中原地产事业二部2009年5月二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心联路观澜定位策划报告|项目概况|区域分析|交通状况|景观价值|配套体系|酒店价值|优劣势分析项目分析本项目酒店环观南路观澜大道观澜河市政公园北面未来楼栋铺排如何最小化加油站影响Focus:格兰云天世纪广场NWES加油站加油站祥和山庄绿地、厂房招商澜园格兰云天项目四至商务酒店厂房、民房厂房、民房指标273001489004.3111760012600400006200030003130035%40%820个经济指标项目绿地率商业商务公寓住宅配套设施地下车库总建筑面积建筑容积率建筑覆盖率地下停车位建设用地面积计入容积率面积项目地块规划要点住宅【6栋，各27层商务公寓【2栋，各24层商业【1栋共3层【住宅底商项目概况?临街楼宇昭示性是未来营销重点?未来是否存在一定的安全隐患问题Focus:梅观高速清湖立交大和路地块区域分析环观南路观澜新中心机荷高速观澜大道项目所在地项目位于观澜中心区，观澜大道、环观南路交界处，地理位置优越；区域以集资房和旧工业厂房为主，人群杂乱、流动性大；?未来裙楼商业存在发展限制?配套的完善度具有较高的溢价空间Focus:老街商圈路平观观澜汽车站松元万安学校观澜中学环观南路国惠康百货商场新园学校东五实验学校巴兰塔酒店地块配套分析观澜第二中学中航格澜郡格澜郡商业街观澜天虹商场观澜文化中心观澜人民医院格兰云天大酒店毛家饭店观澜新街道办清湖幼儿园竹村市场清湖小学本案观澜大道观澜二小博皇家具幼儿园观澜汽车站模具特殊钢商行广顺五金电器连锁新动力汽车修配厂＞项目周边生活商业业态单一、档次相对较为低端；＞教育、市政配套完善；?未来地铁沿线物业,具备升值潜力?区域内交通车网良好,便捷度高?临靠交通干道，高峰期临路楼栋的噪音污染问题?车堵现象对小区未来车行出入的规划设置提出了更高的要求Focus:机菏高速路中观环路南观环道大观澜梅观高速清湖立交桥观地块交通分析澜河环观南路大和路观广场沿河澜路大道本案人民路机菏高速干道分析观澜大道、梅观高速、环观南路利用率高，项目距离梅观高速主入口车程20-25分钟；地铁分析地铁四号线，紧邻观澜街道办站，属于地铁物业；公交分析6条公交线路,区域内公交车网状况良好；路网情况:上下班高峰期具有一定的车行涌堵现象5：30－6：30车堵现象严重，平均需要2个信号周期的通过时间招商观园环观南路横坑水库锦山公园观城公园世纪中心街道办招商澜园格兰云天中航格澜郡本案地块景观分析街道办世纪中心?未来项目规划对周边景观的利用度具有较大的空间?在城市配套资源的前提下,城市景观资源利用度将成为未来规划设计和营销的主要价值点Focus:＞＞项目东南、东北面城市景观资源良好；形象提升本项目配套服务本项目客户可享用的资源酒吧560㎡豪华客房265间多功能会议室400㎡会议室520㎡泳池健身娱乐设施214㎡宴会厅800㎡600个座位中餐厅309㎡121个座位西餐厅2205㎡300个座位商务中心168㎡行政休闲区193㎡41个座位高素质人群酒店价值?酒店楼宇密度较低,未来项目的园林设计如何容纳酒店园林,形成虚拟园林面积,提高项目档次及景观观赏性?与酒店临近的楼栋低楼层的楼宇对视问题如何解决?未来项目物业管理及服务是否有可借势的契机Focus:＞提升物业知名度，良好的物业昭示＞最便捷五星级商务休闲配套服务＞酒店入住人群的档次对项目的品质保障对于本项目客户的价值剖析?????地块西北面的加油站会成为未来项目西北向楼栋产品打造的重要制约因素地块周边的集资房及旧工业厂房对未来项目的安防提出了较高的要求周边商业发展相对较为滞后，未形成商圈效应，对项目未来的裙楼商业发展具有一定的制约因素项目临靠主干道，未来的噪音污染及车行出入问题为规划提出要求紧邻酒店，未来低楼层楼宇对视问题对规划提出更高的要求地块分析总结优势价值制约因素地块城市资源配置齐全交通、市政配套、教育相对完善地块属于未来的地铁沿线物业，具备良好的规划前瞻价值支撑地块具备较强的周边景观资源，沿河景观带、市政公园、酒店园林等资源将为未来的营销推广及品质打造带来较高的发展空间地块紧邻区域主干道，具有较强的物业昭示性，利于后期物业宣传及实体展示地块紧邻五星级酒店资源，未来酒店自备的休闲服务是项目品质提升的一个契机点酒店式物业管理服务有可能成为项目未来软性价值的重要提升面?,?????本次报告需要解决的核心问题产品设计如何制定，适应远期市场并谋取最佳市场机遇产品设计如何制定，适应远期市场并谋取最佳市场机遇如何定位本项目，获取最高价值空间及发展前景如何定位本项目，获取最高价值空间及发展前景|区域价值体系|产业发展|交通发展|生态资源|交通规划|配套设施区域房地产市场发展项目核心价值的初判客户分析体系产品定位项目定位物业发展建议商业建议区域市场发展项目定位框架坂雪岗观澜:中部综合组团keypoint?