呈：济南三诚汇鼎置业有限责任公司济南槐荫广场项目定位与营销执行报告所有的研究都必须以现实条件为基础，以共同目标为导向。准确的市场定位、合理的业态组合，确保本项目后目标1：可持续性期经营良好，在竞争激烈的竞争中立于不败之地。充分发挥项目自身和潜在的价值，提升片区价值，采用多种营销手段，实现项目资金快速循环。目标2：现金流项目目标通过对产权形式、营销方式和经营方式的创新，增加项目升值空间，保证开发商利润最大化。目标3：利润目标4：形象与品牌借助本项目的成功开发，提升开发商在市场的品牌形象，实现利润与品牌的双赢。?客户的目标实质上是项目的宏观愿景。?现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的目录一、市场部分4、空间及铺位面积分割建议；1、济南未来商业格局介绍；5、商场软、硬件配套建议；2、济南重点商圈介绍；6、广场各类标志建议；3、济南商业市场整体特征7、水景及主入口建议；4、济南未来商业市场趋势；5、市场空白点解析；五、销售策略与计划1、销售面积及区域确定；2、总体销售策略确定；二、项目部分3、目标客户群锁定1、项目区域市场；4、销售价格确定2、项目属性分析；5、推售策略与计划；3、项目SWOT分析；6、实施阶段与节点；4、项目市场占位；7、项目开盘倒计时三、定位部分8、项目收益预测1、开发目标；9、营销费用预算2、定位前提；10、售楼处建议3、定位可行性分析；六、招商策略与计划4、分体定位建议；1、招商原则确定5、案名建议；2、目标商户锁定及筛选；6、核心竞争力打造四、产品规划部分3、招商策略；4、优惠政策确定；1、商业价值分析；5、招商流程；2、业态、业种功能布局建议；6、实施阶段与节点；3、纵横向交通租住建议；7、招商实施控制表；济南商业市场综合分析济南商业的历史及现状？济南商业市场未来发展趋势？济南本项目对于济南意味着什么？济南商业市场能否槐荫广场项目解析市支持如此项目发展？槐该区域、该项目能否承担这个角色？项目能否竞荫项目总体定位争中占领优势？如何准确定位符合济南消费者需广求？利于项目的长期持续发展？场商产品规划建议地下商场如何规划能符合定位？主力店规划？商业铺划分？商业人流动线如何布置？地位销售策略与计划采用何种销售策略才能更好的吸引客户？销售计报划的安排是否合理可行？告招商策略与计划如何选择招商渠道、采用怎样的招商策略、招商计划任何安排？第一部份：市场部份济南未来商业格局济南商业市场综合分析济南重点商圈介绍济南济南商业市场整体特征市槐荫广场项目解析槐济南商业市场发展趋势荫项目总体定位广市场空白点解析场商产品规划建议业地位销售策略与计划报告招商策略与计划济南城市规划图西部城区主城区东部城区“一城两区”城市规划发展战略，催生08年大量东部土地上市。“一城”为主城区，“两区”为东部城区和西部城区。东部奥体中心规划及其省政府的建设，蕴藏巨大升值潜力。现槐荫区在规划上主要是培植现代交通、现代物流、商务办公、旅游会展等新型功能，科学确定功能分区和产业布局，槐荫区的发展前景看好。现已有万达广场和发祥巷等项目入驻该区域。济南未来商业格局济南市商业中心具体规划四级结构体系1个都市级商业中心、4个市级商业副中心、20个区域级商业中心、100个左右社区级商业中心。济南重点商圈介绍：目前的济南商业发展，大致可以分为五个商圈，首先是以泉城路为首的泉城广场商圈，其次是花园路商圈西市场商圈、大观园商西市场商圈泉城路商圈圈、英雄山商圈以及花大观园商圈园路商圈。在这五大商圈中，发展最为成熟并且被广泛认可的则是泉英雄山商圈城广场商圈、花园路商圈。也是济南核心商业圈。商圈名称主要业态商业价值未来发展空间发展潜力排名备注泉城路商圈百货、超市、专业市场、餐饮、专卖店等★★★★★★★3趋于饱和花园路商圈专卖店、餐饮、百货、超市等★★★★★★★2有待发展老商圈，维迟现状。新大观园商圈百货、餐饮、影院、休闲娱乐、专卖店等★★★★★★3各商圈商业价值分析：商业形态很难突破城市级次商圈，具有很西市场商圈2日用百货、专业市场、超市、地下商场等★★★★★★★1强的未来发展空间英雄山商圈百货、专业市场、地下商场、餐饮等★★★★★★★2有待发展结合于以上各个商圈的特征不难看出，未来西市场商圈承载着城市级次商圈的重责。对于该区域的未来发展前景无须质疑，也是各在开发商看好该区域而进驻的原因。济南商业市场整体特征◆济南整体商业市场的现状较为落后，现局限于传统商业及以百货、超市为主体商业的形势。未来商业多业态的组合存在着巨大空间。◆现济南商业仍处于第二代的商业发展模式中（百货商场、超市、社区商铺、便利店、批发市场、商业街等），对于发展第三代、第四代商业还需要一定时间。◆在济南，地下商场物业较为成功。这在其它一线城市很难看到的现象（除其地铁商业物业），也将成为济南较为独特的商业业态形式。