半年前的滨海城黄土泥泞半年后的滨海城已破土而出，逐渐呈现出滨海大盘的气质半年前是一个团队，半年后是三个团队携手前进一路上有争执，有妥协；有欢笑，有泪水我们的目标只有一个：不负滨海城这一片山林湖海接下来即将进入真正的实战阶段，同路的每个人信心满满，为滨海城成为深惠乃至全国滨海标杆大盘而努力！（详见附件）上半年完成的工作成果：下半年创作方向重点：完成6-8月媒体广告创作完成6-8月形象、销售物料创作完成部分现场包装配合完成益田假日广场巡展活动配合销售，持续深挖“社区海”概念?????竞争分析?消费者分析?推广总体策略?阶段推广任务布署一、市场分析二、社区海核心价值及表现三、下半年执行策略2010年滨海城整合推广提案一、市场分析1、竞争者分析①滨海地产项目最新分析海南，青岛，云南，深圳，惠州市场大势市场热点：新政，深惠一体，滨海居住，旅游度假滨海竞争（新旧盘）：爱琴湾，天涛轩，东海岸，十八步公寓，天琴湾，凯旋湾，清水湾，凤凰岛，腾冲奥宸别墅，深圳皇庭玺园，华侨城麓，世纪海景果岭海，卓越尉蓝海岸，皇庭波西塔诺，金海湾，花样年项目地址：盐田区大梅沙总户数：72栋开盘时间：5-6月可售套数：72栋主力户型：220-280平米的联排、300-500平米的双拼楼盘均价：待定踩盘直击：这是踩盘队伍进入大梅沙片区的第一个项目，也是沿着海岸线看到的第一个纯别墅项目。爱琴湾占地37000平米，建筑面积19000平米，共有72套别墅，退台设计，尽可能保证每一位业主的无遮挡海景视野。其中双拼12栋，面积300-500平米，联排60栋，面积220-280平米。预计将于3月中下旬开放营销中心，4月推出样板房，5、6月正式开盘，毛坯发售。开盘前将举行活动，目前暂定会赠送给业主大梅沙游艇会的会籍，让业主能够更加体验到山海居住的生活乐趣。项目背靠菠萝山，沿着社区的人行道拾阶而上，濛濛细雨中，清脆的鸟鸣、清新的香樟树、浓郁的桂花香、背后郁郁葱葱的树林，使人充分感受到融入自然的喜悦。社区为业主设置了私家登山道，与山野无缝对接。目测与海的直线距离约300米，对于不愿离海太近的人，也许是个刚好合适的距离。◎专家点评：产品景观较好，开发商做项目时也相当用心。爱琴湾4月推出样板房天涛轩仅22套独栋别墅·地址：大梅沙片区总户数：22套开盘时间：未定可售套数：22套主力户型：400-800平米独栋楼盘均价：未定踩盘直击：天涛轩项目工地正在进行最后的收尾工作，尽管当天小雨霏霏，但记者一行仍然感受到近距离看海的心气舒畅。此外，还看到位于第二排位置的两栋别墅正在装修中，应该是接下来将要推出的样板房。在京基海湾酒店一楼的天涛轩咨询中心，了解到天涛轩22栋独栋别墅，面积400-800平米，其中400平米左右的13套左右。家家都有游泳池，泳池面积为60-70平米，其中15家400平米的小户型为室内泳池，另有7户是室外泳池。项目赠送面积达到1：1，400平米左右的户型为地下一层、地上三层，560-700平米的户型，则地下室高度达6米多，可根据业主需要自行隔为两层。每户一般配有5-6个车位，室内2个，室外3-4个。整个项目背山面海，退台设计，保证了景观视野的最大化。预计样板房于5月完工，开盘时间也暂定5月至6月，毛坯发售，价格暂时未定。◎专家点评：盐田片区别墅项目集中推售，考验深圳市场对高端物业的接受能力。京基地址：盐田区大梅沙内环路总户数：544开盘时间：待定可售套数：544主力户型：40-60平米的公寓楼盘均价：待定踩盘直击：项目位于大梅沙海滨区，占地面积36062平方米，总建筑面积约55000平米，其中包括8座4-6层商务公寓，建筑面积38056平方米，商业建筑面积约17000平方米，配有500个车位。整个项目有两种户型，40-60平米的平层公寓，和部分顶楼100平米左右的复式单位，复式有20余套。八十步海寓外墙颜色鲜艳，引人注目。当我们进入八十步海寓社区时，在现场工作人员不断指示下，才找到位于项目中间的营销中心，有工作人员出来告知，目前尚未正式对外开放。大梅沙片区今年推盘多为别墅项目，此类滨海公寓在今年尚为稀缺。紧邻八十步海寓的皇庭玺将于下半年开盘。周边有6个酒店、2个游艇会，另有高尔夫球场、直升飞机停机坪，周边的高端物业，都将成为本项目有价值的配套支撑。◎专家点评：项目所处地段优越，旅游区对酒店式公寓需求较大，但是之前此类物业较多，需充分考虑市场的竞争性。八十步海寓全部为滨海公寓凯旋湾占据南澳一线海景地址：深圳市龙岗区南澳镇南澳街道盘仔径总户数：99套开盘时间：2010年1月可售套数：一期22套，已售10多套主力户型：300-400平方米楼盘均价：上一批成交均价是8.5万/平方米踩盘直击：凯旋湾占据大鹏半岛南澳一线海景位，距离海岸线大约100米。