致：西安华铁和谐商业运营管理有限公司西安北站配套商业综合分析及发展策略报告2010年09月本报告为严格保密文件。报告纲要1.0项目可参考商业市场调研2.0项目商业业态布局3.0项目招商政策4.0项目招商媒介推广计划Page21.0项目可参考商业市场调研?我国典型高铁商业市场调研?西安商业市场调研?小结Page3我国典型高铁商业市场调研?上海虹桥铁路枢纽站虹桥交通枢纽上海虹桥站位于上海虹桥机场西侧，距市中心约14公里，是目前国内最大的铁路车站，是上海虹桥综合交通枢纽工程的重要组成部分，也是铁路华东地区的重要枢纽之一，处于京沪、沪昆两大铁路干线交汇处。虹桥站北端引接京沪高速铁路、京沪铁路、沪宁城际铁路；南端与沪昆铁路、沪杭甬客运专线、沪杭城际铁路接轨。Page4我国典型高铁商业市场调研?上海虹桥铁路枢纽站?上海虹桥铁路枢纽站，站房总建筑面积约24万平方米，由新建站房主体、无站台柱雨棚、南北辅助办公楼、场区站场设备等工程组成，设高速和城际普速两个车场，共16站台30股道，其中高速场10台19线，城际普速场6台11线。是京沪高铁，沪宁高铁，沪杭磁悬浮，沪杭甬客运高铁专线和京沪铁路，沪昆铁路的始发站和终点站，建成后的虹桥枢纽也是集铁路，浦东磁悬浮，航空，地铁，轻轨，公交，客运站和出租车为一体的综合性交通中心。?目前沪宁城际铁路已在2010年7月1日投入使用，而沪杭客运专线预计在2010年10月1日投入运营。?而全部工程包括京沪高铁约在2013年投入运行。此外，5条地铁包括2号线西延伸、5号线延伸段、10号线、17号线、青浦线也将陆续建成投用。Page5我国典型高铁商业市场调研?上海虹桥铁路枢纽站北端：引接京沪高速铁路、京沪铁路、沪宁城际铁路南端：引接沪昆铁路、沪杭甬客运专线、沪杭城际铁路车场总规模：16台30线，其中高速场10台19线，城际普速场6台11线近期（2020年）：办理旅客列车到发260对，年发送旅客5272万人次远期（2030年）：办理旅客列车到发335对，年发送旅客7838万人次Page6我国典型高铁商业市场调研?上海虹桥铁路枢纽站?虹桥站，商业总面积近10000㎡，夹层3120㎡、候车层330㎡、到达层5400㎡；?主要业态包含餐饮、食品、百货、服务；?目前已入场的主要品牌有麦当劳、老娘舅、大娘水饺等；?目前平均租金18—23元/天/㎡或扣点15—20%，两者取其高。Page7我国典型高铁商业市场调研?武汉火车站武汉火车站，武汉高速铁路站，位于洪山区和平街杨春湖畔，镶嵌在东湖东北角上，距离城区中心约17公里，武青四干道－武汉三环线－中北路延长线－站西大道、总用地面积达110公顷(计算至道路中线)的围合区域都。总建筑面积37万多平方米，20条到发线和10座站台。定位华中陆港，设东西2个广场，东广场设置公汽及长途车站，西广场为景观休闲区。虹桥交通枢纽Page8我国典型高铁商业市场调研?武汉高铁站Page9我国典型高铁商业市场调研?武汉高铁站?武汉高铁站总商业面积约1万㎡。?到达层：集中了大量的商业，大约有10几家小型商铺，面积集中在20—40㎡之间，以小型餐饮为主。租金价格在16.7—20元/㎡/天之间。?候车层：商业相对比较少，以面积20—30㎡的小店铺为主，共有8家，如周黑鸭（武汉特产）、万联超市、光华书店、中国移动等，租金价格集中在23元/㎡/天左右。Page10我国典型高铁商业市场调研?武汉高铁站?候车厅夹层：商业业态全部是餐饮，共有四家，分别是尚珍舫、味鲜饺子、时光咖啡语茶、康师傅私房牛肉面，面积在200—400㎡之间，康师傅私房牛肉面的租金价格为8元/㎡/天，签约年限为5年。?小结：虽说武汉高铁开通时间已经接近一年，但是目前来看，客流量偏小，经过询问，商家的生意也不是特别好，像康师傅私房牛肉面，日销售额只有1—2千元，处于全面亏损状态。Page11西安商业市场调研?西安火车站西安现有火车站，位于西安中心城，西安站始建于1934年12月，1935年6月正式运营，年代久远，物业与规划均较陈旧。目前，商业主要集中在火车站一层邻街、候车大厅商业、火车站广场商业、广场对面商业。Page12西安商业市场调研?西安火车站目前，西安火车站主要商业业态：便利店超市（2家），通讯超市（1家），寄存处（3家），旅游拍照（2家），住宿旅馆（1家），火车站开发经营部，餐饮（4家）。其中，最为典型的业态是餐饮，有知名连锁餐饮肯德基、麦当劳、德克士、李先生加州牛肉面等。Page13西安商业市场调研?西安火车站主要商业情况?便利超市:位置：一层邻街铺进店人流：约7人/分钟面积：一般在60-120平方米左右经营现状：一天营业额在6000元到1.5万元之间，月平均销售额在30万左右，年营业额在360万元左右，初步计算租金在33元/㎡/天左右。?