【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构安天·盛世名城商业街前期市场调研报告飚马商业地产顾问机构2007年12月28日1【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构目录前言一、舒城县整体商业运营形势1、舒城县概况2、商务区划及商业运营环境因素调查3、中心商业区的业态分布及经营方式调查4、乡镇商业区的业态分布及经营方式调查5、区域居民消费行为调查6、潜在消费意向调查二、商业整合因素及发展走势1、支持商业运作的经济、人流和物流现状和走向2、区域商业外扩和亚核形成趋势分析3、商业圈未来业态存在模式评估三、竞争项目和潜在竞争对象调查1、竞争项目和潜在竞争对象基本概况和商业运营值界定2、竞争项目和潜在竞争对象市场定位方向3、竞争项目和潜在竞争对象营销方式略谈四、调研结论2【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构前言受安天国际置业有限公司委托，我司秉以审时度势、去伪存真的严谨态度，围绕安天·盛世名城深入详细地开展市调工作。三次抽集公司市场部和策划部精英，对舒城县城区域和下属八个乡镇商业中心区进行调研，共采集约2000个样本，实地考察店面1500多家，专项业态个数600多个，寻访消费者500组。从主要区域经济指标、中心区商业规划、主要商业业态、目的性消费业态、在售商业项目、已经运营及待运营的商业项目、城乡居民收入情况、消费支出比重、消费结构、项目周边特征及城镇商业往来和发展趋势作周密的市场调研，为本项目的招商定位与策划提供了事实依据和信息支持，再结合本项目的现状进行优劣势分析，为制定后期招商实施策略提供坚实的理论基础。整个调研过程采用实地考察、问卷调查、直接访谈、定向走访、区域扫荡、电话调查、文献调查等多种调研方法。二、舒城县整体商业运营形势1、舒城县概况舒城县位于安徽省中部、大别山东麓、巢湖之滨，江淮之间。东邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六安市、肥西县，距省会合肥市54公里。交通便捷。全县地理概貌西高东低，人口分布西疏东密，经济状况西困东荣，自然格局呈现为“五山一水二分田，二分道路和庄园”，是一个山、丘、圩兼备，集山区、库区、老区、贫困区为一体的县份。西南为大3【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构别山余脉，山地面积约占全县52%。中部是丘陵岗区，丘陵面积约占全县20%。东部属冲积平原，畈区面积约占全县28%。全县总面积2100平方公里，人口98万（其中农业人口87万），辖21个乡镇、2个街道和一个经济技术开发区，490个行政村。2、商务区划及商业运营环境因素调查A、城关镇商业区划和运营环境：舒城县处在合肥经济辐射区的神经末稍。东北西南走向的县域版图、西高东低的地势结构、人口分布西疏东密的特性，勿容置疑使处在瓶颈处的城关镇成为商务往来的聚集地。城关镇商业区同样遵循地价由峰值向外缘递减的规律。因舒城经济发展起步较晚，商业核心区的位置不是很明朗。商业区大体以街道来划分，呈网状格局。东到古城路外缘，南至龙舒路和鼓楼路交叉路段，西至梅山南路，北至花桥路和古城路北路。从经营业态、业种和经营层次了解，梅河路和鼓楼路交叉的十字中心街区为传统的商业中心区，但中心位置偏向于十字街区沿鼓楼路往龙舒路方向北段，商业底蕴浓厚，中心区沿梅河路和鼓楼路向外辐射，经营层次逐步下降。龙舒路、梅山南路南端、古城路南向路段也为中心区辐射结果，街道区间业态很杂，且经营层次参次不齐。有两个突出点：一是桃溪路夹在梅山和古城路之间的路段经营层次较高，经营产品集中在建材，家私，卫浴上，这和桃溪路沿街两侧的近年开发的商住项目有一定的关联。二是古城路北段多为电脑、软件及相关材耗店，专业街氛围很浓厚；而南向街区则以旅业、小型餐饮或美容为主。4【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构从舒城县城关镇商业区划来看，商业区北移的趋势很明显，传统的商业中心区的辐射力度相对减弱，体现在：传统商业中心区有大型的商超和中高档商品经营区，主要是服装、家电或电动车类，但经营物业基础老化。随之向外扩散的商业区，业态分布杂乱和从业人员素质不均的现象凸现出来。而北面商业新区的商业信息和物流配套则趋于完善，业态、业种分布较为合理，整街优势逐渐体现出来。介于传统商业中心和新商业区之间的街区商业经营状况则为难堪，不断的运营环境更新，在这个发展起步较晚的县城商业尚有一定的存活空间。鼓楼北路和花桥路段现时还没有商业氛围，从整个城区的建设动向看，是政府着力打造的商住新区，潜隐的商业优势会随消费指数抬升日具明显。5【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构B、乡镇商业区划和运营环境：遵循山区商业发展的规律，舒城县城商业辐射力度随纵深距离的拉长而不断减弱。