OO海南清水湾售楼部二一年七月营销推广计划雅居乐海南清水湾2010年下半年前言下半年：1、如何继续保持清水湾项目的标杆地位？2、如何保持并提升清水湾项目作为市场领导者的市场份额？3、如何完成既定的销售目标？我们制定了下半年营销推广计划。2010年上半年，在一波三折的市场环境下，我们取得了超过30亿销售业绩。2010年下半年营销推广费用预算下半年推广思路及计划下半年货量分析及进度安排大三亚房地产市场环境目录6月·规划纲要获批6月8日，国务院正式批复《规划纲要》。但此举未能激发海南楼市成交量改观，市场依旧以观望为主旋律。3月·海南版国11条出台两会过后，国家开始着手调控全国楼市，海南省政府的地方版“国十一条”等调控海南房地产市场。海南楼市量跌价挺2月·楼市调整期·5月1月15日，“两个暂停”出台，春节期间楼市受政策影响，成交量放缓，海南楼市开始进入调整期。海南楼市进入淡季，加之货量不足，成交量环比降幅明显，但价格却保持坚挺。随着传统销售淡季的到来，影响更加明显。2010年上半年海南楼市环境盘点1月·国际旅游岛4月·暂停解除&新政4月，海南“两个暂停”正式解除，掀起一股土地交易热潮。中旬，国家新政正式实施，全国楼市开始进入低迷。1月4日，国务院发布《意见》，海南国际旅游建设正式步入正轨，海南楼市也迎来一个房价疯狂暴涨的时期。新政加大了依赖土地出让金和税收的地方政府的财政压力；将会不利于土地供应计划和保障性住房建设的顺利完成。?????????成交量受到严重影响；多项政策的叠加相应显著增加了企业的资金压力；多数企业拿地谨慎，但也有部分企业择机拿取优质地块。市场短期低迷，银行信贷业务量减少，阻碍业绩提升；购房杠杆率提升，后期的市场中将会加大银行的风险。新政使购房者产生了普遍观望情绪；多数购房者预期下半年房价将会持续下跌，但市场转暖后仍然会出手购买；新政对全国楼市的影响新政对政府的影响新政对政府的影响新政对银行的影响新政对银行的影响新政对开发商的影响新政对开发商的影响新政对购房者的影响新政对购房者的影响政策方面小结一、上半年，国家出台的一系列市场调控政策对海南房地产市场产生了一定影响；下半年，预计政策基调很难有大幅调整，但强大的渴望海居的客户相信在消化政策后，下半年市场会有所升温。二、2010年，海南国际旅游岛元年，政府计划未来投入3.5万亿建设资金。《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》再次明确了旅游地产的重要地位。种种迹象表明海南房地产市场很可能率先走出新政阴霾。数据来源三亚房地产协会37.9626.920.968.023.952.331月2月3月4月5月6月2010年上半年三亚房地产市场分析三亚市2009与2010年上半年销售面积对比010203040年销售面积09年销售面积4.7510.1916.159.5210.7810.0210m?单位：万14-6今年月份三亚楼市销售面积创造新高，但在月份，三亚房地产市场销售面积与去年同比降幅较大。82.9378.8740.3716.518.744.861月2月3月4月5月6月三亚市2009与2010年上半年销售额对比020406080100年销售额09年销售额5.69.4512.89.1310.29.53101-2160“”4-6单位：亿元受海南国际旅游岛热潮影响，今年月三亚楼市销售总额超过亿元。随后，海南省政府两个暂停、国家新政的宏观政策调控、市场货量不足的影响，三亚月份成交量与去年同期相比下滑明显。2184829317192622058522109207951月2月3月4月5月6月三亚市2009与2010年上半年销售均价对比010000200003000040000年均价1009年均价11852100718957926694569525国际旅游岛获批期间，三亚各楼盘大幅调整房价，2月份商品房销售均价逼近3万/ｍ?。进入3月份，三亚房价开始趋于稳定。单位：元东线区域三亚市区近年来，由于三亚周边优质的旅游资源逐渐开发完全、城市整体规划不合理、部分海湾受到污染等原因。目前，三亚不能完全承载未来高端休闲度假的功能。旅游地产的发展趋势开始向东线转移。大三亚板块由于陵水片区的崛起，逐步形成与市区竞争的东部板块南海天阙宏润香水湾香水君澜神州半岛黄色框为成熟项目红色框为新开项目红磡香水湾富力湾石梅山庄合景泰富绿城1香水湾号阿罗哈清水湾阅唐公主郡福湾半岛蓝湾国玺顺泽万科时代海岸半山半岛红树林酒店年各区域楼盘分布图2010山水国际凤凰岛凤凰水城鲁能三亚湾新城白石郡从三亚和东线两大板块楼盘分布来看，大三亚区域房地产市场的整体趋势正在向东发展，今年下半年新开发项目也主要集中在东线。