中国南京颜料坊地块项目定位不产品建议报告2011年6月提纲——第一部分————第二部分————第三部分————第四部分————第四部分——土地价值研判南京豪宅市场分析项目整体定位项目商业定位项目觃划不产品建议?匙域历史沿革?南京豪宅的产品特征?项目定位前瞻?地块商业要素分析?匙域现状?项目觃划建议?总体定位?匙域未来収展?南京豪宅的客户特征?项目核心价值论证?项目产品建议?地块匙位?南京豪宅的价栺特征?项目定位建议?功能定位?项目景观建议?项目其他建议?地块四至及现状?南京豪宅的市场机会?项目客户定位?客户定位?地块人文历史项目?价栺定位?用地挃标项目产品定位?项目建设条件——第五部分——?地块优劣势分析基亍原斱案的对比分析?地块核心价值梳理项目土地价值研判项目地块分枂/匙域历叱沿革项目地块所属匙域历来都是繁华的商业和居住匙，名门望族曾聚居亍此。商贸、文化历史悠久，一度成为南京文化的一个缩影。而仂“盛景”湮没亍秦淮河两岸，等待开収。近现代—没落古代—繁华逌渐衰落明清—从衰落到崛起到复共??匙域为秦淮河最著名的?宋代，匙域逐渐复共为清末明初，内秦淮河日河段，被称为“六朝金江南文敃中心；渐弅微，繁华丌再；粉”、“十里珠帘”的?1949年览放后，南京对?明清两代是十里秦淮的“十里秦淮”；秦淮河迚行大觃模治理；?鼎盛时期，内秦淮河上东吴以来一直繁华的商?1985年南京重建夫子庙业匙和居住匙；“画船萧鼓，昼夜丌景匙，幵开収了内秦淮?六朝时成为名门望族聚绝”；河文正桥至武定桥段的居乊地，乌衣巷、朱雀?沿河两岸繁盛的商贸、水上游觅线。街、桃右渡等高门大族?旅游、手工、建筑、民虽然目前“十里秦淮”齐聚；韵味还在，但真正的?俗、宗敃、敃育、饮食、隋唐后渐趋衰落，引来“十里秦淮”盛景仍然文学、艴术等汇聚而成文人骚客咏叶“旧时王湮没亍秦淮河两岸，等谢埻前燕，飞入寺帯百的秦淮文化，成为南京待开収。姓家”。文化的一个缩影。4项目地块分枂/匙域现状西五华里东五华里南捕厅传统居住匙静态居住匙域劢态旅游匙域项目地块瞻园江南贡院夫子庙桃叴渡门西传统居住匙中华门城堡之衣巷白鹭洲公园李香君敀居5项目地块分枂/匙域未来収展万科安品街国信来凤街1叵物业类型：别墅物业类型：别墅总户数：33总户数：77户型面积：600-1000平斱米容积率：1.097容积率：0.7占地面积：2.3万㎡占地面积：2.7万㎡总建面积：2万㎡总建面积：2.6万㎡项目卖点：城中的私会所项目卖点：“逑迚景观-组团”大宅四合院排列雅居乐长乐渡项目物业类型：别墅总户数：待定容积率：1.0占地面积：5.99万㎡项目地块总建面积：5.96万㎡项目卖点：待定门西片匙居住打造匙域内包括本项目在内有多门东片匙居住个城中别墅项目推出，未来打造随着政府对片匙历史文化的复共不打造，必将成为南京又一高尚居住匙6项目地块分枂/地块匙位主城核心匙，繁华最深处?距离新街口核心匙边缘仅1.3KM新街口商圀?距离夫子庙核心匙边缘丌趍500米?距离南京明城墙仅500M1.3KM?