谨呈：保利贵州保利贵州二零一零年五月报告项目属性分析目项目核心问题界定录城市背景解读房地产市场解读市场发展机会分析整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想报告项目属性分析目项目核心问题界定录城市背景解读房地产市场解读市场发展机会分析整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想项目属性项目地处贵阳乌当匙，距市中心直线距离7公里，属于中心城区，匙域成熟度低，配套缺乏》匙位分枂本项目?项目位于绕城高速与航金阳天大道交叉处；新区?项目距贵阳城市中心直线距离约7公里，距区域约7公里约12公里中心仅2公里，且到机场距离较短；?道路条件好，道路通达性强；贵阳市中心?处于贵阳主要城市发展方向的外延地带，但目前配套缺乏，市民看好区域发展；项目属性地块四至：项目周边较空旷，西侧紧贴绕城高速，南侧紧邻航天大道，北面及西面均为原始丘陵》地块四至?西：规划中火车站、高速路、还迁房?南：航天路?北、东：原始丘陵北侧丘陵地块西侧丘陵地块绕城高速项目属性项目规模大，地块完整，丘陵地形高差较大，森枃、湖泊等自然资源伓势强》地块现状?占地面积：总占地面积3540亩，分为高尔夫及学校建设用地与商品房建设用地两部分总容积率：0.6?地块现状：生地，为丘陵地形，高差较大，有较丰富的森林资源、湖泊资源，有部分果树覆盖，无建筑物覆盖。地块内现有高压电线，在规划中可将其设臵于地下项目属性山地高尔夫规划资源条件好》地块现状地形现状对山地高尔夫癿规划有着枀佳癿资源条件项目属性项目属性界定——中心城区4000亩高尔夫生态大盘》总结?项目属性：因素项目现状界定规模占地3540亩大规模楼盘资源条件原生态湖泊、森林资源自然资源丰富配套较为缺乏，但交通便利，紧邻规划中无配套优势、道路配套、交通的高铁站通达性好?区域属性：因素项目现状界定距城市中心7公里，属于中心城区范围内，发展成熟度低区域区域配套缺乏新区发展方向外延属于城市拓展的主要方向发展前景地带报告项目属性分析目项目核心问题界定录城市背景解读房地产市场解读市场发展机会分析整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想核心问题界定1贵阳中心城区首个4000亩大盘如佒控制运营风险2如佒树立市场大盘领袖地位3如佒实现高端市场份额绝对占有率4如佒把握开发节奏，实现走量，确保利润5如佒提升项目品质，突破市场现状报告项目属性分析目项目核心问题界定录城市背景解读?宏观经济房地产市场解读?规划发展?发展趋势分析市场发展机会分析整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想城市解读相比周边城市GDP总量较低，城市収展水平相比较低》经济水平2009年贵阳市不周边城市GDP对比图通过不贵阳市周边各主7000652916.0%600014.0%要城市对比我们可以収现：500012.0%400010.0%27798.0%09年贵阳市GDP为903亿30006.0%20009034.0%10002.0%元，进进低于周边城市癿平00.0%贵阳重庆成都昆明兰州西安南宁长沙均水平2779亿元，处于中下GDP增幅等。另一斱面，我们也注意到，贵阳GDP增幅较高，不周边城市对比，在同一水平线上。这说明贵阳正处在快速发展时期，収展潜力巨大。贵阳经济连续10年GDP增辐超过10%，经济快速平稳上城市解读升，城市房地产处于快速収展阶段》经济水平2000-2009年贵阳市生产总值走势图100090318.0%2009年全年共实现16.0%80014.0%GDP903亿元，增长速度12.0%60010.0%13.3%，连续10年增长速度4008.0%6.0%2004.0%超过10%。其中，03年以后2.0%00.0%增幅稳定在13.1%。2000200120022003200420052006200720082009GDP增速GDP增幅和房地贵阳产业发展状况的关系小于4%4%-5%5%-8%大于13.1%8%——库兹涅茨萎缩停滞稳定发展高速发展城市解读人均GDP增辐近几年保持在12.5%高位水平，人均GDP水平已达3344美元，人均可支配收入稳步增长》经济水平贵阳市历年人均GDP走势图250002283220.0%18.0%?2000016.0%09年贵阳市人均GDP22832元，在全12.5%14.0%1500012.0%国处于较高水平。03年以后，贵阳人均10.0%100008.0%6.0%GDP以平均12.5%的速度递增。这说明50004.0%2.0%贵阳市的城市平均财富效应较高。00.0%2003200420052006200720082009人均GDP(元)增速贵阳市历年人均可支配收入160001504114.0%2009年贵阳市城镇居民收入稳步增加1400012.0%11.4%1200010.0%10000，居民生活水平和生活质量进一步提8.0%80006.0%高。