联发·鑫华庭营销推广报告版权申明：本文仅供客户内部使用，版权归红树湾房地产投资顾问有限公司所有，未经红树湾房地产投资顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。我们因团队而强大！我们因郑重承诺而有信誉！我们因做足功课而专业!报告目录第一章城市解读第二章武平房地产市场第三章9.29新政后的房地产市场趋势判断第四章项目本体分析第五章整体营销战略第六章营销策略执行第一章城市扫描1、武平县和武平人2、武平的经济与社会发展状况3、小结武平——“中国釐融生态县”“2009年度苏商投资中国首选城市”区域独特、资源丰富、革命老区“2010中国最佳粤商投资城市”?区域独特：武平县地处闽、粤、赣三省结合部，素有“闽西釐三角”之称，是闽西、赣南、粤东的重要交通枢纽和物资集散地；随着交通基础设施的丌断完善，武平已经融入闽南釐三角、珠三角4小时经济圈，成为全国少有的能在四小时左右分别到达4大港口、4大经济特区（珠海、汕头、深圳、厦门）的县份，区位优势愈加凸显。江武上西平龙岩市省杭?资源丰富：武平县有耕地33.33万亩，是国家产粮大县、生猪调出大县。境内森林覆盖率79.6%，林木蓄存量1千万立方米。辖区内矿产资源丰富，有煤炭、石灰石、白云石、石英石及多种有色釐属矿等；?此外，水电资源也相当丰富。生态旅游：武平县是当年中央苏区和闽西革命根据地的重要组成部分，是著名的革命老区；又是省级“文明县城”，全国66个“生态旅游大县”之一，有瀑群飞泻、巍峨雄奇的梁野山国家级自然保护区。武平——红色老区武平是当年中央苏区和闽西革命根据地的重要组成部分。毛泽东、朱德、陈毅等都在这里留下了他们革命斗争的足迹和生活的脚印。共和国空军之父刘亚楼在这里诞生。全县有革命基点村27个，老区村207个。武平——闽粤赣交通枢纽武平交通便捷，路网纵横交错，国道205线、省道306线贯穿南北东西。县城距梅州机场114公里；距厦门334公里、龙岩129公里；广州550公里、深圳521公里。随着交通基础设施的不断完善，武平将融入闽南金三角、珠三角4小时经济圈，区位优势愈加凸现。武平——旅游胜地□拥有15万亩气势恢宏、风景壮观的国家级梁野山自然保护区；□列入《中国名胜辞典》的岩前狮岩、险峻雄奇的丹霞地貌狮子山；□全国少有的佛道并存、洞幽齐美的宗教景观灵洞山；□“一镇三城百姓聚居”的中山百姓镇和独特的“军家话”等人文景观。武平——包容的城市武平是一块历史悠久、文化厚重的土地。梅江、汀江、赣江水系从境内穿过。孕育了县内的多种文明。客家文化、军家文化等多种文化交融，竞放异彩。武平——温厚的世俗文化◆文化：在人们的印象中，武平文化就是客家文化；但当你走进武平，就会体会到武平不仅只有客家文化——还存有其他多种文化的交织，只是主宰这个城市的不是那种抽象、优雅、远离现实生活的文化，而是一种温厚的世俗文化。◆特征：强烈的平民色彩，是一种世俗文化、市民文化、商品文化，其特征是重商性、开放性、兼容性、多元性、直观性、平民性、灵活性，可概括为“新、实、活、变”。◆注：许多城市公园（如碧水公园、树子坝公园、中心广场公园），会看到市民在下棋、打牌、跳舞、唱歌，还有老少合唱老歌，旁边有人拿音响伴奏的或清唱——洋溢着一种愉悦、青春的快感武平人——消费观以房地产开发为例，武平房地产开发是“木地板加大理石头”，意思是说武平发展商普遍在交楼时的货真价实与价廉物美方面更加着力与用心，因为武平消费者在判断比较时会更倾向于注重物品的价格平与用料实这方面的因素，即货真价实，强调性价比。需要说明的是，武平开发商目前已经开始则是“另外一种可能”的探索。比如东方新城等——能够搏出位，即希望向消费者提供“另外一种试图以个性化的产品寻找市场中的差异以求可能”，或者说倾向于创新。武平县相对于龙岩市其他区县来说，整体经济实武平县GDP产业分布2009年力较弱，正处于产业结构调整阶段第一产业第二产业28.8%武平县国民生产总值每年均位居龙岩市各区排名末位，整体经济实力相33.9%对较弱；但其经济增长的速度已经赶上甚至赸过龙岩市的整体增长速度，处于一个快速发展的阶段；从地区GDP的产业分布上来看，武平县的产业分布相对较均匀，正处于产业转型的快速成长阶段。第三产业37.3%龙岩市地区年GDP统计分布图单位：亿元54.91亿元整体经济实力相对较弱，但其本质具有的优势愈发显现，经济增长速度较快龙岩市规模以上企业数下列统计数据可以看出，武平县整体经济实力较弱，主要是依赖于其自身的资源优势，大力发展包括矿产资源开采加工、农产品生产加工、水力资源发电等资源密集型工业。但整体经济增长速度远赸全市平均水平仅次于长汀、连城两县，排名第三位。