年年月月日日2010201012123311创鸿集团商业中心创鸿集团商业中心广州海心沙财富航母广州海心沙财富航母————辐射亚太经济的话语权辐射亚太经济的话语权广东创鸿集团海心沙项目定位策划报告（讨论稿）广东创鸿集团海心沙项目定位策划报告（讨论稿）第一部分第一部分前言前言第二部分第二部分战略趋势战略趋势大大纲纲第三部分第三部分定位构想定位构想第四部分第四部分实施执行实施执行实现目标指导依据逻辑思路千年粤商群体分析项目研究项目定位规划构想财务分析开发节奏??????????第一部分第一部分前前言言海心沙项目将以其独一无二的魅力，以南粤地区前所未有的模式，为广州经济持续发展，海心沙项目将以其独一无二的魅力，以南粤地区前所未有的模式，为广州经济持续发展，发挥着与众不同的功绩！发挥着与众不同的功绩！通过创造性策划，增加项目的附加价值，发挥最大范围的影响力广州海心沙特色项目成为广州名片海心沙项目目标海心沙项目目标找到地块最适合的商业产品稀缺唯一：强化项目的与众不同的特色，使其在广州乃至全国拥有无可替代的影响力?简单易行：在目标人群分析透彻，以人为本，在实际需求上、政策上、技术上可行，而且容易操作?海心沙项目依据海心沙项目依据文化传承：充分展现自身优势与文化关系，有效支撑项目生命力?海心沙逻辑思路海心沙逻辑思路第二部分第二部分战略趋势战略趋势粤商印记粤商印记粤商精神粤商精神现代粤商现代粤商??????千年粤商千年粤商??突破辉煌，拥有世界级商业辐射力和超强的消费购买力21世纪，长三角城市群及环渤海城市群赶追改革开放，商贸再领风骚二战，一度沉寂粤商印记粤商印记明清，粤商代表在广府十三行，崛起于东南亚、香港和潮汕地区广州广州是粤商兴起、发展的发源地是粤商兴起、发展的发源地十三行十三行出口商品包括：茶叶、丝绸、瓷出口商品包括：茶叶、丝绸、瓷器、蔗糖、土布、大黄等上百种，器、蔗糖、土布、大黄等上百种，控制着控制着世界贸易及运输的话语权，十三行前期总世界贸易及运输的话语权，十三行前期总商潘振承、后期总商伍秉鉴，中国的民间商潘振承、后期总商伍秉鉴，中国的民间首富首富广货广货一度成为时髦的代名词。广州已成为一度成为时髦的代名词。广州已成为真正的真正的购物天堂购物天堂。拥有全国唯一广交会和。拥有全国唯一广交会和内地第一个进入内地第一个进入发达状态发达状态的城市，历来是的城市，历来是海内外商战重地海内外商战重地，，亿元，超沙特、阿根亿元，超沙特、阿根廷、南非、香港和新加坡，富可敌国。廷、南非、香港和新加坡，富可敌国。????????““””““””GDPGDP200920093908139081秦汉，海上丝绸之路始发港粤人有悠久的经商传统和经商观念。粤人有悠久的经商传统和经商观念。据史载，早在唐代就有粤商（广东商人）到海外做生意“”……分布于广东、江西、福建香港、澳门等地。其经商以吃苦耐劳著称，客家人最重群体精神，通过会馆来保护客家人安全和群体利益包括潮州、汕头、揭阳地区的人。誉为中国犹太人，他们特别善于经营，富有创业精神，老乡认同感极强。三家分粤：广府文化、潮汕文化和客家文化粤商精神粤商精神以广州为中心、珠江三角洲地区的广东人。广府人接受新事物快、商业头脑发达、务实、敢于创新等特点，但缺乏大局观及深谋远虑中国在历史上中国在历史上五大商帮五大商帮：粤商、：粤商、徽商、晋商、浙商、苏商。唯粤商徽商、晋商、浙商、苏商。唯粤商不断发扬光大。不断发扬光大。明中叶以后，重商的社会心态便在明中叶以后，重商的社会心态便在广东形成，表现为经商人多、经的广东形成，表现为经商人多、经的风气盛风气盛岭南文化共同特征：岭南文化共同特征：内敛、低调、内敛、低调、创新、市场化、不依不靠创新、市场化、不依不靠，凭有限，凭有限政策，加上聪明才智，迅速成为全政策，加上聪明才智，迅速成为全国经济的领跑者！国经济的领跑者！??????““””粤商精神源远流长粤商精神源远流长。。粤商精神是广东人的灵魂，更是广东人富起来的深层奥秘。现代粤商现代粤商新粤商走向世界新粤商走向世界。。技术、管理、资本运作与国际接轨。我们将在广东做生意的、围绕着广东商业服务的人群，本文特指新粤商。1.2.”“新粤商规模新粤商规模新粤商对经济影响力新粤商对经济影响力新粤商的需求新粤商的需求广州满足新粤商需求的演变广州满足新粤商需求的演变????????