上海上海成成城城购购物物广场广场竞争及可比项目研究报告呈至：香港胜南实业有限公司2007年8月目录目录?2005-2006大型购物中心整体状况?可比项目研究?竞争项目研究?国外大型商业地产研究竞争及可比项目研究报告之一?2005-2006年度上海市大型购物中心整体状况?可比项目研究?竞争项目研究?国外大型商业地产研究第一部分2005~2006年度上海市大型购物中心整体状况上海上海大大型型购购物物中心中心营业营业额额不不断断攀升攀升单位：亿元318.26250.99208.64200420052006资料来源：上海市统计局上海上海大大型型购购物物中心中心营业额营业额占社占社会会消消费费品品零售零售总额总额比比重重稳稳定定上升上升大型购物中心非大型购物中心9.47%8.44%8.50%91.56%90.53%91.50%合计2,454.61亿元合计2,973.00亿元合计3,360.41亿元200420052006资料来源：上海市统计局上海上海大大型型购购物物中心中心之双降之双降每平方米营业额（元）平均单店营业额（万元）-2.88%-13.70%6,605.7069,719.4467,714.895,700.722005200620052006资料来源：上海市统计局上海上海大大型型购购物物中心中心之三增之三增建筑面积（万平方米）数量（家）平均面积（万平方米）+12.546%+46.93%558.28+30.56%4711.8810.5536379.96200520062005200620052006资料来源：上海市统计局零售零售购购物物和和餐餐饮所饮所占份占份额额较大较大2005年营业额分类2006年营业额分类单位：亿元318.26单位：亿元15.8331.53270.90250.9924.7213.40212.87购物餐饮其他合计购物餐饮其他合计资料来源：上海市统计局上海上海市市大大型型购购物中物中心零心零售售购购物物营营业额业额细分细分单位：亿元业态2005年2006年增幅专业专卖店85.53109.9228.50%百货店70.1589.0727.00%大型综合超市32.3734.947.90%电子电器店15.4024.5159.20%超市4.636.0129.80%其他4.796.4534.70%合计212.87270.90资料来源：上海市统计局上海上海市市大大型型购购物中物中心类心类别（别（20062006））单位：家17161614200510102006都市型区域型社区型2005年36家大型购物中心，2006年47家大型购物中心，净增加11家资料来源：上海市统计局上海上海市市大大型型购购物中物中心分心分布（布（20062006））外环外：9家外环～中环：8家中环～内环：3家内环内：27家资料来源：上海市统计局2006年合计：47家大型购物中心20062006年年上上海海市市大型大型购物购物中中心心现现状状小结小结大型购物中心数量将会持续增长大型购物中心的单体体量有增大的趋势零售购物和餐饮是大型购物中心营业额的两大支柱竞争竞争及及可可比比项项目研目研究报究报告告之二之二?2005-2006大型购物中心整体状况?可比项目研究?竞争项目研究?国外大型商业地产研究第二第二部分部分可可比比项项目研究目研究可比可比项项目目之一之一————东莞东莞··华南华南MallMall东莞东莞··华南华南MallMall位置位置广深高速道窖出口距华南MALL仅5分钟车程，107国道及在建的东莞市长途汽车总站与华南MALL百米之遥，交通干道广深高速、107国道、莞深高速及在建待建的常虎高速、沿海高速、广深轻轨。东莞东莞··华南华南MallMall位置位置东莞市区交通主干道四环路、五环路、万道路紧邻项目周边，跨越东莞新旧城区的万江大桥、金鳌洲景观大桥、曲海大桥和五环路大桥，构筑成华南MALL的交通干线。东莞东莞··华南华南MallMall规划规划内部动线主动脉中心区东路、中心区西路、内环南路贯通华南MALL车流、人流，威尼斯浪漫岗朵拉小船、无轨叮当小火车、沿河电瓶车……让人流循环流动！东莞东莞··华南华南MallMall特色特色建筑规划特色——“乘船逛大MALL，购物看风景”，结合万江区域水乡特色，水景贯穿整个主题，创造特色鲜明的主题式购物公园。超大停车场规划——共计8,000个停车位，位踞世界MALL停车位数量的前列，并且车位分布于各个主题功能区。竖向交通规划——空中停车场，提升地面客流“六向客潮闸门”——传统商铺客源规划最好时，客流基本上是来自于“前后左右”几个方向，特殊例外的商铺如地铁商铺，还有来自于地面以下的客流。华南MALL的商铺，客流除了来自于“前后左右”几个方向外，还有大型立体停车库的数个“空中客潮闸门”，这些“闸门”所释放的客流都是消费水平较高的有车一族——财富涌流的闸门，“来的都是上等客”！