市场研究整体定位与营销战略物业发展建议规划设计任务书?与客户首次沟通?项目属性界定?物业建议出发点?项目概况?项目地块查勘?限制性因素分析?整体布局建议?定位诠释?宏观经济分析?市场竞争分析?建筑风格建议?建筑设计要求?儋州房地产市场分?核心问题界定?园林景观建议?回标细则析?整体战略?户型建议?政府人员访谈?客户定位?配套设施建议?消费者访谈?形象定位?交通系统建议?一线销售访谈?产品定位?物业管理建议?专业人士访谈?案例借鉴?核心展示区建议?问卷普查?营销战略?公共空间建议?项目发展方向初判?营销策略方向?成本控制策略市场、竞争以及客户在这种情况下项目在此发展方向上项目的建议打造的亮点情况如何？发展方向是什么？亮点是什么？如何与设计衔接？儋州园地路项目物业发展建议中原地产代理（深圳）有限公司海南分公司CentalineConsultants为您展示惬意的彩奕新里程生活的一天……08：0008：15舒适生活新体验09：0010：0012：0015：0017：0020：0022：0008：00拉开窗帘，透过大面宽飘窗，园景，在不经意间溜进家里……景观产品/实现之一飘窗08：15站在露台或阳台，一杯茶，一方天地，一片园景……景观产品/实现之二露台/阳台09：00在栈道晨步，惬意生活的一天从此开始……景观实现之三栈道10：00景观实现之四室外会所躺在草地上，远处，园景尽收眼底，相应成趣，家人就在边上12：00景观实现之五路过园景风情商业街，商业风味餐厅的老板热情地为我推荐最新的特色菜式……15：00在园林休闲椅上或品茗、或阅读，时间仿佛在变慢，奢侈地“挥霍”整整一个下午……功能实现之一休闲椅17：00功能实现之二会所劳累了一天，晚上到会所的健身房去放松自己，也可约上三、五好友到棋牌室消磨时光20：00走上台阶，经过气派的主入口升入架空层，外界纷扰与我何干……尊贵感由外而内展现景观实现之六主入口22：00回到精致而舒适的家，温馨感包围着我，枕着宁静安然划产品实现之一入梦乡，明天更加美好……舒适户型我们的产品主张——紧凑空间，但景观优先；舒适尺度，但不空间浪费；精致功能，但不面面俱到；1项目整体战略与定位回顾2项目整体布局建议3项目物业建议出发点4项目整体物业建议5成本控制策略项目概况：本项目地块位于城市新区，存在未来规划利好，区域发展潜力大，同城比较，具备高端楼盘地块基本属性。三线城市儋州为海南西岸线明星城市，发展速度快新兴片区项目位于儋州城北新区自然资源绿化率高，拥有湖景和远处山景，为休闲养生宜居之地，淡旺季分明项目规模项目在区域内属于中等规模，体量在12万平米左右，容积率相对较高，建筑密度偏大区域配套规划市政配套高端；目前临近农民房，生活配套设施不完善项目属于城市新区中，交通便利、配套相对完善、拥有规划利好和一定景观资源的中等规模住宅小区项目发展战略发展战略：打造区域内中高端产品，树立高端产品形象，占据市场领导者地位，打造西线首席体验式私域。项目地块开发无限制性条件，现状产品打造存在巨大空间打造区域内中高端产品，开发树立高端产品形象，占目标获取较高的利润领市场领导者地位，打造西线首席体验式私域市场目前市场同类产品环境竞争性较小项目形象：尊崇、私享、繁华——城市豪宅——满足客户处于上升阶段的内心潜在臵业需求；——打造城市的特色高端生活体验；——以城市化现代元素缔造全新生活模式，满足处于事业上升阶层的居住梦想；——为客户高端身份进行证言！客户定位结论回顾结论岛内客户定位岛外客户定位产品户型配比回顾中原对于城市豪宅此类楼盘打造的常规因素如下：整体规划先进的、特色主题规划理念全新尊贵形象打造生活体验精有园林景观设计感强、形式丰富的园林景观彩面社区形象标志社区的“形象眼”，聚焦视线的子富有冲击力品质感打造建筑形象有气势、城市感强、身份标签的视觉形象物业配套品牌物管公司、星级服务及会所、楼高档完善配套设施盘得实户型升级户型设计紧凑实用、功能完整、居住舒适、惠个性化突出、多种赠送精致户型设计删减不实用功能空间的控制有度的舍非关键角落以设计感强的人工景观总价繁细部符号打造园林景观为主，少做需养护自然景观缛以客户日常行为习惯匹配物业服务物业配套及配套设施城市豪宅楼盘打造的常规指标的KPI尊贵形象打造品质感打造细部与符号户型升级园林科技元素嫁接人性化设计产品线会所配套水景与局部用材空间尺度公共部分针对本项目，可以选取其中部分KPI指标重点打造，选取部分KPI指标适度打造，从而控制成本。1项目整体战略与定位回顾2项目整体布局建议3项目物业建议出发点4项目整体物业建议5成本控制策略整体布局原则：充分利用项目自身及周边资源，做到整体景观面最大化、户户景观面最优化、通风采光朝向的合理化。