绿城集团社区商业物业需求手册（初稿）浙江绿城商业经营管理有限公司二○一○年五月目录第一章前言………………………………………………………11.1物业需求手册的目的1.2手册的使用范围1.3手册的使用注意事项第二章社区商业的基本功能与建筑形态………………………22.1社区商业的功能类型2.1.1零售功能2.1.2餐饮功能2.1.3休闲娱乐功能2.1.4服务功能2.2社区商业的几种基本建筑类型2.2.1社区购物中心2.2.2商业街2.2.3社区底商第三章零售类商家及其物业需求………………………………43.1零售的类型3.2零售类商业基本物业需求3.3超市/专业卖场3.3.1综合超市（大卖场）3.3.2大型家居建材店3.3.3大型电器卖场3.3.4大型书店3.3.5体育用品专业卖场3.3.6中型生活超市3.3.7便利店3.4家居家具店3.5街铺零售店第四章餐饮类商家及其物业需求………………………………164.1餐饮的类型4.2餐饮行业对选址及建筑的基本要求4.3普通餐厅4.4连锁快餐4.5大型中式餐饮4.6休闲餐饮：西餐厅、咖啡、茶坊、酒吧4.7火锅店4.8各类轻食速食店4.9面馆第五章休闲娱乐类商家及其物业需求…………………………295.1休闲娱乐的类型5.2健身会所5.3影院5.4KTV、迪厅第六章社区配套类商家及其物业需求…………………………50附件一：商店建筑设计规范………………………………………51附件二：部分商家拓店选址与物业要求…………………………65第一章前言1.1物业需求手册的目的根据各商家的拓店选址的基本物业需求，结合考量其业态、业种与绿城社区商业物业之间的匹配关联性，以及比选商家的基本原则编制本手册，以期为集团各住宅小区配套商业物业的营造和招商提供参考。1.2手册的使用范围适用于非城市综合体项目的社区商业。主要内容包括零售、餐饮、休闲娱乐、服务四大类型社区商业基于不同建筑类型的选址要求、物业要求。1.3手册的使用注意事项商家在的自身发展阶段、市场经济环境、以及地域等因素影响下对社区商业拓展考察的侧重点和取舍标准会有所不同。本手册仅提供一般的通行标准，涉及具体的物业需求的确定仍需各项目公司针对实际与商家展开细节上的沟通。第二章社区商业的基本功能与建筑形态2.1社区商业的功能类型社区商业功能以便利和服务为基本点，在规模和内容成熟后有向休闲功能发展的趋势。新项目的商业内容通常以服务和餐饮为主，然后逐步充实休闲娱乐和零售内容；借鉴新加坡模式也可以从免费的娱乐项目入手解决吸引力问题，然后带动其他商业内容的引入。社区商业主要为满足周边居民的日常生活需要，一般具有以下四大主要功能：2.1.1零售功能：社区商业不论规模大小，零售功能是必须的。居住人群需要在项目的社区商业中解决基本的生活需求，如便利店、蛋糕房、药店等；在规模较大的社区商业中，可以解决多种购物需求，如品牌服装店、中大规模超市、家居装饰等。2.1.2餐饮功能：在小规模的社区商业中，餐饮多为早餐店、快餐店、面点店等；而在中大规模社区商业中，多配备了特色餐饮、商务简餐、酒楼等，商家相对集中，在数量及规模上也较大。2.1.3休闲娱乐功能：在满足生活基本需求之后，提供休闲娱乐场所也是成熟社区商业的功能之一。根据区域的消费习性，社区商业会配备健身馆、酒吧、棋牌房、足浴以及影院等。2.1.4服务功能：针对居住人群的生活习性，社区商业将形成为住户提供针对性生活服务的功能。如在项目交付初期，二手房中介在社区商业中出现较多；住户拥有车辆的多少决定了周边是否需要洗车服务。社区商业中24小时银行自助服务网点、家政服务所、洗烫店、家电维修服务等都是其具有服务功能的体现。服务是跟着需求走的，脱离需求的服务是无法生存的。2.2社区商业的几种基本建筑类型2.2.1社区购物中心：有主力店的辐射多个社区的集中式社区商业中心。2.2.2商业街：以本小区为核心，少量辐射周边道路流动消费的无主力店模式的街区型、组团型泛会所、邻里商业中心、商业街或者步行街、小广场等。2.2.3社区底商：服务于本小区的小型社区商业店铺，一般以住宅底部沿街商铺、裙楼商业的形式出现。商业内容与商业建筑形式的匹配，对于社区商业发展有积极促进的作用。本手册将在后续章节对各个业种与之适用的商业建筑类型的关系进行阐述。商业业种建筑类型选择店铺聚合偏好功能综合超市、专业卖场社区购物中心服饰类偏好同类聚集。零售生活超市、便利店商业街、社区底商其他类型的零售店排斥同类类街铺零售类社区底商聚集。大型中式正餐社区购物中心餐饮连锁快餐、休闲餐饮商业街、社区购物中心不同特色之间的同档次餐饮类普通餐厅、火锅店、轻食店偏好聚集。商业街店、特色小吃健身理疗类商业街、社区购物中心休闲同类型的店铺排斥聚集。