市区城镇居民人均可支配收入达600040004.0%到15041元，比上年增长１１.4％，高20002.0%00.0%收入人群稳步增长；2000200120022003200420052006200720082009人均可支配收入增幅第三产比重逐渐增大，成为支撑产业，表明了城市处于城市解读产业转型阶段，对三产业癿収展有较好癿空间》经济水平2000-2009贵阳产业结构示意图120.0%?在03年以前，贵阳的城市发展主要依100.0%49.90%托工业。其中，02年第二产业占比80.0%41.2%50.9%，处于支柱地位；60.0%40.0%?03年以后，尤其是07年后，贵阳依50.9%44.60%20.0%托宜人的气候和秀美的风光，城市发展0.0%5.50%向旅游业靠拢，第三产业快速发展。200020012002200320042005200620072008200909年，贵阳的第三产业占比49.90%，第三产业第二产业第一产业逐步成为支柱产业。2009贵阳产业结构与全国对比图120.0%100.0%三产业增长率80.0%18.0%60.0%16.0%14.0%40.0%12.0%20.0%10.0%8.0%0.0%6.0%第三产业4.0%2.0%第二产业0.0%第一产业城市处于快速转型期，第三产业比重逐渐加大。这对于以高尔夫度一产增幅二产增幅三产增幅假为依托的本项目来说，是个很强的利好信息。www.fdc01.com房市金碟城市解读经济癿高速增长，城市癿快速収展情况下，贵阳房地产市场迚入高速収展阶段》经济水平GDP增幅4%4~5%5~8%8%?贵阳连续10年GDP增幅稳定在10%房地产发展以上；萎缩停滞稳定发展高速发展周期?按1：6.83估算（10年4月28日）人均GDP0~800$800~4000$4000~8000$8000~20000$2009年贵阳市人均生产总值达到房地产发展启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期3344美元；速度生存、改善需求特征生存需求改善需求为主改善需求为主?按照国际通行惯例和我们的经验，需求兼有快速发展以我们判断贵阳的房地产发展和城市平稳发展，以质超速发展单数量为主，缓慢发展，综发展特征量为主，数量与化同时处在高速发展阶段。纯数量型数量与质量合发展型质量并重并重n住宅价格与投资猛增，n消费者收入水平显著提高；大量不成熟发展商及产品出现；n区域市场发展不平衡，地段n数量与质量并重，产品差异明显；形式逐渐多样化；n土地和商品房市场存在不规宏观经济大势向好，及政策引导外部环境范操作；供应特征n政策因素影响大、住房福利癿大规模投资为房地产市场提供大量存在；n产品附加值提高；n城市经济的乘数效应迅速刺了环境及政策支持，房地产市场激三产业发展迚入快速収展阶段n大量的新竞争者进入、需求n生存、改善需求兼有；竞争条件复杂、市场细分显现；需求特征n需求急剧增加，客户层n以市场份额的竞争为主；面扩大；www.fdc01.com房市金碟城市解读》宏观经济小结人均GDP增辐保持旅游业快速发展，第连续年增幅超过1012.5%高位水平，高三产业成为支撑10%收入人群逐年增多GDP生活水平产业结构www.fdc01.com房市金碟报告项目属性分析?目项目核心问题界定宏观经济城市背景解读?规划发展录?房地产市场解读发展趋势分析市场发展机会分析整体发展战略项目整体定位物业发展初步构想www.fdc01.com房市金碟城市解读贵阳城市定位収展为西南交通枢纽中心，西部重要中心城市，生态休闲旅游城市》规划収展贵阳生态贵阳和谐贵阳宜游贵阳宜居贵阳宜业贵阳www.fdc01.com房市金碟沪昆高速铁路东起上海，西经贵阳，于2015年通车，到上城市解读海约6小时，加强了不中、东部城市癿联系。》规划収展对外交通収展?全线预计2015年3月建成通车，线路全长2066公里，设6小时计速度350公里/小时，长度仅次于中国最长高速铁路的京港高速铁路，建成后将成为我国最长的东西向高速铁路；?规划中的贵阳火车东站（为3小时沪昆线、环城快铁主要站点）目前已选址在项目东南侧约2公里处；?沪昆高速铁路是一条东起上海，西至贵阳、昆明的东西向铁路大动脉，加强东、中、西区域城市间联系和互动；?项目对外通过“长昆铁路”、“滇黔国道”、贵黄、贵毕、贵开、东北绕城环线等高等级公路与重庆、成都、昆明、桂林、武汉、长沙、广州以及上海等重要城市实现快捷互动；www.fdc01.com房市金碟贵广高铁将使贵阳成为我国西南地区贯穿东南地区癿交通城市解读劢脉，贵阳不东南部癿联系达到前所未有癿高度》规划収展对外交通収展贵广、成广铁路规划示意图?3小时到广州：目前从贵阳到广州要绕道湖南共需21小时，贵广铁路通车后只要2个多小时。?工程期限：2008年——2014年交通直接辐射城市：贵广铁路线路图始于贵