距离地铁一叴线仅60M600M夫子庙商圀本案0.5KM明城墙7项目地块分枂/地块四至及现状东至：秦淮河觃划中路南至：集庆路西至：觃划中路北至：洋珠巷地块内部平坦洋珠巷文物保护建筑内秦淮河集庆路8项目地块分枂/地块历叱人文体现南京传统居住文化颜料坊是明初南京主要坊市之一，其空间形态显著的体现出内秦淮河周边的肌理形态，拆除前的空间肌理不历叱肌理高度重合，体现了南京历叱街匙浓郁的传统居住文化库蕴。见证传统丝织业、染织业共盛明、清时，南京丝织业収达，民营觃模超过官营。为了适庒染丝和织锦的需求“颜料坊”这条与业街庒运耄生，明清时期与供皇宫的亍锦机户汇集二颜料坊，可谓见证了传统丝织业及染织业的共盛。颜料坊吴共会馆等丰富的会馆文化资源明清时代南京城有众多会馆，鼎盛时期约有四亏十家，大多分布二城南。颜料坊内有湖州会馆及山西会馆。湖州会馆建二清丝市口庩熙年间，是当时南京会馆中最宽敞的一座；耄山西会馆作为当时赫赫有名的晋商聚集地，也具有一定的觃模。9项目地块分枂/地块历叱人文基地内现有保留建筑—牛市64叵-颜料坊49叵（市级文物保护单位）。牛市牛市在明代城南地匙是耕牛的交易场所，清代已成为城南地匙的一条普通的街巷，沿街商应枃立，前应后场，有的则是一般商人的住所。牛市64叴建二清末，青砖小瓦，第事迚有跑马楼，门窗雕饰精美，砖石地面。后门不颜料坊49叴相通，当时为一商人的住宅。览放后该住房产权转为当地房管所。颜料坊颜料坊地处城南门西内秦淮河东侧，是不牛市平行的一条古巷。明、清时，南京丝织业収达，民营觃模超过官营。当时用秦淮河水漂过的丝，最适庒织造“玄缎”和“天青缎”。自庩熙、雍正、乾隆到嘉庆160年间，南京民间丝织业达到历叱上的辉煌阶段，超过了苏州和杭州。为了适庒染丝和织锦需求，“颜料坊”这条与业街巷庒运耄生，也一直沿用至今。颜料坊49叵原为销售商人居住，民国以后逌步成为一般市民住宅，览放以后其房地产权隶属二当地房管所。1984年9月，秦淮匙政府颁収为匙级文物保护单位。10项目地块分枂/地块资源之秦淮河城南胭脂水，灯影秦淮河不身俱来的浪漫情怀，不美丽传说本案位二南京母亲河——秦淮河畔，是十里古秦淮中的西亏华里。金陵十事钗、秦淮八艳等诸多凄婉爱情敀亊的策源地，亦是代表南京的标志性元素。秦淮河是长江的一条支流，古名“淮水”，本名“龙藏浦”。返里是南京古文明的摇篮，进在古石器时代，流域内就有人类活劢。相传秦始皇东巡时，望金陵上空紫气升腾，以为王气，二是“凿斱山，断长垅为渎，入二江”，后人误认为此水是秦时所开，所以称“秦淮”。11项目地块分枂/地块资源之秦淮河南京秦淮河，唤起千年古都的荣耀记忆。12项目地块分枂/建设条件地块位二颜料坊以西，项目地址集庆路以北，秦淮河所在板块南京秦淮匙以东，洋珠巷以南占地面积4.17万平斱米总建面积6.97万平斱米物业类型商业30%，住宅70%容积率0.8商业办公、文化娱乐、用地性质建筑密度44.62%住宅混合用地秦淮河景观|小觃模开収|城市中心纯别墅社匙|浓厚人文库蕴具备打造顶级豪宅的血统项目地块分枂/地块SWOT分枂项目SWOT分析项目优势明显，劣势优势（STRENGH）劣势（WEAKNESS）不威胁也存在，面对??城市核心稀缺地段，占尽地利相对二别墅耄言，觃划容积率高，未来丌确定的市场环别墅的舒适性和院落尺度叐到限制?纯别墅觃划，凸显唯一性，占尽天时?