贵州·惠水项目【【【【【【【【希望希望希望希望希望希望希望希望········玫瑰园玫瑰园玫瑰园玫瑰园玫瑰园玫瑰园玫瑰园玫瑰园】】】】】】】】营销推广方案营销推广方案营销推广方案营销推广方案营销推广方案营销推广方案营销推广方案营销推广方案““希望希望希望希望希望希望希望希望··玫瑰园玫瑰园玫瑰园玫瑰园玫瑰园玫瑰园玫瑰园玫瑰园””营销推广方案营销推广方案营销推广方案营销推广方案营销推广方案营销推广方案营销推广方案营销推广方案Qqq`Aw1t4ry6j7uk8il90p;[-’=213e4rr57}|SAZx盛世春雨（四川）资产管理有限公司盛世春雨（四川）资产管理有限公司22222222000000001111111111111111年年55555555月月贵州·惠水项目◤◤◤◤◤◤◤◤沟通内容沟通内容沟通内容沟通内容沟通内容沟通内容沟通内容沟通内容1111新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判2222项目分析项目分析项目分析项目分析项目分析项目分析项目分析项目分析3333整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略整体营销策略4444阶段性营销执行阶段性营销执行阶段性营销执行阶段性营销执行阶段性营销执行阶段性营销执行阶段性营销执行阶段性营销执行贵州·惠水项目一一一一一一一一新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判新政下的市场研究及走势研判一、一、一、一、2222000011111111年一季度市场回顾年一季度市场回顾年一季度市场回顾年一季度市场回顾二、二、二、二、2222000011111111年地产走势研判年地产走势研判年地产走势研判年地产走势研判贵州·惠水项目一、一、一、一、2011201120112011年一季度房地产市场回顾年一季度房地产市场回顾年一季度房地产市场回顾年一季度房地产市场回顾1111、、、、2222000011111111年年年年1111季度政策回顾季度政策回顾季度政策回顾季度政策回顾2222、、、、2222000011111111年年年年1111季度量价走势季度量价走势季度量价走势季度量价走势贵州·惠水项目1111、、、、2222000011111111年年年年1111季度政策回顾季度政策回顾季度政策回顾季度政策回顾------------中央频表态，抑通胀、控房价是难题，但一中央频表态，抑通胀、控房价是难题，但一中央频表态，抑通胀、控房价是难题，但一中央频表态，抑通胀、控房价是难题，但一定要解决。定要解决。定要解决。定要解决。?十二五3600万套，2011年?截至1季度末，全国608个城1000万套，李克强亲自督导市出台房价控制目标?各地强制执行，地方政府与?多数以GDP增速和人均可支中央政府签下“军令状”配收入增速为参考标准?公共租赁房占据未来保障房?此后，国务院督察组到各地主流位置，发挥保障功能督察调控落实情况?“国八条”规定全国直辖市、?2011年1季度CPI同比增5%，省会城市、计划单列市全面执?上海、重庆试点房产税三月增5.4%行限购政策，其中户籍限购2套，?通胀问题愈发严重，年初至非户籍限购1套?两个城市实施2个月以来上今两次加息，通胀仍未得到有缴税款寥寥无几效控制?目前全国已有39个城市出台新?通胀是上半年乃至全年中央版限购令及执行细则宏观调控的第一要务贵州·惠水项目未来限贷和限购政策将会持续，信贷政策对购房者的心理影响远大于限购政策，原因何在？限购和信贷政策对购房者影响的对比信贷政策对购房者的影响30%22%11%20%17%限购政策对购房者的影响6%10%12%33%39%非常小比较小不好说比较大非常大所有数据来源：原野资源后台贵州·惠水项目限购符合政策设计初衷，打击多次置业者效果明显；但限贷与政策设计初衷相反，伤的是刚需的支付能力。限购政策对不同房屋拥有状况购房者的影响：对多次置业者影响显著，超七成多次置业者受较大影响限购政策对不同房屋拥有状况购房者的影响：对多次置业者影响显著，超七成多次置业者受较大影响限购政策对不同房屋拥有状况购房者的影响：对多次置业者影响显著，超七成多次置业者受较大影响限购政策对不同房屋拥有状况购房者的影响：对多次置业者影响显著，超七成多次置业者受较大影响有两套及以上房产者5%18%26%51%有一套房产者14%21%12%34%19%无房者39%22%12%15%12%信贷政策对不同支付水平购房者的影响：对支付能力较弱者影响显著，超七成的低首付者受较大影响信贷政策对不同支付水平购房者的影响：对支付