城开南方商务区项目定位上海，2011年01月1背景链接——《上海市商业网点布局规划纲要（2009年-2020年）》“规划”将市郊之间的商业提升至“区域级商业中心”的级别高度，给这些区域的商业带来全新的发展机会。上海市商业网点布局规划规划意义上海市商业网点布局规划?传统意义上的城市中心在不断外扩非传统市中心内住宅小区及写字楼的兴起，带来大量的人口导入，刺激了区域商业的发展。?区域级商业中心辐射影响力升级已经跳脱一般意义上的“邻里中心”，不仅为所在区域居住或办公人群服务，更将通过业态、购物环境、消费档次的合理定位，吸引上海各区域的消费者。区域利好?城郊商业蓬勃发展，本区域商业结合大型交通枢纽、地区公共活动中心、项目所在地——南方商城商业中心项目所在地——南方商城商业中心大型商务区和居住区等建设，在能级提升的基础上，项目将迎来全新的发展机遇。12个市级商业中心22个地区级商业中心2规划详情——《上海市商业网点布局规划纲要（2009年-2020年）》项目所在区域在“规划”中属于近期重点建设和完善的地区级商业中心，政府高起点的规划定位方向及相应的政策及资源倾斜将为南方商务区建设提供有力的定位支撑。12个市级商业中心22个地区级商业中心近期建设和完善17个：老西门商业中心、打浦桥商业中心、南京东路商业中心南京东路商业中心张杨路商业中心张杨路商业中心新虹桥商业中心新虹桥商业中心长寿商业中心、庙行商业中心庙行商业中心大宁商业中心、大宁商业中心大宁商业中心大华商业中心、庙行商业中心、南方商城南方商城淞宝商业中心、商业中心商业中心控江路商业中心、大华商业中心大华商业中心淮海中路商业中心淮海中路商业中心南京西路商业中心南京西路商业中心中环商业中心中环商业中心南方商城商业中心、北外滩商业中心、曹家渡商业中心、现有10个：南京东路商业中心、塘桥商业中心、南京西路商业中心、张江商业中心、淮海中路商业中心、三林上南商业中心、控江路商业中心控江路商业中心淞宝商业中心淞宝商业中心四川北路商业中心四川北路商业中心豫园商城商业中心豫园商城商业中心四川北路商业中心、外高桥商业中心、徐家汇商业中心、金桥商业中心、张杨路商业中心、川沙商业中心豫园商城商业中心、远期规划新增5个：五角场商业中心、北蔡商业中心、打浦桥商业中心打浦桥商业中心曹家渡商业中心曹家渡商业中心新客站不夜城商业中金杨商业中心、中山公园商业中心中山公园商业中心徐家汇商业中心徐家汇商业中心心、上海大学（宝山校区）中山公园商业中心周边地区、徐汇滨江地区、新增2个：闵行九星地区外高桥商业中心外高桥商业中心新虹桥商业中心、中环商业中心五角场商业中心五角场商业中心不夜城商业中心不夜城商业中心扩容商业中心，完善区域服务配套功能3地区级商业中心综述地区级商业中心定义及综合指标概念内涵综合指标服务于一定的城市区域或人口，服务对象与交通枢纽、旅游景点、居住区、商务楼宇相结合，日客流量本区域内常住以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费为主，达到约20万人人口和各类外形成规模中度集聚、服务功能完善、行业业态齐全、具备一定集聚和辐射能次来人群力、服务范围为广域性的综合商业功能区。商业集聚度商业体量功能特征聚集在不少于8商业设施建筑公顷的区域范面积约为20-集群式形态、多业态集中围内60万平方米满足区域内居民和各类外来人口的购物、餐饮、娱乐、文化、休闲等综合消费需求——上海市商业网点布局规划纲要、上海市《商业分级设置规范》商业与商务相对集商业与交通协同配聚套作用力：提升集聚力、发挥集群效应通过引导购物中心、百货店和大型超市等大型商业网点的合理集聚，使地区级商业中心成为区域内居民综合消费集聚地。4闵行区零售商业规划布局闵行正由传统的主城人口疏散区向商务区转变，各大商业中心初具规模，商业发展较为迅猛。南方商城商业中心（区域级商业）：南方商城商业中心（区域级商业）：七宝地区商业中心（区级商业）七宝地区商业中心（区级商业）：：??一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便捷和周边的居住商务一号线莲花路地铁站区域，以地铁站的便捷和周边的居住商务??商圈范围：七莘路漕宝路节点区域，以七宝商城、乐购卖商圈范围：七莘路漕宝路节点区域，以七宝商城、乐购卖人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售商业设施。?人口为基础，拥有南方商城，友谊商城和家乐福卖场等大型零售商业设施。?辐射范围：辐射范围：目前基本以周边区域为主。目前基本以周边区域为主。场和汇宝购物广场。?场和汇宝购物广场。消费群体定位：周边社区居民??辐射范围：消费群体定位：周边社区居民达到七宝、九亭及本闵行的部分区域。?辐射范围：达到七宝、九亭及本闵行的部分区域。古美商业中心（社区级商业）古美商业中心（社区级商业）：：莘庄地区商业中心（区级商业）：??