综合服务区?客运枢纽龙华，建设现代化客运枢纽和综合服务组团。区域价值配套综合服务区未来观澜区域的生活环境将彻底转变。1、中部综合组团包括宝安区的龙华、观澜和龙岗区的布吉坂雪岗，总面积203.5平方公里。2004年底城市建设用地80.9平方公里，占总面积的40.2%，规划至2020年城市建设用地规模为119.5平方公里。2、功能定位为市中心区的功能定位A城市综合服务功能区为观澜街道提供服务的集居住生活、行政办公和娱乐消费于一体的综合功能区。B市属高新技术产业集聚区B-1富士康为核心计算机产业基地哈飞汽车为核心汽车制造基地B-2富士施乐为核心的仪表仪器和记黄埔为核心的物流功能区C产业改造与提升区厂房现状质量较好，侧重产业提升和整合D特色产业聚集区依托于观澜高尔夫球会和版画基地，对旧工业区整体改造，发展体育文化产业E依托生态资源的休闲度假娱乐区观澜高尔夫球会、观澜郊野公园、茜坑郊野公园和生态保护区观澜五大功能区ACE-2E-3B-1B-2DE-4E-1城市综合服务观澜郊野公园观澜高尔夫球会茜坑郊野公园生态保护区区域价值本项目所在地位于深圳最北面，临近东莞，总面积89.8平方公里，建成区面积22平方公里，分13个辖区管制，总人口77.4万，其中户籍人口2.1万，是客家人聚居的地方。土地利用本项目周边区域以居住用地为主集中工业用地，提高地均生产总值集中工业用地，整体重新规划，2008年观澜街道建设用地地均产值为7.99亿元/平方公里用地均衡，构成以工业、居住为主按功能区规划分布工业团和居住团，提高厂房质量，产业升级，建设一批高水准的住宅小区增加配套产业和第三产业用地加大城市化发展力度观澜土地利用规划区域价值城市化进程促进房地产市场的良性发展:keypoint地均生产总值偏低2005年观澜街道建设用地地均产值为3.96亿元/平方公里，低于宝安区其他中心区位的街道和宝安区平均水平用地构成以工业为主居住用地极少，工业用地比例接近50%，各社区分布均衡，密度较大，厂房环境较差，大部分是劳动密集型产业配套产业和第三产业用地明显不足城市化落后于工业化特征明显观澜土地利用现状高新科技园，解决生态、经济社会系统之间的矛盾,?。目前观澜共有45家工业园区，按功能分区重新打造的园区有观澜高新科技园、大富工业园和金雄达科技园，其他只是整体翻新，并没有功能分区概念。观澜工业园（翻新）＞观澜镇福民泗黎路上＞占地3000平米，建筑面积6000平米＞涵盖宿舍、厂房，外部环境一般，里面装修较好，功能配套较少＞目前在招租状态，30元/平米产业发展外企的进驻将提高片区知名度，改善片区的投资环境大型企业进驻的区域发展价值:观澜高新园区企业实现工业总产值51043010203040502006年2007年2008年keypoint单位：亿元?观澜高新技术产业园（新规划）通过“资源-产品-再生资源”的发展模式，提倡低资源的投入、高经济产出、低污染排放，重新规划或翻新工业园区，引入一批世界级高新企业的入驻，如三一集团、富士施乐、富士康、哈飞等＞规划面积4.23平方公里，涵盖了生产、研发、教育、生活、休闲、服务等多种功能区＞产业定位主要面向“电子信息、生物医药、新材料、大型先进装备制造业”等高新技术企业。＞深圳首批生态工业园区人口总数户籍人口外来人口循环经济2003-2007年观澜街道人口数量变化01000002000003000004000005000006000007000008000009000002003年2004年2005年2006年2007年街道生产总值（亿元）规模以上工业总产值（亿元）进出口总额（亿美元）产业发展大型企业进驻的区域人群质素变化2003-2008年观澜街道经济发展情况:随着投资环境的改善和外企的进驻，区域经济将稳步上升，中高2003年2004年2005年2006年2007年2008年级人才将涌入片区，未来人口素质、收入水平将明显上升。?大型高科技企业入驻，使得观澜街道生产总值、规模企业工业总产值逐年大幅上扬；?观澜人口总数逐年递增，片区外来人口呈指数性增长。可以看到，片区产业的发展和产业结构的调整为片区带来：0100200300400500600700800keypoint观澜街道经济发展情况观澜区域内的生活环境将随着绿观澜河地系统的建成和观澜河的改造完成得到颠覆性改变。??规划中有21个社区公园、2个郊野公园观澜重要景观带——观澜河改造工程已经全线开始，部分工程业已完成生态资源城市“绿肺工程”建设的居住价值提升:观澜绿地系统keypoint牛湖横坑中心区根据城市规划，未来区域内的医疗、教育、行政、商业休闲配套将逐渐完善