HS[2011]0702项目发展战略沟通案香提湾舞阳·目录第一部份：市场研判第二部分：项目发展战略第三部分：项目VI设计展示分析分析本案概况SWOT宏观市场竞品分析本案概况SWOT宏观市场竞品分析第一部份：市场研判该地块位于舞阳西郊人民路西段，地理位置优越，交通便利，环境优美，周边配套齐全，地块附近拥有舞阳一高等一批优质的教育资源。该地块西邻舞阳自来水厂，东接亩的森林公园，犹如置身于天然氧吧，让人享受城市独有的清新与空气，共享城市的繁华便利与情境优雅的环境。600市场研判本案概况所处区域//市场研判本案概况鸟瞰图//综合技术经济指标：用地面积：㎡地上总建筑面积：㎡住宅建筑面积㎡商业建筑面积：㎡幼儿园建筑面积：㎡居住户数：户居住人口：人容积率：建筑密度：绿地率：地面停车位：个82752.4118338:1127514535105292429571.4324.87%46.98%635产品面积数量（个）户数（户）占地面积（㎡）建筑面积（㎡）㎡（层）㎡（层）㎡（层）㎡（层）别墅㎡（层）花园洋房85136.5156221013260116.531292162796.7225170.48124206.52404960.829764.8131226.52645781.1634686.96205.6482484835.29868.8市场研判本案概况鸟瞰图//W（劣势）T（威胁）所处区域为城乡结合部，周边多为村庄，区域整体形象有待提升该区域周边基础配套有待完善项目所处区域为县级公路，货车带来一定的污染与噪音政府发展方向向东发展，不在政府发展方向之列附近无大型企事业单位，客源不够丰富周边项目档次普遍较低，区域住宅市场整体形象有待提高区域形象不足以支撑高端项目国家调控政策频出，房地产市场扑朔迷离。????????S（优势）O（机会）临人民路主干道，交通便利毗邻600亩森林公园，周边自然环境优越社区绿地率为47%，内部环境较好规划幼儿园、会所、商业满足居住生活需求产品业态丰富，包括多层电梯洋房、小高层、别墅，可以满足各个客层需求区域市场及整个舞阳市场缺乏高端项目，是一个高端项目空白点市场上规模较大社区住宅存量有限???????市场研判本案概况分析//SWOT舞阳概况舞阳县位于中原腹地河南省中部，东经°，北纬°，属中国食品名城内陆特区漯河市辖县。东接亚州最大肉食品加工基地漯河双汇集团里，南临著名特种钢工业基地舞钢公里，西连我国煤炭工业基地平顶山公里，北达汉魏故都许昌公里、省会郑州公里。全县辖乡镇，总面积平方公里，耕地面积万亩，总人口万。东距国道公里，京广铁路漯河站公里，京珠高速公路公里；北接宁洛（南京洛阳）高速公路公里、郑州国际航空港公里；西连日南（日照南阳）高速公路公里。沪瀹铁路穿境而过。全县公路通车里程达公里，实现了乡乡通二级公路，村村通油路，交通网络纵横交错，四通八达。113.533.2——40——25——50——80150777777560107404549——6150——251018市场研判宏观市场//8415.5%2010年8013.5%2009年7317%2008年6018.5%2007年地区生产总值增长率舞阳宏观经济分析舞阳地区生产总值连续年保持以上的加速增长态势，为房地产业的发展创造良好的经济环境。410%数据来源：舞阳政府工作报告指标1：地区生产总值市场研判宏观市场//2007年2008年2009年2010年地区生产总值607380固定资产投资485974.5固定资产投资增幅55%35%31%28%固定投资资产/地区生产总值50%66%74%89%84302007-2010年舞阳固定资产投资变化一览表(单位:亿元）舞阳宏观经济分析固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年的比例稳步提高，城市建设力度增大，为房地产的发展提供了良好的开发环境和市场机遇。GDP指标2：固定资产投资数据来源：舞阳政府工作报告市场研判宏观市场//10%38431160018.2%2010年25%35368.5%100182009年30%20%800035002008年18%6072287124.2%(单位:元）2007年2007-2010年舞阳居民人均可支配收入变化一览表城镇居民人均可支配收入增长率农民人均纯收入增长率舞阳宏观经济分析舞阳城镇居民人均可支配收入增幅较快，但农民人均纯收入增幅较慢，但总体保持平稳增长的态势，消费能力稳步增强。指标3：人均可支配收入数据来源：舞阳政府工作报告市场研判宏观市场//56461406810.2%11.2%2010年51991269610.5%10.9%2009年46901175922.8%19.4%2008年数据来源：舞钢政府工作报告9700393029.6%2007年19.98%增长率增长率农民人均纯收入城镇居民人均可支配收入舞阳宏观经济分析舞钢城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入增幅较快，总体保持平稳增长的态势，消费能力稳步增强。