新粤商群体分析新粤商群体分析??5大经济发达地区,17771.5,61.8%其它省份,10,985,38.2%企业家群体从房地产、制造业和大宗商品等领域向制药、高科技、金融等行业扩展广东净资产在万美元以上的富人（）广东、浙江、江苏、北京、上海拥有财富总量中国前人创造财富总额（），单位：亿元1002008-200950020091234新粤商群体规模新粤商群体规模78,624364,000050000100000150000200000250000300000350000400000广东富人规模全国富人规模中国新财富500富人,28,757,8.5%中国2009年GDP,338,312以粤商的低调务实，其人数可能比官方估计的人更多78,624数据来源：数据来源：《新财富》杂志《新财富》杂志新财富新财富富人榜富人榜““20102010500500””新粤商对经济影响力新粤商对经济影响力36.4万人（中国净资产在100万美元以上2008）0.3％of12亿人口创造25万亿元财富GDP8.3％of301万亿元许家印等大股东、财富拥有者徐龙等国企、财富管理者朗咸平等媒体导向者李佳怡（宝洁大中华区现任总裁）等外资、财富管理者高来恩（美国驻广州总领事）等国外使节、财富影响者?????CEODanielaRiccardiCEO数据来源：数据来源：美林集团《美林集团《亚亚太财富报告》太财富报告》20082008行业：话语权经济形象：价格、利润、行业规则城市：拉动、促进产业升级、增加税收，提升广州整体城市形象改变着经济、政治、生活的新格局，例子GDP新粤商对行业、广州、生活潮流的驱动力新粤商对行业、广州、生活潮流的驱动力4、找分享：朋友少，相关的人生经验，工作体会，达到顶峰有更多的感悟、通过分享、认识到更多的朋友。3、做战略：更多地与同层次的朋友沟通，确定行业发展方向新粤商群体最大需求新粤商群体最大需求2、找商机：认识到更多的朋友，向政府争取更多项目及立项1、找政府：集中大量时间找政府、做公关，争取有利政策支持新粤商对工作新粤商对工作公务需求公务需求//新粤商群体对生活需求：新粤商群体对生活需求：很懂得享受、很精致、低调的奢华、独一无二、少数人才拥有很懂得享受、很精致、低调的奢华、独一无二、少数人才拥有广州满足新粤商群体的演变广州满足新粤商群体的演变第一代：第一代：年代。年代。白天鹅，东方宾馆、花园、中酒，包括政府、商业、领事馆在酒店应酬白天鹅，东方宾馆、花园、中酒，包括政府、商业、领事馆在酒店应酬8080第二代：第二代：年代。年代。二沙岛、麓湖高尔夫。开始注意环境二沙岛、麓湖高尔夫。开始注意环境9090六合茶居汇景新城Wilber第三代：第三代：年代。年代。汇景新城－－富人聚居区、社交圈子，开始出现私人会所：以红酒、汇景新城－－富人聚居区、社交圈子，开始出现私人会所：以红酒、茶居形式出现，例如：茶居形式出现，例如：、六合茶居。、六合茶居。20002000WilberWilber3万元以上，证券、银行、保险等行业老总25万元，由各界精英人士构成会员2万元。各国领事、企业家、金融家、艺术家、影视明星5万元起，金融界人士北京雍福会上海银行家俱乐部上海证券总会香港游艇会第四代：第四代：年后年后？？顶级会所的兴起。京顶级会所的兴起。京大会所、沪大会所、沪大会所、港私人游艇，流动大会所、港私人游艇，流动的私人会所。而羊城缺位这样一个顶级的平台。的私人会所。而羊城缺位这样一个顶级的平台。20102010…………4422香港历史最悠久的俱乐部之一，现时有超过1万名会员会籍10.4万元。会员：李嘉诚、霍英东、杨元庆广州话语权的外流、奢华消费的外流香港购物天堂、国际化程度高、视野高，金融及贸易圈子，容易积累人脉香港马会及游艇会，够私密，在马会有LV提前发布，全球限量版，一定是针对马会的产品，是绝好的平台这些新贵：李思廉、苏萌、丁磊代表广州经济发展未来财富新贵，吸引其回流到广州???广州，是缺乏这样的城市客厅，缺乏顶级新粤商聚集平台随着京沪领导地位加快、津深渝的追赶，广州对城市客厅的规划刻不容缓??地块不足地块不足使命及评价使命及评价????地貌概况地貌概况自然条件自然条件景观条件景观条件交通条件交通条件????????海心沙研究海心沙研究??项目地块项目地块地貌概况地貌概况海心沙海心沙是广州新城市中轴线南部的岛屿，四面环水，北靠珠江新城，西临二沙岛。海是广州新城市中轴线南部的岛屿，四面环水，北靠珠江新城，西临二沙岛。海心沙是广州珠江景观轴线和新城市轴线的交汇点，新城市地标。心沙是广州珠江景观轴线和新城市轴线的交汇点，新城市地标。、区位、区位??11面面积积117766,,116688㎡㎡海心沙海心沙规划用地面积规划用地面积㎡，总建（不含东部）㎡，总建（不含东部）㎡㎡，地上，地上㎡㎡，地，地下下㎡；西区㎡；西区㎡㎡，，东区东区㎡㎡，建筑密度，建筑密度，容积率，容积率，绿地率，绿地率地面平坦，属河漫滩型地貌单元地面平坦，属河漫滩型地貌单元、基地现状、基地现状????176,168176,168121,141121,14190,59290,59230,54930,54911,96411,96426,20912%12%0.440.4438.6