同时制造了“上下前后左右”六个方向的客潮。东莞东莞··华南华南MallMall特色特色内部特色交通工具——无轨叮当小火车往返香榭里大道，国内罕见的的威尼斯岗朵拉小船贯穿七大主题风情区，电瓶车沿河道行驶七大主题风情区。国际机场候机厅——在华南MALL内设立广州花都国际机场候机厅客流动线规划——通过各个建筑物之间连廊、旋梯、中庭、户外广场、观景台、舞台等形式将客流全方位贯通，财气流动。东莞东莞··华南华南MallMall特色特色物业所有权集中制——仅仅12%的财富增值机遇——华南MALL“一九保障体系”，即华南MALL的商铺只有12%是可出售的，其于88%归发展商三元盈晖所有，抛弃急功近利的心态，注重长远的投资回报，即不卖主力店的商铺，主力店的物业所有权是集中的，这样便于管理和经营旺场，以经营带动整体旺场，将所开发的MALL当成优良资产进行经营管理，确保华南MALL以经营带动铺位升值。另外，发展商三元盈晖留有大部分商铺在手，可降低投资者经营风险。媒体焦点所在——设置著名电视台直播室、全数码电台直播室，同时为众多电影、电视剧提供外景拍摄地。东莞东莞··华南华南MallMall功功能及能及主主题题定位定位东莞东莞··华南华南MallMall功功能及能及主主题题定位定位华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，停车位近8,000个，总投资额超过25亿元人民币。世界500强企业英国百安居(B&Q)家居建材超市、英国天线宝宝、万达影院连锁集团万达影城、加拿大IMAX巨幕电影院，国际SPAR连锁百货超市是主力店。全球零售业第三位——德国麦德隆也正式落户东莞万江，与华南MALL毗邻而居。中国农业银行东莞市分行授信10亿元人民币。华南MALL集旅游、文化、购物、休闲、娱乐、运动、美食、酒店于一体，以突出主题特色为原则，以水道为主线规划为七个特色主题区，阳光激情的南加州海岸和旧金山、清朗明媚的阿姆斯特丹、高雅浪漫的巴黎香榭丽舍大道、世界名水城威尼斯、感性美丽的加勒比海岸、惊险刺激的热带雨林。分别展示出世界著名的水滨风情，力求创造出休闲浪漫的购物氛围及生活氛围。乘船游逛大MALL，购物看风景。东莞东莞··华南华南MallMall功功能及能及主主题题定位定位华南摩尔A区位于华南摩尔的中北部、主入口广场的西侧，总面积为6万平方米，规划为高档、时尚和潮流的百货精品区。主入口广场及主景观游乐广场将给A区提供充足的客流保障。华南摩尔A区浓郁奔放的旧金山景观风格。华南摩尔A区荟萃了世界各地高档名贵的名牌产品。华南摩尔B、C区位于华南MALL的东部，总建筑面积达到20万平方米，是华南摩尔最为庞大的商业区。华南摩尔B、C区西侧是极具特色的南加洲景观带。阳关激情的南加洲海岸集观赏、游玩、文化、休闲于一身，有大型机动游戏，海盗船和梦幻水幕等等。华南MallB、C区中部为大型停车场，采用了华南摩尔首创的立体式停车，巧妙的解决了消费者停车后便捷到达各个购物区间的难题。华南摩尔B、C区以圣地亚哥风情为特色的主题品牌区和时尚潮流的流行前线，汇聚了国际、国内的知名品牌和缤纷多彩的特色服务。东莞东莞··华南华南MallMall功功能及能及主主题题定位定位华南摩尔D区位于华南MALL的中南部，总建筑面积5万平方米。华南摩尔D区以中国目前最大的室内家庭娱乐中心——欢笑天地为主要特色，世界建材家居超市巨头——英国百安居(B&Q)家居建材超市也位于这里。欢笑天地是一个以机动游戏为主的大型娱乐场所，有惊险刺激的激流勇进和过山车，有好莱坞最新的电影，有大量适合家庭游玩的开心项目。英国百安居（B&Q)家居建材超市以“营造温馨的家”为理念，提供一站式家居装饰服务。华南摩尔E区位于华南摩尔的西北部，总建筑面积为7万平方米。华南摩尔E区星罗棋布的风车、木鞋、郁金香和凡高的名画；华南摩尔E区尼罗河酒店设有轻松的水疗、美容、香熏的SPA和花样年华迪斯高舞厅。以休闲娱乐为主题。华南摩尔F区位于华南MALL的西南部，总建筑面积为12万平方米。华南摩尔F区有广阔的湖面，构成极具加勒比海滨风情的特色区域。华南摩尔F区汇聚了世界各国的美食和中国各地、各民族特色的美食，从巴西的烧烤、法国的大餐、日本的料理到神州大地的美食……华南摩尔F区将各建筑顶楼连通，建成中国首创的空中花园式的特色酒吧一条街。东莞东莞··华南华南MallMall主主力商家力商家SPAR是一个由独立零售商自愿联合起来的一个组织。国际SPAR是由各个国家的SPAR组成的，包括北欧、东欧、非洲、亚洲等各个地区，拥有有15100多家超市，分布在30多个国家，年营业额340亿美元，2006年8月1日下午，国际SPAR与东莞华南MALL签约，以华南MALL