近距离环县城会出现一些镇域商业中心地（类似于集贸市场），这些商业区是因历史的因素自发形成的，多处在镇政府所在地的边缘地段。这类商业区的特点是：（1）具有一定的商业和文化底蕴；（2）有一段传统街区，所设商铺有一定的经营年限；（3）经营业种从中心向边缘由复杂逐步变得单一。因各镇产业类型和产业结构不同，一般在老商业区外围、临近过境重要公路两侧或道口会出现和镇域产业类型相配套的服务性商业，同时有建材、家具、电器、五金类兼顾并存。这类镇的商业区应说是县城商业区的补充点。也可以说是舒城商业中心区的商业卫星核，一般离县城商业区的距离不会超过15公里。南港镇商业区分布图6【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构另一类为县域中腹或偏远镇域商业区，此类商业区和镇域的产业类型有很大的关联。如果是以基础产业为经济支柱的镇域商业区，其商业区划和县城商业卫星核几近没有区别。因为县城商业圈辐射能力的有限性，一般会在具有特色产业支持的镇域商业区形成商业亚核，其规模会比卫星核稍大一些，特色商业街会在此区存在，如万佛湖旅游经济区，此类商业区一般不在以日常消费为主的商圈内，也有混合体的方式存在，其业态、业种也因季节、时间变化，如晓天镇商业区。三、中心商业区的业态分布及经营方式调查县城主要商业网状格局很明显，由“三横两纵”组成，即龙舒路、梅河路、桃溪路组成的三横，鼓楼街、梅山路、古城路组成的三纵，再辅以龙津大道、三里河路、春秋路为外围补充，形成舒城县城整体商业圈。商圈内多以上下两层复式商铺为主，其租金范围在6—45元/平米/月不等，最低值出现在区域边缘地带，最高值则出现在鼓楼街与龙舒路交口附近。街区商业繁荣带节奏分析：（一）两纵街区商业业态分布及运营环境：A、鼓楼街商业（梅河路-南门段）：由北向南，东边商业租金（元/㎡/编号经营业态面积（㎡）经营状况月）1新世界购物中心900*3良好2圣天狐休闲服装5025良好3喜得龙服装5025良好7【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构4沃登犬50良好5森马专卖100良好6叮当猫一般7美之源良好8宛玉裤业一般9风雅阁10内衣店一般11唐狮服饰12鳄莱特13ANYTHING运动鞋一般14佐丹王子良好15七匹狼一般16雅典娜美容17匹克运动良好18柒牌男装一般19光脚板良好20利郎21罗蒙一般22古今内衣23千百惠良好24天姿25浪莎良好26科比运动27牙科诊所良好28开开服饰良好29森达良好30月龙羽绒31育常一般8【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构32众民裤业33柏萨罗34康威运动专卖35艺元素一般36兽霸良好37彬彬牛仔良好38羊毛衫一般39德尔康良好40魔鬼头41达芙妮专卖良好42出发点一般43潮流前线良好44大发鞋业一般45慧之芳良好46雪马良好47窗帘专卖一般48包类良好4950羽绒服51稻草人一般52羊毛衫一般53裤业专卖54一般55以纯专卖良好5657羽绒服专卖58驰家一般59威丝曼一般9【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构60一般61凯盛家坊一般62储和裤业63饰品专卖一般64拜丽德良好65良好66男主角鞋业良好67惠籽皮鞋良好68鸿星尔克运动专卖69裤业专卖良好70森城71百诚鞋业良好72红豆专卖一般73三番74鸿星尔克良好75波士登专卖良好76良好77梦特娇78鞋类专卖良好79女人坊饰品一般龙舒路80梦特娇81九牧王良好82佛龙化装良好83露友体育用品良好8485良好86一般10【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构8788良好89良好90良好91一般9293良好94良好95良好9697良好98一般99100良好101良好102良好103104良好105一般106107良好108良好109良好110111良好112一般113114良好11【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构115良好116良好117118良好119良好120121良好122一般123124良好125良好126良好127128良好由北向南，西边商业：编号经营业态面积（㎡）租金（元/㎡/月）经营状况1四通广告30252新华书店1503袋鼠专卖5025一般4雅鹿羽绒服10025良好5康明眼镜10023良好6伊人梦婚纱摄影10025良好7包罗裤业50良好8艾莱依服装50良好9真维斯100良好10雅芳专卖50一般11石头记50良好12陆洋皮装5023良好12【安天·盛世名城商业街】市场调查报告ＰＭ商业顾问机构13俊义中医50一般14小百货4一般15韩流坊20一般16女装50良好17摩托罗拉50良好18燕子制衣50一般19美特斯帮威100良好20小书店10一般21鼓楼服装城1800装修中22森马专卖160良好23吉尔达鞋业50良好24童装50一般25女装50良好26杂牌服饰50良好27佰纳皮鞋50良好28步森专卖160良好29新星书店10030饰品店5