前言尊敬的谢董事长、刘总经理及各位领导：大家好！我谨代表浦望联行—成都托浦望商业经营管理有限公司就贵司石塘项目B地块《定位报告》向在座各位予以汇报，提请审定。通过多次定位探讨、概念修正，依据市场调研，结合项目情况与贵司的基本设想和方向性要求，我们初步形成了项目定位，报告就功能定位、品质定位、形象定位、业态规划建议等进行了详细论证。2第一章项目定位背景第二章项目定位依据第三章项目定位创意第四章项目SWOT分析第五章主力业态定位第六章项目品质定位第七章项目功能定位第八章项目形象定位第九章目标客户定位第十章项目总体定位第十一章业态规划建议第十二章项目最佳运作思路第十三章项目案名建议3项目定位背景4市场背景经营背景政策背景定位背景发展背景土地背景经济背景5市场背景消费需求急剧增长，服务标准不断提高，市内现有的传统批发市场已经远远无法满足这种需求。市场老化、交通拥堵、配套欠缺、场地狭小、经营分类不明显等情况，以及由于历史原因形成的市场升级制约，造成商家在经营时受到很大的影响，对市场的升级换代抱有极大的希望。6发展背景随着全球经济一体化进程步伐的加快和中国扩大内需的现实需求，新兴的现代市场产业园区的规划建设具有极强的生命力，无论是物质生活，还是社会观念，都将给诸如绵阳之类的区域城市经济带来前所未有的发展机会。7经济背景绵阳作为四川省仅次于省会成都市的第二大综合经济实力城市，在川西北的商品集散地的作用日益突出，城市人口不断增加，居民收入及消费能力不断提高。8土地背景A政府规划用地因与豪德签定1280B亩招商引资项目而调整为A、B两个地块，分别占地约300亩和200亩（以政府规划部门最终确定的为准）。9政策背景借助灾后重建政策和中央三部委及省、市相关部门确立的重点项目背景。10经营背景凭借本地企业的政商人脉资源及原有市场的经营积淀，在浦望联行和德·包豪斯等合作公司的倾力协作下，为项目注入区域其他项目难以企及的比较优势??德·包豪斯11项目定位依据12AB经济环境市场状况定位依据CD产业状况口岸位置13经济环境?绵阳市面积2.02万平方公里，人口544.7万。城镇面积80平方公里；城镇人口192万人，城镇化率达到38.7%；?2009年GDP由1978年的12.3亿元扩大到820.2亿元，增长了66.7倍，经济规模居全省第二；市实现民营经济增加值419亿元，增长18.4%；?2009年，全社会固定资产投资完成802.1亿元，增长125.8%。高于全省平均水平87.1个百分点，比成都高111个百分点。房地产开发投资68亿元，增长17.4%；?2009年，全市实现社会消费品零售总额341.1亿元，增长25.7%，高于全省平均水平5.7个百分点；14?全市批发零售贸易业实现零售额262.9亿元，增长26.8%，比上年同期提升15.2个百分点；住宿餐饮业实现零售额73.2亿元，增长28.3%，比上年同期提升18.8个百分点；?2009年，全市城镇居民人均可支配收入13701元，较上年增长12.3%；城镇居民人均生活消费支出10664元，增长7.1%。人均存款余额为13022元；?2010年前三季度:国内生产总值268660亿元，同比增长10.6%，比上年同期加快2.5个百分点；CPI同比上涨2.9%，其中9月上涨3.6%；PPI上涨5.5%，其中9月上涨4.3%；全国规模以上工业增加值同比增长16.3%，增速比上年同期加快7.6个百分点；全社会固定资产投资192228亿元，同比增长24.0%；社会消费品零售总额111029亿元，同比增长18.3%，国际宏观形势利好。?2010上半年绵阳经济平稳较快发展，GDP完成450.87亿元，总量居全省第二位，比上年同期提高3.7个百分，第三产业实现增加值158.67亿元，增长11.9%点。15市场状况在汶川大地震后，老剑南综合市场整体危旧现象严重。同时，所处的中心城区位置己不适应城市化的进程和有悖于城市化的发展，需要向城区外围转移。通过对卓信迎宾路综合市场以及高水果蔬批发市场两典型市场的综合分析发现，目前市场存在冻库仓储设施不足，市场内交通拥挤，后期管理不到位，配套设施（餐饮、银行、娱乐、住宿）不完善等通病。特别是市场内道路拥挤以及环境情况是商家及消费者抱怨的焦点。通过对市场的普调、专访，绵阳现有各大专业市场存在（1）市场老化（2）规划落后、功能不全（3）管理混乱（4）品牌力度不强（5）市场体量总体不大，经营单一（6）无大型复合型一站式批发专业市场综合体、商家反映强烈，不满情绪积淀。市调过程中，传递本项目各项指标及优势后，商家反响积极，关注度极高，都期望重新洗牌，从而对绵阳市场乃至川西北地区的市场发挥引领效应。商家们均对新市场寄予厚望，综合各方意见，剑南食品商贸城的面市无疑为绵阳市场带来了无限商机，无论是体量、规划、结构、功能、地理位置均抢占了市场先机，将对现有老市场形成强有力的颠覆性冲击。