从东部组团的地形上看，凯旋湾恰好位于该组团核心地段，从葵涌路口去项目车距5分钟，据开发商介绍，这里是东部滨海岸线上最后的纯别墅组团。在项目周边，有多处高档配套，包括今年1月份动工修建的超白金七星级酒店，还有主题游乐项目“四季海天堂”等。西北边规划建有“南澳口岸”，从此航行香港西贡，20分钟即到。据悉，凯旋湾由深圳鼎昌实业有限公司开发，总占地面积8万平方米，总建筑面积3万平方米，分3期开发，共99套别墅。近日推出的一期共22套别墅，主力户型为300-380平米的独栋、双拼别墅。据开发商声称套内赠送达到1：1，另外有500-700平方米的花园赠送。走进样板房，才能真正感受到开发商用料的精致，钢挂的进口锈石，还有价值十几万元一根的进口蝴蝶米黄罗马柱，都给项目增色不少。◎专家点评：与关内豪宅升幅相比，东部大多数二手豪宅升幅相对较慢，宜作为长线持有投资考虑。大盘竞争海区竞争项目特征：位于成熟湾区单个房地产开发项目缺少区域统一规划缺少生活配套单纯房地产开发竞争特点：主要依靠区域资源溢价，产品品质关注较少，湾区资源决定项目客户和市场项目特征：位于远郊湾区或腹地大规划地区开发区域统一规划和开发项目内规划充足配套度假区综合开发竞争特点：湾区资源与区域开发手段趋同，竞争更为复杂，产品品质在竞争中的作用将逐渐凸显。结论：1、从全国格局来看，滨海大盘由湾区竞争转为大盘竞争2、深惠海岸线仍处于湾区大盘竞争阶段，各湾区区域规划、生活配套程度参差不齐，大亚湾—惠东区域滨海大盘带动湾区认知3、滨海中央生态区的概念在项目起势阶段强力传播滨海中央生态区的概念在项目起势阶段强力传播，有助于滨海城项目夺得先机，抢先同质竞争对手，拔得交通+资源的综合优势头筹传播途径：报纸、电台、网络话题炒作，带动合生品牌美誉度提升②大亚湾地产项目专案分析DADA的草地——竞争者的优秀代表高层住宅，大亚湾片区，均价5000元，2010-5-29开盘现代简约立面,大社区，大品牌，交通便捷、户型灵动多变小区配套完善，以运动休闲为主题，社区规划以艺术居住为特色产品户型区间：50—96平米推广：定位：24万平米艺术休闲家园广告：2万做海滨新城未来CBD的业主1、价格策略：低总价低首付，制造投资灵活性，增加固定资产流动性；2、客群策略：增加投资客户群体的范围，针对城市白领【如果白领都能看得见投资价值，那么专业投资客更加看得懂】3、媒体策略：集中式高频度的广告投放，封杀深圳市内户外、报纸、地铁、公交。4、广告策略：用观念和主张讨好主力消费群，同时引起话题。信信心心竞争带来的利好：市场先期竞争者针对深圳市场的大规模的宣传【先生的湖、DADA的草地】，对提升深圳客对片区的信心是有极大好处的“DADA草地”驱动项目热销的核心杠杆：看竞争因此，我们广告战争，是“深圳客”的眼球争夺之战、是真正的价值之战、吸引力之战、观念之战、个性之战；深圳市场是1秒定胜负的广告之战结论：1、最简单的地产项目推广公式=有针对性的主题+全媒体投放2、在2010年上半年，深惠滨海大盘纷纷按兵不动，主题和渠道引爆力度相当小，这意味着下半年以后，各项目弹药集中的程度更强33、滨海城的关键在于，抢占先机，提前制胜、滨海城的关键在于，抢占先机，提前制胜一旦时机成熟则以最快的速度、最吸引人的概念抢占市场先机竞争局势的推广策略启发2、消费者分析客户对滨海城的利益点集中在区位与生态资源上1、大部分为深圳福田区、南山区客户，少部分是惠州当地官员及关系客户2、以度假兼投资功能为主，少数为养生用途的第一居所3、最认可项目的生态资源和片区发展前景4、对合生品牌有一定了解5、来过现场的客户会持续关注，没有来过的客户关注力较小客户扫描（前期积累客户描述）生活方式：1．这些客户平时忙于事业，主要参与自己圈层聚会活动，比如打高尔夫和网球，大部分活动属于商务应酬。2．主要休闲时间与家人一起度过，活动形式以家人为中心，偶尔全家购物、旅游、聚餐。3．爱好旅游，但经常难以成行，渴望能拥有一个度假物业用于繁忙之余寻求安静的休息场所。购买行为特征：1．这些客户的购买行为带有很大的随意性和主观性，决策周期较短。2．较少接触大众媒体，主要通过所属行业的高端杂志接触信息，或通过专业理理财渠道来获取投资信息。3．主要获取楼盘信息的渠道为朋友推荐，其次为路牌广告。4．对产品有自己独特的看法和需求，对强势销售行为较为反感。5．一般不参加楼盘活动，比较可能参与以家庭为主体的楼盘活动。物业需求点分析：1.合理的市区车行距离：1.5-2个小时之间。2.稀缺的景观资源，强调对资源的独占性和近距离接触。3.独门独户的私密性、闲适的设计风格、高品质的物管和家政服务。4.基本的社区配套：超市和社康中心5.品牌开发商开发物业大型公关活动拉动项目气势圈层小活动、家庭小活动维系客户好感度多举办现场活动，以缩短客户心理距离3、公关活动???直