能力较弱者影响显著，超七成的低首付者受较大影响信贷政策对不同支付水平购房者的影响：对支付能力较弱者影响显著，超七成的低首付者受较大影响信贷政策对不同支付水平购房者的影响：对支付能力较弱者影响显著，超七成的低首付者受较大影响三成以内首付5%8%12%31%44%三至六成首付4%11%14%43%28%六成以上首付5%36%18%23%18%一次性付清55%21%9%9%6%非常小比较小不好说比较大非常大贵州·惠水项目2222、、、、2222000011111111年年年年1111季度量价走势季度量价走势季度量价走势季度量价走势————————全国商品房同比增速，逐步回升全国商品房同比增速，逐步回升全国商品房同比增速，逐步回升全国商品房同比增速，逐步回升2222000011111111年1111季度全国商品住宅销售面积同比增速逐步回升100%80%60%40%20%0%08.1209.209.409.609.1009.1210.210.410.610.810.1010.1211.3-20%-40%贵州·惠水项目春节过后，限购城市成交量止涨而跌，大幅下滑七成以上监测的26个限购城市2011年以来周成交量变化情况下降71.8%600限购政策密集出台50010下降400871.8%71.8%71.8%71.8%30062004100200第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周贵州·惠水项目市场格局发生转换，一线城市不再唱主角15151515个重点监测城市销售面积占比变化情况个重点监测城市销售面积占比变化情况个重点监测城市销售面积占比变化情况个重点监测城市销售面积占比变化情况15151515个重点监测城市销售金额占比变化情况个重点监测城市销售金额占比变化情况个重点监测城市销售金额占比变化情况个重点监测城市销售金额占比变化情况11.Q124.9%44%31.1%11.Q145.2%31.9%22.9%10.Q427.4%43.9%28.7%10.Q448.1%32.5%19.4%10.Q330.8%44.3%24.9%10.Q350.1%33.4%16.4%10.Q228.6%46%25.5%10.Q248.8%34.1%17.1%10.Q133.8%41.7%24.4%10.Q155.3%28.3%16.4%一线城市二线城市三线城市贵州·惠水项目住宅销售情况也影响到了土地格局，商业办公土地成交快速增长，中西部增幅尤为明显，东部住宅用地成交明显下滑且占比下降各地区商办土地成交同比增长各地区商办土地成交同比增长各地区商办土地成交同比增长各地区商办土地成交同比增长100%76.5%42.5%50%9.5%3.8%2.3%0%东部地区中部地区西部地区-50%-36.8%各地区住宅土地成交分布各地区住宅土地成交分布各地区住宅土地成交分布各地区住宅土地成交分布2010年1季度45.4%28.2%26.4%2010年全年46.1%26.9%27.1%2011年1季度33.1%33.4%33.5%东部地区中部地区西部地区贵州·惠水项目我司研究认为，从现状来看，多数一二线限购城市3月住宅销售同比下跌，而三线非限购城市目前市场较为正常，保持快速增长态势，将成为未来支撑市场的重要力量。从土地市场来看，中西部地区住宅用地和商业办公用地成交增速明显，占比也明显扩大。贵州·惠水项目二、二、二、二、2011201120112011年房地产走势研判年房地产走势研判年房地产走势研判年房地产走势研判1、未来政策走势研判2、未来量价走势研判3、未来政策趋缓时间节点研判贵州·惠水项目1111、未来政策走势研判、未来政策走势研判、未来政策走势研判、未来政策走势研判————————政府政策调控的逻辑和方向已经十分明朗，进一步加强调控未来政策储备基本定型未来政策调控的几个方向未来政策调控的几个方向未来政策调控的几个方向未来政策调控的几个方向?土地增值税的严格清算?营业税、契税优惠的全面取消?违法违规用地的处罚和收回?土地供给的进一步扩大?保障房的保量?打击房地产开发企业违法违规行为?规范房地产?预售行为，进行预售制度取消的试点贵州·惠水项目2011年楼市调控政策展望：政策还没有出尽，力度视市场而定政策还没有出尽，力度视市场而定政策还没有出尽，力度视市场而定政策还没有出尽，力度视市场而定针对个人的，如购买新房五年之内不能出针对个人的，如购买新房五年之内不能出针对个人的，如购买新房五年之内不能出针对个人的，如购买新房五年之内不能出售？售？售？售？调控定律：调控定律：调控定律：调控定律：成交量回暖成交量回暖成交量回暖成交量回暖====政策从紧政策从紧政策从紧政