烟台高新区/旺埠盛世花园项目市场评估定位报告【环境篇】宏观市场环境区域价值剖析【市场篇】竞争市场细分产品分析价格分析客源分析【环境篇】》》》宏观市场环境【定位篇】成功案例借鉴项目SWOT分析项目整体定位产品建议【销售篇】价格建议销售速度及资金回笼烟台地理位置烟台烟台烟台市地处山东半岛东部，濒临黄海、渤海，与辽东半岛及日本、韩国、朝鲜隔海相望。烟台正好处于环渤海经济圈中心腹地，是中国综合实力40强城市，也是著名的旅游避暑胜地，曾荣获2005年“联合国人居奖”。烟台行政区划与人口烟台市辖4区、1县、7个县级市和国家级经济技术开发区、保税港区、高新技术产业园区。2009年末，全市户籍人口652万人。烟台市区下辖芝罘、福山、莱山、牟平、开发区、高新区等6区。市区总人口179.2万人，市政府所在地莱山区，芝罘区是传统商业中心。地区经济实力2009年山东各城市GDP排名2005-2009年烟台经济增速　在山东全省的经济总量排名中，烟台位居第二，仅次于青岛，排在省会济南之前。最近几年地区经济总体运行平稳，年均经济增长保持在12%，领先于全国平均水平。强劲的经济实力是烟台城市建设推进和居民收入增长的重要基石。强劲的经济实力是烟台城市建设推进和居民收入增长的重要基石。经济实力与房价对比14个沿海城市经济排名与房价对比（2010年7月）烟台市区平均房价：58355835元/平米青岛：8962元/平米大连：9678元/平米数据来源：汉宇地产市场研究部烟台的房价水平在沿海城市中还处在低洼地带，具备成长空间。烟台的房价水平在沿海城市中还处在低洼地带，具备成长空间。城市收入水平与消费能力人均可支配收入对比（元/人）烟台城市居民一般工资水平（抽样数据）数据来源：汉宇地产市场研究部　烟台的收入水平在山东全省位居中等偏上水平，比居前济南、青岛低7%左右。城市中收入较高的主要集中在公务员、医生、教师、银行职员、企业中层主管或技术人员等职业。在在较较长一长一段时段时间间内内，中高收入，中高收入阶层仍将阶层仍将是烟台是烟台购购房的房的主主力力群群体。体。房地产市场供求水平2007—2010烟台房地产发展房地产投资稳定增长，需求平稳回升。烟台房价走势烟台市区房价走势图（非官方统计数据）平稳关键词：数据来源：汉宇地产市场研究部2000-2010年，烟台市区的房价约上涨了6倍，年均房价涨幅约为17%。相对于一、二线城市，烟台房价水平相对稳定，除04年的和07年涨幅相对明显外，房价没有出现太多的大起大落，最近三年的房价涨幅更趋于平缓，每年涨幅不到10%。“新政”对于烟台楼市的影响上半年烟台楼市总体平稳，交易量和房价均保持稳定。据统计，近三年来，烟台市中心区商品房均价一直稳定在5700-5900元/平方米。烟台楼市以本地消化为主，房地产市场整体平稳，没有出现“虚热”和“泡沫”问题。6月份烟台市房屋交易量环比下降11.57%，预计今后一段时期房屋销量可能会持续萎缩，但要远远好于一、二线城市。综合考虑，烟台房价短期内不会有大的变化，下半年房价将继续保持稳定或有序回落，但大跌可能性不大，预计市场将经历一个较长的调整期。今年上半年，烟台房地产市场继续保持健康稳定发展态势，累计完成开发投资167.8亿元，也是位列青岛、济南之后，居全省第三位。施工面积2459.4万平方米，新开工面积670.7万平方米，竣工面积495.3万平方米，销售面积286.1万平方米，同比分别增长41.62%、32.93%、43.7%、49.5%和43.71%。信贷政策方面，目前烟台的银行商业房贷比一线城市要相对宽松一些，对于二、三套房贷并没有封杀。【环境篇】宏观市场环境区域价值剖析【市场篇】竞争市场细分产品分析价格分析客源分析【环境篇】》》》区域价值剖析【定位篇】成功案例借鉴项目SWOT分析项目整体定位产品建议【销售篇】价格建议销售速度及资金回笼项目地理位置本案本案项目位于山东省烟台市的滨海生态科技新城。规划总用地面积39.53公顷，建设用地面积28.85公顷。基地东至经五路，南至成龙线、西至经三路、北至纬五路。基地内现状为农田、村庄。项目周边环境项目周边为待开发的毛地，配套相对比较缺乏，但是绿化率较高，生态环境优越。高新区发展规划全国10家对亚太经济合作组织（APEC）开放的高新区之一，同时还是全国第一家中俄高新技术产业化合作示范基地以科技大道(学院路)为轴线，打造高端服务业聚集带；以烟威高速打造高端制造业密集带；以滨海路为轴线，打造滨海度假休闲旅游带；以辛安河为轴线，打造滨河高档科技文化观光带。常驻人口7.5万，到2015年达到20万，远期规划人数为30万人。