财富公馆37合计39.439.074.214.6115.9320.1（仅供参考）04.44.0别墅19.312.039.278.9公寓20.139.062.210.276.733.0241.2下半年商品房供应面积（万平方米）2010年下半年各区域预计商品房供应面积区域合计三亚湾大东海亚龙湾陵水区万宁区三亚市区1-2300经历今年月海南购房热潮后，市场货量消化过快。由于工程进度、国家新政和海南地方政府政策调控等因素，大三亚各区域将货量集中在下半年推售。据粗略统计，整个区域商品房供应量预计将超过万平方米，下半年市场压力增大，竞争将会更加激烈。亚龙湾5%陵水区36%三亚湾12%大东海12%三亚市区23%万宁区12%2010年下半年各区域预计住宅供应比例2010年下半年各区域预计商品房供应比例从货量供应比例来看，陵水区域比重最大，主要因为清水湾加大推货力度，绿城、阿罗哈、南海天阙、香水君澜、顺泽、阅唐等新项目开售增加供应面积，而三亚以大东海红沙半岛蓝湾、市区红树林酒店分别推出的货量占据比例较大。神州半岛板块香水湾板块清水湾板块海棠湾板块东部板块在内业已形成4个海湾的竞争格局按湾区划分，东线海岸可分为海棠湾、清水湾、香水湾、神州半岛四大板块海棠湾：地段优越、整体开发规模宏大，但一线海岸资源由酒店占据，开发进度缓慢；香水湾：湾区开发成熟，高端物业较多，由于分割开发，配套不完善，难以形成规模效应；神州半岛：湾区资源优越，开发规模宏大，规划容积率低，但区域开发尚未成熟，进度缓慢；清水湾：地段优越、规模宏大、开发成熟、配套逐步完善，在全国建立了一定的品牌知名度。绿城阿罗哈雅居乐清水湾1111目前，清水湾区域开发的新项目有阿罗哈、绿城等，预计今年年底推出新产品。阿罗哈：位于清水湾中段，海景效果极佳，目前借用清水湾的影响力和配套资源对外推广，但清水湾大道尚未开通，交通不便。绿城：品牌开发商，以产品质量在业界形成良好口碑，在长三角、北京等地具有一定影响力。但工程进度缓慢，目前交通极为不便。清水湾：规模宏伟，配套丰富，已在全国个城市设立个展厅，形成强大的品牌影响力。备注由于福湾仍存尾货及工程进度原因，下半年推货比较谨慎。阿罗哈位于清水湾中段，占地800亩，毗邻规划中希尔顿酒店，下半年计划开发产品以一房的小户型居多,但都是一线海景。预计有部分产品推售。绿城位于新村镇，清水湾地块末端，占地4800亩，下半年计划开发1250套单位，但依据目前工程进度，只能推出部分产品，但绿城以产品质量取胜，在长三角及全国具有很高的知名度。1859001250总计(套）3%3%1%16%81%60%25%15%38%48%10%比例5304010150536230134480600120套数70100150面积40-8050-8090-14050-110150-200300以上120-130120-130140-220户型一房一房两房三房两房三房一房两房三房年下半年清水湾板块楼盘推货情况（一）一房-两房一房-两房2010四房及复式别墅公寓公寓别墅公寓产品类型花园洋房项目福湾清水湾阿罗哈清水湾绿城备注阅唐位于土福湾，占地约300亩，由凤凰水城发展商中惠集团开发，今年下半年预计推出150-200套单位。产品拥有海棠湾一线海景。钻石海岸位于赤岭，毗邻大风车度假村，纯海景别墅，产品价格在8万/平方以上。合景泰富位于黎安港,据说下半年开工10万平方米,但工程进度缓慢,预计今年推货比较困难。—\30693总计（套）\22%63%15%比例100%\30149435109套数\面积40-8090-140144-444200-300\一房二房三房户型两房-三房两房-三房年下半年清水湾板块楼盘推货情况（二）2010别墅公寓别墅产品类型别墅公寓项目翠屏阅唐钻石海岸合景泰富销售套数销售额（亿元）竞争楼盘销售统计年上半年竞争楼盘销售统计图表20100126305199395116318.507.26.511.531.5根据各竞争楼盘的销售统计，清水湾是大三亚房地产市场的领导者公主郡半山半岛鲁能三亚湾新城福湾富力湾清水湾030060090012001500010203040市场方面小结1234、今年下半年我们所面临的市场环境更加严峻，不仅有来自三亚与东线两大区域之间的竞争，区域中海棠湾、香水湾、神州半岛与清水湾等四大海湾的竞争，更出现清水湾湾区内部新开项目的竞争。清水湾必须继续巩固行业的标杆地位，控制大三亚优质资源，面对区域之间的竞争格局；打造品牌差异化、树立价值壁垒，应对四大海湾之间迅速崛起的竞争压力；抢占东线及海榆线户外资源，控制湾区交通权，有效拦截客流，可赢得湾区内部的竞争优势。、大三亚区域市场下半年产品供应量急剧增加，新开发项目主要集中在东线区域，并且拥有一线海景的产品较多，类型丰富。、品牌开发商如万科、绿城、中信泰富、合景泰富等下半年陆续开售，增加了市场的竞争压力。、海南国际旅游岛《规划纲要》出台后，海湾资源变得更加稀缺，在