通风采光朝向的合理化整体景观面最大化户户景观面最优化项目景观分析：西边有湖景，北边为市政园林，东侧和南侧均为农民房，内部拟打造中庭大景观。外部景观中西侧以及N北边的景观面最佳。建筑设计时应该充分考虑内景以及外景融合，实现内部景观与外部景农家乐内观相呼应。部人工湖整体排布时要照顾到各户的中庭景观面，实现户户景观最优化。农民自建房小区主景观视线：主景观线由东向西，保证户户景观最大化。园地路侧小区主入口出口交通路侧商业入口交通路侧小区主入口建筑布局方式：根据本案景观需要以及容积率要求，建议本案采取围合式布局方式。住宅组团具有安全、安静、方便的内向空间开口方向合适时有利于转角位易产生干扰优势自然通风容易出现东西向住宅劣势能达到较高的容积率容易形成中央大景观面围合式布局注意点：海南本地客户注重南北朝向，而围合式布局较容易出现东西向住宅，因此在建筑设计时应该考虑尽量避免东西向户型的出现。围合式布局的目的之一即形成中庭大景观面，因此在建筑设计时应该尽量扩大中央景观的面积，并照顾到各个户型的中庭景观面。图片来源及技术支持：深圳中原建筑中心建筑形态：根据本项目容积率较高及形象要求高等特点，建议本项目采用点式建筑形态。本案点式住宅设计注意点本项目高端用户私密性要求高，因此应尽量避免栋内住户对视，在建筑设计上注意私密性的处理；优化电梯厅与消防通道的通风处理；尽量保证南北通透。图片来源及技术支持：深圳中原建筑中心1项目整体战略与定位回顾2项目整体布局建议3项目物业建议出发点4项目整体物业建议5成本控制策略提炼项目的核心竞争力是项目物业发展建议的出发点,打造“外部高形象，内部求经济”型物业市场现状初级发展阶段、消化量有限、市场竞争激烈整体发展战略引领居住潮流、合理把控节奏、贯彻成本意识项目启动阶段陌生区域项目市场实现、成本控制及盈利实现难点及问题项目目标市场实现——区域认同、价格目标、风险控制项目规划项目整体布局的建议核心竞争力领先的居住生活模式+高性价比的产品体系项目的四大开发策略在“品质、售价、成本”三个方面寻求项目核心竞争力打造的合理的平衡点核心竞争力领先的居住生活模式+高性价比的产品体系基于对区域陌生现状及市场竞争环境的理解——策略一创新的居住模式和生活形态，引领当地居住潮流基于对竞争的诠释和项目整体战略思路的贯彻——策略二营造领先的产品模式，以产品力体现项目核心竞争力基于对提升项目竞争力及把握客户需求的理解——策略三完善配套，注重项目外延价值的增加基于对启动阶段售价控制及预期的理解——策略四采用成本控制策略，合理配臵资源投入项目的物业发展建议是对项目开发策略的具体落实和核心竞争力的具体体现建筑风格的确定策略一营造创新居住模式与生活形态园林景观体系的营造核心展示区的前臵建设策略二营造领先的产品模式商业配套停车系统策略三关键性配套设施建设会所设臵物业管理策略四成本控制策略1项目整体战略与定位回顾2项目整体布局建议3项目物业建议出发点4项目整体物业建议5成本控制策略项目整体物业建议配臵设施配套设施园林景观物业管理五六七八交通系统核心展示区建议总结总体原则建筑风格公共空间户型设臵九十十一一二三四总体原则：基于3C法来构建项目物业发展建议的体系项目总体发展方向：领先的居住模式应紧靠“放大资源+客户体验、城市意向、产品创新+昭示性”三个方面来展开规划建筑景观配套未来城市中心区户型观景设计内部园林景观市政配套放大资源＋紧靠商业商务中心观景电梯泰式皇家园林风格商业配套客户体验居住人口聚集区入户大堂泛会所昭示性建筑立面尊尚景观设计休憩长廊儋州昭示性物业城市意向现代简约建筑风格康体中心开发性复合空间高层低密度，大尺度标志性建筑物精巧园林小品品牌物业管理产品创新+空间气派入口多重景观全面安防系统昭示性建筑局部使用石材标志性景观建筑物关键点：客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值。物业建议中将有所取舍，以适度成本在关键点上打造高端形象，拔高项目调性优质工程材料所展示的产品价值、休憩凉亭所展示的服务价值、豪华装修带来的身份认同等等细节均是客户能感受的价值。普瑞华庭销售中心工程材料展示休憩凉亭车库采光井客户感受到的价值才是项目第一考虑需要展示的价值。项目整体应该花费适度的成本在部分关键点上打造高端形象，豪气电梯厅品位壁画豪华装修从而拔高项目调性。项目整体物业建议配臵设施配套设施园林景观物业管理五六七八交通系统核心展示区建议总结总体原则建筑风格公共空间户型设臵九十十一一二三四儋州市场主流建筑风格：儋州市场上项目无突出或是清晰的建筑风格，且档次低，难以满足高端客户群体的需求。恒力春天普瑞华庭海语假日水岸名都华泰豪苑阳光棕榈园海岸华庭和信经典花园基于对竞争的理解、对于客户的把握以及对项目自身定位的考虑推荐本项目建筑风格取向从市场竞争的角度考虑建