高新区发展规划产业以博源科技为代表的新材料包装业，博源科技以绿叶制药、康诺盛世医药为代表的生物制药产业，绿叶制药以北方星空、多维电子为代表的电子信息产业，以航天513所为代表的航天产业，航天513以振华物流为代表的现代物流业，以及以富润实业、中拓造纸机械为代表的先进制造业科技CBD高新区发展规划教育资源丰富中国农业大学烟台分校烟台大学科教院所密集，智力资源丰富。区内有三校科技园、中国农业大学、烟台职业学院、山东商务学院、烟台城市服务技术学院及航天513所，周边还坐落有烟台大学、山东工商学院、鲁东大学等众多科研院校高新区板块价值总结1、烟台高新区是省级开发区，规划5—10年成为烟台市新的核心区域2、未来规划为高端科技产业，将吸纳大量高端知识型人才入驻3、目前区域内处于开发初期，人口稀少，配套不足【环境篇】宏观市场环境区域价值剖析【市场篇】竞争市场细分产品分析价格分析客源分析【市场篇】》》》竞争市场细分【定位篇】成功案例借鉴项目SWOT分析项目整体定位产品建议【销售篇】价格建议销售速度及资金回笼烟台楼市板块细分芝罘区：芝罘区：商业、文化中心、高度成熟、人口最密集莱山区：莱山区：行政、文教中心、发展迅速的高端住宅区福山区：开发区开发区福山区：传统渔业、农业产区，卫星型城市房价：房价：5000-60005000-6000芝罘区芝罘区牟平区：牟平区：传统渔业、农业产区，卫星型城市人口：人口：4040万万房价：房价：6000-90006000-9000开发区：开发区：国家级开发区，核心工业基地，产业窗口人口：人口：7070万万高新区：高新区：高新产业研发制造中心，新兴滨海生态城福山区福山区莱山区莱山区房价：房价：6000-100006000-10000人口：人口：2020万万高新区高新区牟平区牟平区房价：房价：33000-4000000-4000人口：人口：5050万万在售楼盘分布情况【环境篇】宏观市场环境区域价值剖析【市场篇】竞争市场细分产品分析价格分析客源分析【市场篇】》》》产品分析【定位篇】成功案例借鉴项目SWOT分析项目整体定位产品建议【销售篇】价格建议销售速度及资金回笼产品分析项目规划目前开发的项目多以高层、小高层为主，开发体量一般较大，超过50万方的项目基本都规划有学校、会所、商业等配套建筑风格“经济型”楼盘阳光馨苑东华苑云海香都当地项目以地中海建筑风格为主流，但设计理念徒有外表，缺乏内涵，品质比较低，基本位于牟平区。“品质型”楼盘大华上海滩花园海派风格当地一些新开发的品质较高的项目已经摒弃传统的地中海风格，采用更富都市感到现代简约或海派风格的板式建筑。海天雅筑新亚洲现代风格万光府前花园现代简约风格“海景房”楼盘世茂海湾1号天鸿凯旋城海景房普遍强调的景观和视野，在建筑风格上选用现代风格，以玻璃幕墙、落地中空门窗等现代元素为代表。天越湾产品分析户型分析100平米以下120—200平米200平米以上天越湾10.00%30.00%60.00%海景房世贸·海湾1号10.00%40.00%50.00%海景房一般以大面积户型为主产品分析户型分析海景房产品分析户型分析面积区间烟台市在售房型比例图5.00%10.00%35.00%50.00%1R2R3R4R烟台市在售房型以2房和3房为主，其中2房的面积在75—100平米之间，3房的面积在94—130平米之间。而100平米左右的3房最受到客户亲睐产品分析户型分析功能设计（本地开发商）万光府前花园户型分析2房2厅，100.59平米3房2厅，128.26平米1、功能布局不合理，如卧室紧挨厨房，卫生间为全暗室2、面积使用率不高，如客厅与餐厅交接部分浪费过多产品分析户型分析功能设计（本地开发商）云海香都：山水龙城阳光馨苑东方御景：3房2厅3房2厅3房2厅3房2厅128平米124.67平米120平米106.75平米以上是当地开放商的主力户型，功能设计不够完善，设计理念比较落后。主要表现在暗房较多，布局不合理，面积使用率低。3房的面积基本在120平米以上。产品分析户型分析功能设计（外地开发商）大华.上海滩花园大华.上海滩花园海天雅筑2房2厅3房2厅3房2厅93.84平米111.96平米112平米1、南北通透，2、全明设计，3、布局合理，4、面积使用率高产品分析户型分析功能设计（外地开发商）慢城宁海慢城宁海海天雅筑3房2厅3房2厅2房2厅104.4平米94.35平米93.88平米相对于本地开发商，外来开发商开发的项目户型设计更加合理，在面积上控制的也更好。3房的面积一般在100平米以内。户型分析小结1、目前烟台居民购房需求房实际以3房为主、2房次之，其中面积紧凑的实用户型去化速度更快，3房主力以100-130平米为主，两房以85-90平米为主；2、户型设计方面，本地开发商处于劣势，表现户型功能布局不够合理、得房率较低、面积浪费较多；外地开发商户型设计理念更为先进，空间利用率高，面积控制合理，3房一般控制在110平米左右。3、当地人对于房型功能性和灵活性要求