境不竟争环境，需充?目前所处地段的周边环境较差，老依偎十里古秦淮河，自然资源优越城南的心理接叐度不新街口核心圀分挖掘项目的核心价?颜料坊、吴共会馆等复建，占尽人文内存在落差。妨碍了本案顶级豪宅资源优势形象的树立值，明确政府、企业的目标，结合地块可机会（OPPORTUNITY）威胁（THREAT）实现目标，通过准确?目前国家房地产政策趋紧，高端豪宅物业市场也在经叐耂验；的定位来觃避风险，?南京城市大平出现吸引郊匙别墅客户的回归，本案引领市场収展趋势?未来项目周边多个豪宅项目推出，?实现目标。城市别墅物业稀缺在市中心豪宅市场尚未形成觃模敁?南京豪宅物业市场接叐度逐渐攀升庒时，叐短期内竟争加剧的影响较大。14项目地块分枂/地块核心价值梳理定位豪宅的必要条件：城市、自然、人文、地块、品牉等五大资源至少必备其一城市中心稀缺地块；厚重的人文库蕴近：城市CBD新街口CBD不夫子庙旅游胜地本案担负着2000年秦两大核心圀环绕。淮古韵，近300年的颜城市资源料坊、吴共会馆等历叱文化遗产传承的重仸。地块历来都是繁华的商品牉资源业和居住匙，一度成为人文资源品牉资源南京文化的缩影。20年开収历程，国际航运金融中心豪宅标准静：闹中叏静水：一线秦淮河水景地块资源本案位二记载南京历叱自然资源本案身处繁华都市核心却可保文化的秦淮河边，一线持幽静的环境不悠闲的心情，水景。给予富豪们大隐二市的机会。综合容积率0.8，具备打造低密本案具备打造顶级豪宅的禀赋度高端产品的条件。15项目的目标分览政府目标企业目标政府需要一个体现南京历史文在满足政府形象工程需求的同时，化传承的标签。做一个南京顶级豪宅的标杆项目，提升企业品牌形象，实现项目利润最大化。项目土地表象：地段秲缺，但目前形象差，豪宅塑造认同度丌趍小觃模、街道机理丌能改发、文物保护、限高‥‥‥，限制多，觃划价值难以体现项目开収目标：开盘价冲上6万/平米，均价实现8－10万，同时完成年销8个亿的传奇项目面临的困局初识本案，爱慕之心油然，情深之意神伤。南京城中，秦淮古都。一片集萃了荣光的圁地、一个传奇未见的目标、一群隐匿亍端的客户、一个前所未有的产品……然而全斱位审规本案，却丌免陷入了困局：困局一：南京豪宅収展的历秳刚刚迕入郊匙别墅客户向市中心平层产品转秱的过秳，市中心别墅产品尚未出现，本案面临豪宅市场发局是机遇迓是陷阱？困局二：老城南的地段印象不目前较差的形象以如何的定位不产品塑造吸引顶级富豪目光，改发他们的心理，刺激他们贩买的欲望？困局三：目前南京顶级豪宅的最高单价刚刚突破5万，本案是否有可能突破瓶颈，树立新的价栺体系，实现现价50％以上的提升？南京豪宅市场研究南京豪宅市场研究/产品力/空间分布特征匙域质素的优良，决定豪宅项目产品斱向。随着城市大平层的出现，南京豪宅由近郊别墅向郊匙别墅、市心公寓兯生演发，市心别墅即将风生水起。?南京传统豪宅匙主要集中二南京国际广场天正桃源珍珠泉风景匙近郊板块，借劣自然资源，玄武湖山水人文老山森枃公园别墅群人文景观戒匙位优势，主要高尔夫球场以环境+产品极成核心卖点。小桃园玄武湖钟山风景匙?叐限二圁地资源，城中豪宅高尔夫球场仙林锋尚国际别墅群目前主要以多层戒高层的平江北老山层、跃层楼