16产业现状?每一家企业在运作一个新的项目时，都会盘点自己的资源状况，这些资源状况包括资金、团队、经验，我们所说的“产业基础”就是指企业（团队）曾经从事过的行业经验。毫无疑义，任何企业都会利用自己的优势，做自己擅长的产业，这是新项目运作的基本保障。?就天泰集团的产业状况来看，我们知道的产业结构模式为：建筑房产、商贸物流、教育投资、农业投资、金融投资六大产业，目前，担纲本项目主角的是建筑房产板块，与本项目未来招商、运营有产业直接支撑关系的是商贸物流板块。?天泰集团的商贸物流板块一直担纲剑南食品批发市场及花园灯具市场的运营商，从事商业经营历史已经超过15年，其经营业态业种涵盖了食品、副食品、果蔬、生活日用品、百货（服装鞋帽等）、粮油副食、农副产品、五金机电、家电、药材、茶叶、花鸟、物流、综合配套等近20个业种，有一定的商业运营管理资历及相关行业经验。17口岸位置借助灾后异地重建立项，被中央三部委及省、市列为重点项目，位于绵阳市涪城区石塘镇绵中路主干道旁，占地面积300.5亩，规划建筑面积约200000㎡。本项目对于绵阳城区分布散乱，己显拥挤和陈旧的市场，尤其是对于占据城市中心地带的原剑南综合市场所在的迎宾路、先锋路版块的腾笼换鸟和市场的升级换代提供了理想的外移空间。绵A中本案路项目地理位置示意图18项目定位创意19项目定位创意20设计创意结合定位背景、定位依据，土地现状，以优势化、差异化、市场化和市场细分为导向，需形成高度贴合项目的创意、创变、创想主脉络，使概念规划、建筑风格、产品设计等方面在满足商家经营前提下，提升贵司品牌形象，符合城市发展，优于区域竞争。21资源整合在设计创意、整合营销、招商策略、营商策略、运营管理乃至资本运作等方面，合理利用绵阳市场与发达地区在时间、空间上的差距，建立区域领先的竞争态势与强势格局，在各环节胜出诸对手。22业态甄选基于城市发展和政府导向、企业愿景规划主力业态基于企业核心品牌建设和商业模式化运作需要，选择符合型业态基于迅速提升项目成熟度，利于二次开发，选择人气聚焦型业态基于招商、运营可行性判断，选择适合支撑项目运作的业态基于市场竞争对手运营能力的判断，选择具有比较竞争优势的业态23突破竞争建立可靠的信息收集管道，适时分析对手的状况和下步动态，以不断微调与修订自身的定位与策略，领先一步、谋划精准，制胜于前。在不断解读宏观形势金融政策中勇于引领市场，占据市场制高点，并运用市场规则在各运作阶段的谋略与手段上寻求有效突破。24SWOT分析25地块SWOT分析——优势?统一规划、三部委灾后重建重点项目，政府统一规?项目位于政府规划“石塘现代商贸园区”中心划”将是本项目营销突破口及最大由头，“灾后重区域，同时也是整个园区的核心区、起步区建”将享受国家相关政策照顾，同样也是该项目吸引点之一。政策优势地段优势交通优势品牌优势?地块紧邻城市主干道——花园干道南?天泰集团依托其经营的剑南食品城、花园灯延线、绵吴路，借助园区道路形成四饰城在前期建立起一定的品牌知名度，成为面临路的便利交通体系。绵阳本土的知名企业26地块SWOT分析——优势整体搬迁产业集群投资经营发展趋势优势优势优势明显震后，老剑南综合项目所属政府统绵阳现有各大专园区将集现代商市场整体危旧现象一规划“石塘商业市场普遍存在贸多业态、多功贸园区”，国家经营上的弊端商严重，不适应城市能于一体，绵阳三部委灾后重建家反映强烈，不化的进程和有悖于未来商贸唯一集城市化的发展，需重点项目。园区满情绪积淀。市将集现代商贸多调过程中，传递中发展区，发展要向城区外围转移业态、多功能于本项目各项指标趋势显而易见。。整体搬迁将会在一体，将是绵阳及优势后，商家短时间内集聚市场未来商贸唯一集反响积极，关注效应，同时对项目中发展区。度极高，均对新的销售、招商将起市场寄予厚望。到推动作用。27地块SWOT分析——劣势?配套欠缺——现地块周边公共（市政、商业）配套明显欠缺?规模劣势——比较于豪德集团的体量，项目体量明显处配套欠缺于弱势，在规模效应及其连带方面存在一定劣势?区域人口——本区域人口少，园区内其它项目启动慢，安全隐患规模劣势地块成熟度不够。地貌落差?公交线路——区域交通优势虽明显，但目前公交到达线路少的问题需在项目建设中去化航空限高区域认可?航空限高——导航站不仅分割项目地形，同时必须的航空限高对产品控规指标起到显性的制约作用公交线路?安全隐患——配气站形成的安全隐患，对商家、消费者的心理产生负作用，同时限制部分业态的布局?地貌落差——项目地貌落差达10余m，限制建筑布局，增加建设成本28地块SWOT分析——机会经济发展2010年前三季度:国内生产总值268660亿元，同比增长10.6%，比上年同期加