谨呈：首钢建设投资有限公司世界北京计划——首钢区域二次振兴和开发运营方案顾问工作建议书世联地产华北区域顾问业务中心战略顾问事业部二零一零年七月11目录contentpagePART1项目发展方向初判3PART2顾问服务工作大纲37PART3世联专案团队64PART4时间安排&顾问费用75PART5附件7722PART1项目发展方向初判?项目属性认知?大规模工业区改造模式?项目发展机会及特质挖掘?项目初步发展方向判断?项目内涵诠释33首钢8.5平方公里区域作为北京中心城区内最后的、最大规模可盘活用地...项目重要属性：?占地面积8.56平方公里，北京中心城区（城八区）可见的最大规模区域开发项目?位于北京最为重要的东西轴线（西长安街沿线）上?首钢旧址，大规模的工业区改造项目44...其注定要肩负多重使命引领城市发展新方向，助力打造城市名片区城市升级23丰满和完善城市功能锻造新的经济增长点14区域开发所肩负的多重使命......5提供当期收益和长效财税收入76提供美好市民空间创造丰富的就业机会55区域二次振兴路在何方？基于本项目所具备的影响力，为其制定制胜的发展战略和定位是实现项目成功开发的首要工作后续的功能定位、土地和物业的市场实现、开发运营等均不是根本问题，在明确战略和定位后，其他一系列的问题都将迎刃而解66通过对国内外同属性案例的梳理，世联总结出了城市大规模区域改造的三种模式案例选取准：城区范围内、大规模、旧区/旧城改造模式一：退让为城市公共空间的纯参考案例：公益化开发?英国伦敦金丝雀码头（CanaryWharf）典型案例：巴黎雪铁龙公园、北杜?英国伦敦道克兰港区（Docklands）思考维度一：伊斯堡旧钢铁厂景观公园?英国谢菲尔德（Sheffield）以经济利益为诉求or?英国伯明翰钢铁工业区（Birmingham）以公共利益为诉求?模式二：商务、商业单一功能的都德国北杜伊斯堡旧钢铁厂景观公园（LandsclaftsparkDuisburg-Nord）市化开发思考维度二：?德国多特蒙德市凤凰区（Phoenix）典型案例：伦敦金丝雀码头、巴黎单一化都市功能的快?法国巴黎拉德芳斯（LaDéfense）速开发or文化引领下拉德芳斯、美国巴尔的摩内港?法国雪铁龙公园（ParcAndreCitrone）的综合可持续开发?美国巴尔的摩内港（Baltimore）模式三：文化引领下的可持续综合?日本东京临海副中心（waterfront）开发?西班牙毕尔巴鄂（Bilbao）典型案例：西班牙毕尔巴鄂、英国?澳大利亚悉尼Darlingharbor谢菲尔德?荷兰鹿特丹KopvanZuid?……77模式一：退让为城市公共空间的纯公益化开发（1/2）案例：法国巴黎雪铁龙公园（ParcAndreCitrone）?雪铁龙公园位于巴黎西南，濒临塞纳河，占地45公顷，是利用雪铁龙汽车制造厂旧址建造的大型城市公园?公园原址为雪铁龙汽车厂，20世纪70年代工厂迁至巴黎市郊后，市政府决定在这块地段上建造公园，并于1985年启动改造工程?雪铁龙公园展示的是富于变化、不断生长而具有生命力的自然；并追求自然与人工、城市及建筑的联系与渗透；是一个富有创意的、供人们在此沉思、令人联想到自然、宇宙或者人类自身的文化性公园88模式一：退让为城市公共空间的纯公益化开发（2/2）案例：北杜伊斯堡旧钢铁厂景观公园（LandsclaftsparkDuisburg-Nord）?位于德国杜伊斯堡城北，面积约2.3平方公里，是欧洲知名的综合休闲娱乐公园，原址梅德里西(Meiderich)冶炼厂属欧洲最大的钢铁生产商蒂森公司(ThyssenAG)所有?20世纪80年代中期工厂停止运营，蒂森将冶炼厂连同下属矿区和炼焦厂共200多公顷厂区所有权以1马克的象征性价格移交给了北威州土地基金会；北威州于于1902年开始启动此项改造工程?公园建设方案没有掩饰原有景观的破碎，而是寻求对旧有的景观结构和要素的重新解释，因此大部分旧建筑及工程构筑物都作为工业时代的纪念物被保留下来，并加以合理利用；这些遗留物不再是丑陋的废墟，它们的任何一个细节都能让人发现美，感受历史99模式二：商务、商业单一功能的都市化开发（1/2）案例：英国伦敦金丝雀码头（CanaryWharf）由一个废弃的工业码头......成为与伦敦金融城争锋芒的新兴CBD?坐落于伦敦道格斯岛（IsleofDogs）的陶尔哈姆莱茨区?1980年代中期，伦敦市政府成立了码头区开发公司，开始全面改造这一地区?集中了大量的依托大型写字楼办公的服务业?功能构成：写字楼（金融及传媒）、教育（伦敦城市大学）、酒店（四季、万豪、弗雷泽宫以及宜必思）、酒吧及餐馆、商业购物中心及设计师品牌店、公共艺术中心及其他公共空间（草坪、音乐喷泉）1010模式二：商务、商业单一功能的都市化开发（2/2）案例：美国巴尔的摩内港（Baltimore）由荒废的港口工业区......