依托成熟的现在居住区，拥有诺宝五星级休闲健康依托成熟的现在居住区，拥有诺宝五星级休闲健康莘庄地区商业中心（区级商业）：中心、银七星室内滑雪场、香港休闲商业广场以及家乐福、麦德龙、百安居?中心、银七星室内滑雪场、香港休闲商业广场以及家乐福、麦德龙、百安居?辐射范围：辐射范围：以周边区域为主。以周边区域为主。，定位中端消费人群为主。，定位中端消费人群为主。??商圈范围：莘庄地铁枢纽站节点区域，以商圈范围：莘庄地铁枢纽站节点区域，以地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场为主。?地铁站北部的吉买盛和南部的仲盛商业广场为主。?商业形态：高层商务办公楼和大型零售商商业形态：高层商务办公楼和大型零售商业设施。?业设施。?辐射范围：辐射范围：基本辐射闵行、部分市郊区域基本辐射闵行、部分市郊区域七宝商圈项目所在地项目所在地春申梅陇商业中心（社区级商业）：及部分松江区域。及部分松江区域。春申梅陇商业中心（社区级商业）：??依托居住周边区域，以大润发、乐购、依托居住周边区域，以大润发、乐购、莘庄商圈绿地梅陇广场为主，布置大型卖场及混合商业，?绿地梅陇广场为主，布置大型卖场及混合商业，?辐射范围：辐射范围：以周边区域为主。以周边区域为主。都市路商圈（社区级商业）：古美梅陇商圈江川商业中心（区级商业）都市路商圈（社区级商业）：颛桥商圈江川商业中心（区级商业）??商圈范围：以好爱广场及乐购卖场为主，包商圈范围：以好爱广场及乐购卖场为主，包??较为典型的区域商业中心，借势地铁五号线贯通，较为典型的区域商业中心，借势地铁五号线贯通，含沿街商铺。?含沿街商铺。?商业形态：卖场及商铺，业态齐全。商业形态：卖场及商铺，业态齐全。????商业体量有进一步的增加，业态更为齐全，满足区域人口日常消费需求商业体量有进一步的增加，业态更为齐全，满足区域人口日常消费需求辐射范围：辐射范围：以周边区域为主。以周边区域为主。辐射范围：辐射范围：辐射面以周边区域为主。辐射面以周边区域为主。江川商圈5闵行区零售商业规划布局依据闵行区商业“十一五”发展规划，闵行主城区将发展成“三点一线”现代商贸区，其中“三点”中的“一点”就是南方商城都市休闲生活商贸区。南方商城都市休闲生活商贸区南方商城都市休闲生活商贸区闵行主城区“三点一线”现代商贸区规划?涵盖范围：以现有的南方百联购物中心、南方大酒店、锦江乐园等为主，结合陇西水厂、梅陇镇政府搬迁和地区住宅改造，进一步扩大商虹桥现代中西时尚消费商贸区业规模，布置错位经营的南方休闲广场、南方美食街等。?功能定位：结合商务楼宇、酒店旅馆、金融证券等现代服务业，构筑具有时代特征、商业景观和规模的南方商城都市休闲生活商贸区。七宝新客站现代交通商贸区七宝新客站现代交通商贸区七宝新客站?规划功能定位：交通枢纽区、商业旅馆业综合服务区、会展区、文化现代交通商贸区南方商城都市休闲生活商贸区娱乐区、科技文化工作区和居住区等不同功能与层次。?综合服务区布置：现代商务办公、高档酒店宾馆、休闲健身娱乐、品牌精品专卖及商业步行街等商旅结合具有代表新城特色、时代特征的标志性项目，并合理布置区域内不同层次的商业服务业的配套。虹桥现代中西时尚消费商贸区虹桥现代中西时尚消费商贸区?功能定位：发挥主城区的区位优势，以现代城市人文景观、建筑风格、时尚商品、商务楼宇进一步集聚人流，商流。?综合服务区布置：高挡大型宾馆、高智能的商务楼宇、金融中介服务、各式中外餐饮、现代百货精品、国内外品牌专卖、西点咖啡酒吧、健身休闲娱乐等，形成上海虹桥现代中西时尚消费商贸区。6项目区域定性研究推导基于城市商业规划定性，南方商务区将发展成为一个商务与现代时尚商业同步崛起的区域商业新核。板块定性板块定性板块发展功能要求板块发展功能要求项目功能要求项目功能要求项目的定性将是区区域商业的城市属性区域商业的城市属性域中心，本项目承载社区服务性中心上海市地区级商业中心向区域中心升级的重任。商务及商业功能集聚的上海西南地区商业未来目标客群须向时尚化、都市化发展，商业的成长与商务板块（服务业、生产服务业）密切中心相关。区域商业的地区属性区域商业的地区属性闵行区都市休闲生活商贸区项目一方面要从大区域竞争的角度，与周边项目在功能、业态、档次上互补，合力成就“南方商城商业中心”的崛起；另一方面，项目要做到找准市场空白、特色突出，最大化自身价值，扩大辐射影响力。7项目区域定性研究推导结论项目区域定性研究推导结论本项目定性指向——商务及商业功能集聚的上海西南地区商业中心核心策略：业态与档次互补商业品质升级8竞争端分析区域商业发展现状综述、业态构成论证、定位空间指向9区域商业发展现状综述竞争格局梳理业态表现：本项目功能较单一，以满足需求型消费业态为主体，百货零售占主导，其他业态处于初级发展阶段，逐步具备更为丰富的功能构成。商品表现：春申购物中心商品品