平米米，由80栋单体，6大组平方米，占地面15940团组成.由金广地产开发。平方米产品高层小高层多层小高层高层多层、高层销售7月中旬下旬开盘，目前7月末、8月初开盘，目前起价10000元/平方米。处于蓄客阶段，预计开盘处于蓄客阶段。预计开盘目前项目项目推出9栋房价7500-8000元价8000元。源，小高层，高层，户型面积区间：80··95平米。　　图片17华南板块距离城市核心区较近，通达性好，且有便捷的交通方式与市中心连接，配套设施齐全，发展相对成熟华南板块的通达性较好：城市核心区距离华南板块的直线距离大约为9.8公里；城市核心区和华南板块的交通路网基本建成，达到通畅：东西向的主干道包括西北路、华北路、山东路、华东路、西南路；南北向的主干道包括华南路、千山路、松江路、东维路、香周路等，可以保证车行时间在30分钟以内；开往华南方向的公交主要包