天津东丽华明镇项目策略顾问报告-初稿呈致：天津津浦伟业地产有限公司2010年3月26日0.前言I.城市发展机遇II.区域发展机遇III.物业市场环境IV.客群需求分析V.项目整体定位VI.物业发展建议VII.规划设计建议VIII.初步财务分析CBRichardEllis|Page2前前言言CBRichardEllis|Page3项目背景前言l世邦魏理仕受金泰地产委托，为地处天津东丽区华明镇住宅开发项目提供开发顾问服务l本次服务将为项目开发提供整体定位和发展策略建议l经过近四周的紧张工作，现提交报告初稿。CBRichardEllis|Page4报告思路前言宏宏观条观条件和件和成成功经功经验和验和房房地产地产市场市场土土地利地利用用规划规划城城市环境市环境开开发发借鉴借鉴财财务验证务验证最佳市场定位实施方案发展机遇总体目标方案先先进规进规划划概念概念地块分析区区域发展域发展地块分析产产业升级业升级需需求趋势求趋势CBRichardEllis|Page5项目发展愿景结论空港新城品质生活领导者生态宜居典范l舒适的建筑密度和户型l较高的绿化水平l生态建筑精致生活方式l24小时生活配套l精英会所l优质园林景观CBRichardEllis|Page6项目开发参数初步财务评估序号项目面积（平米）备注1占地面积235,482商业区31,100居住区204,3822总建筑面积464,670地上建筑面积350,000商业14,000多层洋房224,000小高层95,000公寓17,000地下建筑面积114,670地下车库及设备用房114,670地下车库104,24535平方米/个车位人防及设备用房10,425车位面积的10.0%资料来源：世邦魏理仕CBRichardEllis|Page7经营假设及财务结果初步财务评估物业类型2010年基准价格销售期增长率小高层9,000元/平米10.0%洋房10,000元/平米10.0%公寓12,000元/平米10.0%商业15,000元/平米10.0%资料来源：世邦魏理仕经测算，项目息税前内部收益率为30.5%，具有良好的收益能力。CBRichardEllis|Page8I.城市发展机遇CBRichardEllis|Page9区域发展趋势城市发展机遇京津冀空间发展规划中心城区、东丽与滨海新区华明镇中新生态城中心城滨海高新区滨海旅游区区先进制造业临空产业区产业区东丽区海港物流区中央商务区北港区滨海新区临港工业区南港工业区南港区资料来源：世邦魏理仕l京津冀进入协调发展阶段，天津承载更多经济和产业功能推进北方经济中心建设。l滨海新区规划的800多平方公里九大产业发展区域成为天津发展的巨大引擎。l京津发展轴成为区域发展的重心，本项目坐落于轴线之上。CBRichardEllis|Page10经济发展趋势城市发展机遇全国各主要城市GDP总量对比(2009)16,00018%14,00016%12,00014%10,00012%10%元8,000亿8%6,0006%4,0004%2,0002%l2009年，天津经济依然保持强00%上海北京广州深圳天津苏州重庆杭州无锡青岛劲增长，GDP增长16.5%，达GDP增速到7,500亿元，总量超过苏州，位居第5。亿元天津GDP增长情况（2000-2009）l各年增长率明显高于全国的同4,50060%期增长水平。全球金融危机55%中，天津与全国的增速拉开，50%45%高出近1倍。（全国8.7%，天津3,00040%16.5%)35%30%25%1,50020%15%10%5%00%2000200120022003200420052006200720082009滨海新区GDP占全市比重增长率数据来源：天津市统计局à天津经济已进入快速发展阶段，预示着在城市建设和扩张加速。CBRichardEllis|Page11人口发展趋势城市发展机遇天津人口变化（）2000-2009l自2005年起，外来人口增长呈130040%加快趋势，年均增长20%。120030%2009年增速下滑主要由于经济人20%万1100危机和裁员暂时影响外来人口10%增长。10000%900-10%l与北京、上海等主要城市相2000200120022003200420052006200720082009比，天津外来人口比重尚有较常住人口户籍人口外来人口增长率大提升空间。2009年天津比重为19%，除深圳72%外，上海、北京、广州、苏州比重都在各主要城市人口结构特征(2009)25%以上。2,50080%2,00060%1,500人40%万1,00020%50000%上海北京深圳广州天津苏州常住人口外来人口外来人口比例数据来源：天津市统计局à外来人口进入快速增长阶段，比重提升空间较大，将推动住宅的需求量和投资价值。