成为巴尔的摩最重要的商业中心?随着二战后经济结构转型和重工业的衰退，位于巴尔的摩市中心的内港区日益?经过近30多年的城市重建，内港区现已成为萧条，码头仓库也开始出现闲臵巴尔的摩最重要的商业中心区，以金融、商务、?1970年代，巴尔的摩内港内港成为一个会展、商业、科研文化为主导功能，同时也是荒废的旧港口工业区，建筑陈旧，环境美国东海岸重要的商业中心区之一污染严重，复兴计划由此而生1111模式三：文化引领下的可持续综合开发（1/2）案例：西班牙毕尔巴鄂（Bilbao）毕尔巴鄂的改造取得了出色成就?背景：毕尔巴鄂是西班牙北部大西洋沿岸的港口城市，西班牙第四大城市；因1983年的洪水，旧城区严重摧毁，整个城市颓势难挽，1990年代初毕尔巴鄂已沦为籍籍无名的小城?城市更新整体目标：国际性的文化艺术中心城市小城镇翻身为欧洲新的艺术文化中心，铸就著名的?城市更新核心策略：文化发展策略被确定“毕尔巴鄂效应”：为毕尔巴鄂城市复兴最中心环节；以文化引?旅游人群10万人——100多万人（2006年）领城市更新和升级，创造城市特色和核心竞?衰退的工业城市——GDP近10000亿欧元，人均争力，进而带动城市全面发展和复苏GDP近22000欧元（2006年）?关键举措：①以整体城市环境整治入手，尤其是滨水区域的开发；②文化艺术设施等标志性建筑建设③注入新的文化艺术产业?著名项目：建在内维隆河畔的古根海姆博物馆，“一幢世界级的建筑物建彻底改变世界对毕尔巴鄂的看法”1212模式三：文化引领下的可持续综合开发（2/2）案例：英国谢菲尔德（Sheffield）?背景：谢菲尔德市早先为英国有名的工业谢菲尔德最终实现了成功转型和复兴城市，以钢铁制造业而闻名于世，1970年代末面临着整体更新和转型问题?条件：坚实的文化基础，洋溢着多元化的文化活力；居民拥有各种不同的文化背景，在这里可以听到至少84种语言?城市更新核心策略：以体育和文化引领城市转型升级，构建城市竞争力，从而带动城市多元化发展和全面复兴?关键举措：①借势第16届世界大学生运在体育、文化的引领下，城市趋向多元化的发展和全面动会，建设大量体育场馆；②同时建设大复兴，目前已成为世界著名的体育、文化、创意产业之量的博物馆、图书馆、电影院等公共设施；城；2003年成为伦敦以外总体财富排名最高的地区③围绕体育场馆和公共设施，承办大量的国际和国内体育、音乐等活动以及商业、社团活动，成为时尚文化交流地；④打造了著名的文化产业区，实现文化、艺术的产业化（吸引了音乐、电影、电视制作、新媒体、设计、摄影、表演艺术及传统工艺创作等领域的众多知名企业）1313三种模式有着不同的内涵，所产生的效益和适用性也不同内涵效益适用性以公益诉求为主，退让为城退让公共空间，造福市民一般由政府组织和实施开发模式一市公共空间的纯公益化开发具有强烈的外部效应，带动城市及周边环境改善、土地增值以商务、商业等单一功能为能快速形成资金、人流的高度适用于位于大都市核心区的模式二主导集聚，土地的高效利用，地价改造项目的高价值实现工业社会的典型空间结构型城市经济快速发展，需要聚态但过于单一的功能区划造成区集化的承载空间域特色丧失，并衍生交通、环境、职住不平衡等大城市病文化引领下的可持续综合开充分塑造区域特色和核心竞争强烈或独特的文化气质模式三发力城市升级和竞争力提升、城是后工业社会的典型空间型虽然盈利周期较长，但能形成市结构重构的关键时期态区域在功能协调下的整体可持城市未来重要发展方向和重续增值点开发区域的改造项目1414但都是“立足自身、站位城市、大画面切入”的合理选择世联从以下两个角度对项目发展方向进行初判成功的城市大规模区域改造均基于以下几大方面对开发角度一：方向作出合理选择：?站位城市站位城市，大画面切入?立足自身——对城市发展机会进行挖掘?大画面切入角度二：首钢区域的转型方向和模式该如何确定？立足本体——对项目自身特质进行挖掘1515随着国家整体实力的提升，北京的战略定位从“国家首都”转向“世界城市”，以顺应全球整合和配臵资源的需求在经济快速发展，国家整体实力快速提升北京及时调整自身定位，明确了“世界的背景下城市”的发展目标?1953年总规中国近两年经济增长日本近两年经济增长提出“首都应该成为我国政治、经济、文化的4.9万亿美元5万亿美元4.8万亿美元中心，特别是要成为我国强大的工业基地和科4.3万亿美元+2%学技术的中心。”+8.7%?1992年总规进一步明确了首都政治中心和文化中心的城市性质，提出了建设全方位对外开放的现代化国际城市的目标?2005年总规首次明确了北京发展目标——“国家首都、国2008200920082009际城市、文化名城、宜居城市?北京市