从农民纯收入额上看，舞钢的农民人均纯指标3：人均可支配收入收入几乎是舞阳的两倍，购买力强劲。市场研判宏观市场//本章小结舞阳宏观经济分析发展速度较为稳定，城市改造建设力度逐年提高，为房地产业的持续发展提供了良好的社会环境。地区生产总值、固定资产投资、城镇人均可支配收入、农民人均纯收入连续年以超过的加速度增长，说明舞阳房地产市场具由以上资料可以看出，舞阳的整体城市经济实力较弱，但410%备良好的消费市场基础。舞钢农民人均纯收入的快速增长，特别是靠近舞阳的周边乡镇，也为舞阳房地产市场注入新的活力。、舞阳经济分析小结：1、舞钢人均收入分析小结综上所述，舞阳的房地产市场必将进入一个快速发展的阶段2市场研判宏观市场//近年来舞阳县的房地产开发进入一个快速发展的阶段，市场投放量较大，据不完全统计年至今舞阳商品房年去化量面积在万㎡左右。0510市场及在建项目特征如下：市场管理不规范，个人建房并对外销售的现象普遍存在开发单位具有市场营销意识，楼盘营销推广多借助专业公司操作建筑风格以现代风格为主，有个别楼盘建筑加有欧式建筑元素产品规划设计没有特色，建筑细节处理不够完美多数楼盘景观设计没有主题，只是一些简单的绿化和雕塑堆砌楼盘附加值较低，几乎都没有相应的智能化配套设施建成小区物业管理不到位，存在一些细节服务漏洞???????市场研判舞阳房地产概述/舞阳楼盘个案分析开发商：舞阳东润房地产开发有限公司本期户数：户地址：舞阳张家港路与宁坡路交汇处本期开盘时间：交房时间：总占地：亩总建面：㎡绿化率：容积率：剩余套数：套销售率：建筑形式：层小高层、多层物业费：元㎡月当前均价：㎡，最高价：元㎡，最低价：元㎡目前升值元㎡销售周期：个月工程进度：三期封顶主力户型：两房两厅一卫㎡，三房两厅一卫㎡、三房两厅二卫㎡、㎡，其中、、㎡的已经全部售完，㎡的剩余左右。客群分析：乡镇客户占到（多集中在距离水榭花都不远的东边几个乡镇），公务员客户占，经商客户占。首次置业客户占到，改善性住房客户占到。3032010-12-42011-9-2180.4125472.0536.6%1.84186%110.25//2000/2150/1650/150/710011312314010011312314030%50%38%12%77%23%项目名称水榭花都目前舞阳县建筑规模最大、居住舒适度最高的楼盘。项目的一大特色即项目规模和小区绿化水系做的非常成功，以小成本创造出事半功倍的效果，是舞阳县目前品质做高，最有影响力的楼盘。（小区内有双语幼儿园）水榭花都水榭花都——市场研判竞品分析/舞阳楼盘个案分析开发商：浙江东阳房地产开发有限公司本期户数：户地址：舞阳人民路与深圳路交汇处向北米路东本期开盘时间：交房时间：总占地：亩总建面：万㎡绿化率：容积率：剩余套数：套销售率：建筑形式：层小高层、多层（不带电梯）建筑风格：江南风格当前均价：㎡，最高价：元㎡，最低价：元㎡目前升值元㎡销售周期：个月工程进度：一期封顶主力户型：两房两厅一卫、㎡，三房两厅一卫㎡、三房两厅二卫、、、㎡，其中㎡有套，占，㎡共计套，占，还是一种三房为主。客群分析：乡镇客户占到（多集中在距离东城区不远的东边几个乡镇，注：西北乡镇对地段不认可），舞阳县城客户占到，有的舞钢客户。首次置业客户占到，改善性住房客户只占到。2802002010-11-202011-10-311001235%1.8598%111800/1950/1650/200/890.3593.3108.8122131.5143126.5108.810839%126.56021%60%35%5%95%5%项目名称南方新城目前舞阳县城东新区建筑体量较大楼盘。项目的一大特点就是为每家每户赠送小车库并深得业主满意，在建筑方面，采用和我们项目相同的全现浇技术，也受到客户的追捧。景观方面，灵活运用江南水乡的那种柔美，营造唯美景观。南方新城南方新城——市场研判竞品分析/舞阳楼盘个案分析开发商：河南晨超置业有限公司共有户数：户地址：舞阳北三环与青岛路交汇处开盘时间：未开盘，预计在、月交房时间：总占地：亩总建面：万㎡绿化率：容积率：剩余套数：未开始销售销售率：建筑形式：栋高层、栋多层（层有电梯）物业费：未定当前均价未定，预计均价在元㎡目前升值元㎡销售周期：个月工程进度：主力户型：两房两厅一卫㎡占，三房两厅一卫㎡占，三房两厅二卫㎡占，㎡占，㎡占，㎡占。客群分析：由于该项目没有被乡镇客户所接受，几乎以上的为县城客户，其中经商和公务员依然是客户构成的主力军。其中经商客户占到，公务员占到1200782012-5-11001636.6%2.390.0%2208:2000/150/7965%11