◆现济南商业市场较为缺乏主题型购物中心、专业型购物中心及休闲娱乐、康体型休闲中心的业态形式，这为本案带来的一定的契机。◆对于济南未来的商业发展模式或趋势应向SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、城市综合体等物业形态发展。未来发展趋势解析◆结合于济南市整体商业规划目标，济南市将打造成老城商圈（本案所处商圈）、主城商圈和新城商圈三大不同等级、不同层次的商圈，并形成“一核二区四片四心”结构布局。◆根据商圈规划，未来济南市商业中心将规划形成1个都市级商业中心，4个市级商业副中心（含其本案所处商圈），20个区域级商业中心和100个左右社区级商业中心的四级结构体系。将其促使多个区域将有良好的发展前景。◆现济南商业市场的不成熟，商业地产缺乏规划，在一些地区造成同质化严重，而另有些地区却存在着供应不足的现象。如槐阴区、历城中、长清区等。◆根据规划，到2020年，济南市将新建各类商业业态项目多达111个，目前已建成58年，未来可发展数量为53个。由此可见，未来商业市场竞争的激烈性。◆根据项目所在区域（槐阴区）的商业市场状况，新建商业项目有更大的发挥空间，抢占市场的机会也较大。因近几年内上市的项目较少，而市场需求较大。◆同时，槐阴区商业形态较为单一，商业项目的软硬件配套较为欠缺，专业性或主题性的购物广场较为缺乏。这为本案带来了一定的契机。市场空白点解析商业市场整体特征商业未来发展趋势市场空白点：◆现济南商业市场较为缺乏主题型购物中心、大型购物中心（Shoppingmall)、娱乐休闲中心的业态形式；◆目前槐荫区缺乏精品购物中心、数码通讯城、儿童主题商城、旅游商城、男/女人购物中心类等商业场所。◆同时，目前槐荫区的电器类、电子通讯类专业市场还比较缺乏，尤其是项目周边的3公里范围存在市场空白点。（国美有进驻，目前缺乏永乐、苏宁品牌商城等）第二部份：项目部份济南商业市场综合分析项目区域市场济南项目属性分析市槐荫广场项目解析槐项目SWOT分析荫项目总体定位广项目市场占位场商产品规划建议业定位报销售策略与计划告项目区域市场介绍项目所属区域城市副商业中心项目位于西市场商圈边缘花园路商圈区域。目前西市场商圈以华联和嘉华为中心，已形泉城路商圈西市场商圈成了东到纬六路、西到中大观园商圈大槐树、南到经四路、北至铁路的商业繁荣区。在槐荫广场未来济南商业布局中，该英雄山商圈区域规划为城市副商业中心区，对项目的发展提供强大的可持续发展动力；西市场商圈区域目前经营较好，主要经营文具等，出租率近100%，其中一商西市场服装市场铺正在装修；区域内街铺主要以一层、时代商业广场两层联体复式商铺布置为维尔康小商品主。大型集中式商场三家，定位中低端百货，目前经营一华联商厦均属华联；该区域主要业般，人流量较少，出租率近纬100%，其中一商铺正在装修；种为服装及餐饮；华联商厦、嘉华购物广场十嘉华购物广场为代表的集中商业，完成华联南楼目前正在进行全楼装修阶段本区域大部分的零售商业一功能。定位中高端，目前经营较好，人流量较少，出租率近100%，路其中一楼一商铺正在装修；项目区位现状西市场商圈?项目位于济南市中西部地区?西北方向为西市场商圈核心区域本案槐荫广场?项目西边为正在施新兴商业区银座工兴建中的新兴商华联超市业区项目属性分析项目经济指标?商业建面：地下两层，总建面44796.94㎡，地下一层面积为21644.69㎡，地下二层面积为23152.25㎡；?地面广场：保留原来大树林荫广场。空间布局上，分为动、静两个活动区域和中心景观带；?规划：下沉式广场，地下一层为商业，地下二层分别设置有商业区及停车场；?项目依托经七路与经十路新兴商业区，北靠大量常驻居民，南邻城市主干道经七路共同形成区域规模型商业项目紧邻城市主干道经七路，交通便利快捷项目SWOT分析项目优势（S）项目劣势（T）地段优势地块周边商业氛围淡薄本项目地处城市主城拓展区；项目距西市场商圈均有超过1000米的距离，与人流集中点的交通便利关系不是很密切，连接的距离范围内，各临街商业经营档次较项目地处济南市城市东西向交通主干道经七路中段西侧低，业种混杂，零售、餐饮、展示均有，商业缺乏整体考虑，，公交网络较成熟，交通方便，满足项目商业的可达性严重影响本项目商业与西市场商圈人流的互动及商机的沟通；要求；缺乏主题商业开发经验及相关资源产品优势开发商无主题式商业的开发经验，缺乏商业招商、经营管理的项目地面为周边居民休闲、娱乐、健身场所，地下二层经验；为商业及大型停车场，便于周边居民消费及满足市民停车需求；项目机会（O）项目威胁（T）经济前景提供动力源泉市场竞争威胁严重济南市经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，项目所在区域商业物业供应量将大增，如发祥巷及银座，因此城区人口总量和平均收入水平都在不断增长，这些为商存在的威胁