CBRichardEllis|Page12城市扩张趋势城市发展机遇单一市中心被动郊区化主动郊区化大都市圈的形成天津各区域住宅成交（2006-2009）新中500心东京发展北京程天津400度300米平万20010002006200720082009第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段市内六区环城四区滨海新区远郊区县数据来源：天津市国土资源与房屋管理局à人均GDP超过9,000美金，天津快速经济发展推进城市进入主动郊区化的阶段。l条件：私家车普及、相对舒适的居住环境和较低房价、就业机会外移和配套设施完善l2008年以后环城四区成交位居各区域之首，比例由23%上升至30%，供给由18%上升至29%。CBRichardEllis|Page13城市东扩趋势城市发展机遇亿元滨海新区GDP增长情况（2000-2009）4,50060%l2009年新区GDP达3760亿元，增50%幅23.5%，呈现持续加快态势，比重已占到全市GDP的53%。并且3,00040%GDP增速快于全市4-5个百分点。30%l一大批新兴、高科技、高附加值的1,50020%大项目落户天津和滨海，将为经济10%衍生出更强大的产业集群体系，支撑经济持续发展。00%2000200120022003200420052006200720082009滨海新区GDP占全市比重增长率数据来源：天津市统计局开工时间影响中石化100万吨乙烯2006增强优势产业规模，提升产业的附加值，向高附加值和化工渤海化工园2004高科技发展蓝星化工基地-空客总装线A3202006培植新兴产业从无到有，2009年，产值同比增14倍，航空航天增幅居全国第一。产值跃居全国第四位，较2008年提运载火箭基地2008升位次13位，成全国重要航空航天制造业基地资料来源：世邦魏理仕à滨海作为发展重心，将牵引城市资源向东拓展。CBRichardEllis|Page14对外辐射能力城市发展机遇l高速公路密度全国第二、近1000公里北京l高速铁路建成1条，在建3条l天津与北京、唐山交通时间缩短至半小时京津城际京津塘2线唐山京津塘高速津汉快速路河北山西已建高速铁路在建高速铁路已建高速公路河北在建高速公路山东资料来源：世邦魏理仕à高速、快速交通廊道提升项目对中心城区、塘沽及北京等区域的辐射力和吸引力。CBRichardEllis|Page15II.区域发展机遇CBRichardEllis|Page16双城中心区域发展机遇本项目里15公30公里（现滨海核心区）资料来源：世邦魏理仕l区域位于天津城市发展主轴线上，是“双城”空间结构下的双向拓展区域。l项目北侧超过225平方公里的东丽区土地纳入滨海新区，享受经济发展的政策优势资源。l距离市区中心仅15公里，更易接受中心城区的扩张人口导入。CBRichardEllis|Page17交通走廊区域发展机遇1212市区3132滨海新区高速公路快速路轨道交通公交1.京津塘高速1线(10分钟)1.临津汉公路1.京津城际延入机场(10分钟，2012)目前4条线路，分别通向东丽区和市中心：便民6、82.京津塘高速2线(15分钟)2.外环线(10分钟)2.地铁2号线机场(10分钟，2012)路、818路、骏捷线路3.津滨高速(15分钟)2.地铁2号线空港(5分钟，争取中)3.津滨轻轨（20分钟）资料来源：世邦魏理仕à区域位于京津滨海交通走廊之上，拥有良好的通达性。CBRichardEllis|Page18经济活力区域发展机遇产业园产业特征人口特征代表企业区临空产l航空、空l高级蓝领/灰l100余家，欧洲空业区港物流、领/科技白领客、美国卡特彼大毕庄东丽湖旅游研发创新、勒、德国汉莎，l就业20万人高新技术中兴通讯华明镇度假区滨海高l生物药物、l科技白领l航天科技集团、新区信息技术、明阳风力发电、l就业16万人中心新能源、法国液化空气、城区临空产业区滨海高新区现代服务大连华信、日本业NTT数据开发区l航天、汽l灰领、科技l100余家，新一代开发区西区西区车、新能白领运载火箭、维斯源、现代塔斯、锦湖轮胎东丽开发区l就业人口20制造军粮城万人海河下游工业区华明工l先进制造、l高级蓝领/灰l10余家企业，中东丽区属部分业园研发、航领/科技白领国兵器集团、国空家信息安全中心、l就业3万人滨海新区部分海特航空资料来源：世邦魏理仕à大力发展高新技术和先进制造和引入众多大项目，为区域发展积累较强的后劲。CBRichardEllis|Page19人口吸引力区域发展机遇天津各区增加值（2008）l2009年东丽区属部分增加值16125030%亿元，保税区2008年地区生产总20025%值达到386亿元（估计50%来自空20%港），开发区完成亿元（估1501,066元15%计20%来自西区），分别增长亿10010%30%和23%。505%00