龙岩市规模以上工业总产值2009年度单位：亿元全市平均40.1%38.6%33.8%增速21.9%39.4%9.7%26.7%16.3%武平县规模以上工业主9.5%要产品产量2009年度相对于全市其他地区，武平县全社会固定资产投全社会固定资产投资年增长率资额保持赸快速增长，投资热情高47.1%2009年，武平县的全社会固定资产投资额已从全市排名的末位跃居至全市排名第五位；增长速度常年高于全市平均水平，2009年其增长速34.5%度达到47.1%，在全市排名中跃居榜首。龙岩市地区年全社会固定资产投资额统计分布图35.63亿元相对于全市其他地区，武平县的常住人口数量较少，其人口城镇化水平较低，市场潜能大截至2009年末，武平县常住人口有33.5万人，在龙岩市常住人口的地区分布中排名第五位，常住人口总数相对较少；其人口的城镇化水平仅为28.3%，表明其农村人口所占比重相对较大。在城镇化发展的大赺势下，房地产市场潜在能量巨大。龙岩市地区09年度常住人口分布图单位：万人42.4%35.5%32%33.6%26.4%28.3%相对于全市其他地区，武平县居民人均收入水平龙岩市居民人均可支配收入月份累计分布图增长较快，购买力稳步增强7493元8172元2009年，武平县的在岗职工人均收入23982元，虽低于全市居民人均收入27638元，但其增长速度达17.7%，高于全市平均增长速度14.9%；2010年1至7月份，武平居民可支配收入累计8172元，高于全市居民人均可支配收入7493元，居民的购买力大幅提升。龙岩市在岗职工09年人均收入分布图21.7%全市平均17.1%增速14.9%4.7%小结闽粤赣三省交汇处的重要发展城市，区位优势逐渐显现经济功能界定清晰、路网交通、基础设施建设进一步完善产业结构进一步调整，第一产业比重下降，第二产业提升，第三产业稳步发展。在城市发展及产业发展赺势下催生出全新地产模式的升级中心城市规划建设步伐加快，需进行生活方式的提升第四章项目本体分析1、项目基本情况2、规划3、外型4、园林5、户型6、市场竞争项目基本情况——城市中心区边缘、中型偏大规模综合开发项目□项目位于武平县西门，属城乡结合部。本案□项目紧邻武安路，交通较便利，鉴于武平县城目前尚无公交车，因此对无私家车的业主来说出行稍显不便。周边分布较多的机关事业单位、学校、商户，有较好的购买潜力；□项目周边目前较为杂乱，从城区前往项目需经过一片自建房区；□与项目一路之隔的是革命烈士陵园，鉴于当地人的居住习惯，对销售形成一定的抗性；□项目在武平城区属于中等偏大规模开发；规划园林项目本体之规划篇——最终报批方案达到较高外型户型水平，是一个较具有市场竞争力的价值最大化方案武平市场整体规划水平不高，鲜有较高规划水准的项目基于开发商、代理商和设计院三方的协助，最终报批的规划方案达到了较高水平，具有一定的市场竞争力。?整体规划效果体现城市高档楼盘特色；整体?效果整体设计特别是别墅产品的设计代表了武平目前最高的水准；?有效地实现都市的开放性和内部居住的私密性的有机结合；?住宅、商业合理分布；经济?户型分布照顾资源价值和市场需求，利于销售实现；效应?业态的丰富，别墅业态的存在，拔高了整个项目的档次，有利于实现项目的超额收益规划园林项目本体之外型篇——简约现代风格加上外型户型高档典雅的立面提升项目整体品质感?市场情况，武平现有的项目在建筑的外型上考虑的不大细致。基本无法与项目的主题相契合。?本项目在外型设计上较为重视，其简约、现代的风格和高档典雅的立面与案名较吻合。规划园林项目本体之园林篇——给予客户由外外型户型至内体验式震撼感受，实现差异化?市场情况，目前武平现有的楼盘大多不注重项目园林的打造。园林规划和建设是多数项目的短板。?本项目基于其独特的坡地优势，项目外的景观资源较好。?开发商相对较注重项目内园林景观打造。也愿意在此方面予以一定的投入；?外景和内景的结合，能给业主以震撼，有利于销售；规划园林户型面积住宅套数总面积（平方米）外型户型（平方米）单身公寓3151.68—55.431714.58两房5671.54—76.184136.16项目本体之户型小三房6593.56—109.876259.94主力户型篇——各类产品大三房107113.6—131.9613074.02线户型面积分配大四房3222.78—292.71808.2基本与市场主流别墅18285—304.535240一致，局部控制小计面积，应对风险280——31232.9能力增强客户取向：项目策略：?最近一波价格飞涨中客户的?主力户型为、两房三房，符合武平有效地控制了各类户型价格心理预期有所提高?客户承受能力；的户均面积，控制总价?武平主流客户群体对价格敏?能力增强感，但已经表现出更多对总价VS公寓面积基本符合市场主流区间?拥有别墅业态的社区，的关注；?主力住宅面积基本在市场主流区间天然提升项目定位?从之