寄存处:位置：一层邻街铺面积：10平方米左右经营现状：物件寄存小件在5元/件，大件8元/件，寄存时间到24点，日寄存的数量在100件左右，其附带副食日营业额在800元左右，日均总营业额在1500元左右。租金在30元/㎡/天左右。Page14西安商业市场调研?西安火车站主要商业情况?旅游照相:面积在20㎡左右，年租赁费用在10万左右，每天每平方米的租金在15元左右。收费标准：取景2元,照相:10元/次。?通讯超市:候车室电信通讯超市，在候车室二楼电梯口对面，面积约6㎡，总共8部电话，长话0.6元/分钟，市话0.3元/分钟，服务员两人，合作模式是联营的方式。?火车站经营开发部:招商形式：公开招标。合作方式：租赁方式为主，但是便利店里的货必须是由火车站经营开发部提供。合同签订年限：1年—3年不等。Page15西安商业市场调研?西安火车站主要商业情况?候车室商业?一层商业有休闲茶座和小超市，休闲茶座是铁道部经营，面积300平米，有150个座位，里面还带有30平米小超市，装修简单，经营状况良好，10元/人，测试时里面大约有50位旅客消费，提供有普通茶水。大厅电梯下面还分别设有两家面积为20平米的小超市，小超市生意火爆。合作方式为租金方式。?二层商业主要是超市，电梯口有一家面积为200平米左右超市，经营一般，由铁道部自己经营。其于小超市在候车厅中部，每一家面积不大，大约有20平米左右，有8家，经营状况良好，都是纯租金的模式。Page16西安商业市场调研?西安火车站西安火车站小结:?火车站每天客流量在6-8万，高峰时期可达到10-12万。目前经营业态单一，主要以便利小超市、茶座和水果店等为主。并且便利小超市的经营品类也是比较少，主要是方便面、小吃、水、饮料、烟和西安的特产为主，经营的品类档次较底。?广场上面租金约15-20元/平米/天（450-600元/平米/月）。?车站一层邻街铺租金约25-35元/平米/天(750-1050元/平米/月)。?候车大厅一层租金约30元/平米/天（900元/平米/月）。?二层租金约15元/平米/天（450元/平米/月）。?租金年限可根据情况来谈，1到3年都可以。Page17小结比较项目上海虹桥站武汉高铁站西安北客站比较因素权重基本情况分值基本情况分值基本情况分值中国区位10中国城市商业龙头10中部城市龙头8西北城市龙头7城市经济10GDP14009亿排名第一10GDP4620亿排名137GDP2719亿排名305（2009）城市人口101921万10910万8843万7（2009）国内旅游者12360.7万人次；国国内旅游人数6359.99万人次；国内游客3862万人次；国外游客旅游市场10际旅游入境人数628.9万人次；10海外旅游人数66.9万人次，旅767.29万人次，全年旅游总收入5（2009）总收入1007.1亿元游总收入508.65亿元297.40亿元总建筑面积370860㎡，站房项目建筑总面积33.8万㎡，其中客高铁站规总占地130余万㎡，站房建筑面108面积11万多㎡，设20条轨线6运用房面积达16.5万㎡，设18站台10模积约24万㎡，16站台30股道11座站台34股道。集铁路，磁悬浮，航空，地铁，交通综合10轻轨，公交，客运站和出租车为10综合枢纽8综合枢纽8性一体距离市中1014公里817公里712公里10心京沪高铁，沪杭磁悬浮，沪杭甬郑州至西安、西安至宝鸡、西安至全国高铁网以武汉为中心，武列车线路10客运高铁专线和京沪铁路，沪昆99成都、西安至太原、西安至银川和7广、合武、沪蓉、京港等铁路关中城际铁路商业规模5近10000㎡5近10000㎡520000㎡3夹层3120㎡，候车层330㎡，到夹层10000㎡，候车层2410㎡，站商业分布108夹层2800㎡106达层5400㎡台层1342.5㎡，到达层1998㎡未来发展5国际金融中心9中部地区的中心城市7中国第三大国际都市8综合得分100978276Page18小结通过综合对比分析，可以清楚地看出，目前市场，武汉火车站商业是西安北站商业较佳借鉴。Page192.0项目商业业态布局Page20到达层（北）平面图示意报刊杂志，林便利超市/特产，顿书店北出站广场豪士特商场75㎡173.4㎡D01面包店，好利来D06书吧，蔚蓝书店51.3㎡D0246㎡D03D07饮料，TCBYD04旅行社，中国旅行社46㎡D08115㎡D05饰品、CF水果，百果鲜46㎡47.2㎡箱包，新秀丽进口食品115㎡D09D10自然派80㎡D11D12烟、酒，47.2㎡D13D14茶吧，避风塘120㎡旅行社，中国旅行社80㎡烟、酒，47.1㎡D15D16书店，蔚蓝书店行李寄存处，47.1㎡D17D1880㎡水果，百果鲜休闲咖啡，两岸咖啡80㎡D19D20250.8㎡Page2