网吧、书吧、小型影院商业街娱乐不同类型的娱乐类店铺是否标准影院、KTV社区购物中心类聚集无明显偏好。酒吧、棋牌室商业街同类型的店铺排斥聚集。配套服务类社区底商、商业街不同类型的服务类店铺是否聚集无明显偏好。第三章零售类商家及其物业需求3.1零售的类型：类别分类描述备注包括便利店、社区超市、标准超市、卖场超市类生鲜超市、大型超市、各类大卖场、专业卖场。包括家具、厨房用品用具、床上用家居用品类品、窗帘布艺、装饰工艺品等。包括服饰个体店、各类服饰品牌店（包括正装、休闲装、运动装等系成人服饰类列）、鞋店、手袋店、配饰店、表类配饰店、内衣店、服饰面料等。包括孕妇服装用品、婴儿用品、儿母婴儿童类童服装鞋帽、儿童玩具等。药店需要政府相关药品、保健品类包括药店、保健品类产品。部门行政特批，方可办理工商营业执照。烟酒专卖店需要政包括面包房/西饼屋、零食店、食品府相关部门行政特食品、副食品类副食品店、烟酒专卖店、水果专卖街铺零售类批，方可办理工商营店、健康食品专门店等。业执照。包括护肤品、化妆品、美容产品及日化产品类其他日化用品专卖店。包括家用家电、音响、视频设备、家电产品类小家电等。音像制品店需要政包括生活类杂货店、文教用品、体府相关部门行政特杂货、文教品类育用品、运动器材、音像制品等。批，方可办理工商营业执照。包括五金店、建材店、灯具、洁具五金、建材类专卖店、形象店等。3.2零售类商业基本物业需求面积(m2)建筑类型商业种类层高（m）进深(m)承重(kg/m2)选择建议综合超市社区购物8,000~30,000≥4.8≥50750（大卖场）中心大型家居建首层≥6.0，二层社区购物25000~40000≥50700材卖场以上≥5.0中心大型电器卖社区购物5000~20000≥3.5≥50400场中心社区购物大型书店1000~10000≥3.0≥50500中心、商业街体育用品专6.5或梁底净高社区购物4000~12000≥50600业卖场5.5中心商业街、生活超市300~50003.5不低于8米400社区底商商业街、便利店50~100一般3.215米以内350社区底商商业街、家居用品店100~1000约4不低于8米350社区底商街铺零售类50~200一般3.2一般无特殊要求350社区底商3.3超市/专业卖场按照经营的商品类型可以分为各级别生活综合超市、便利店，家居建材卖场，灯具、洁具形象店，家电卖场，大型书店，体育用品卖场等。3.3.1综合超市（大卖场）（一）综合超市（大卖场）物业需求明细：（1）选择区域：城市核心商圈、次级商圈，且紧邻交通干道。（2）需求面积：8,000~30,000m2。单层面积5,000~10,000。（3）楼层选择：－1~3层。（4）层高要求：≥4.8m。（5）展示面：20m以上，面宽进深标准比例为7:4。（6）广告位：提供门头、楼顶、外墙面、橱窗、广告位150~300m2。（7）柱距：≥8m*8m。（8）设计荷载：?卖场750kg/m2；?仓库1000kg/m2；?收货区外停车区3000kg/m2；?收货区内堆物区1500kg/m2；?办公区350kg/m2；?酒水饮料区1000kgm2。（9）给水：供水150t/d。（10）供配电：供电4200KVA双电源。（11）燃气管道：提供城市燃气管道配口。（12）排污：预留排油烟竖井，为风机设置机基；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池均要建设到位。（13）店内垂直交通：货梯卖场为两层时3台，卖场内设两台自动坡道（不超过12度）。（14）卸货/理货区：500~1,000m2。（15）停车位：300~500个。（二）品牌介绍全国开店品牌及所属公司浙江省内超市及公司3.3.2大型家居建材店物业需求（1）选择区域：城市核心商圈、次核心商圈、专业市场或家具装潢售中区且紧邻交通干道。（2）需求面积：25000～40000m2；单层面积≥5000m2。（3）楼层选择：－1~4层。（4）层高要求：首层≥6.0m，二层以上≥5.0m。（5）柱距：≥10m*10m。（6）设计荷载：700kg/m2，仓储区荷载1200kg/m2。（7）给水：20~30L/人*d；变频给水设备建议1用2备。（8）强电：?商业部分按80~120w/m2估算用电负荷；地下停车场按50w/m2估算用电负荷。?消防设备、变电所、保安监控、应急照明、大型商场照明负荷为一级负荷，电梯及生活泵等为二级负荷，其余为三级负荷。?预留插座，每组插座容量可按货柜架为100~200W及橱窗为200~300W。（9）弱电：电视、电话、网络、门禁、远程抄表、自动巡更、网银系统、停车场管理系统等（电信、网通公司配口）。（10）空调/新风：新风系统40m3/h；考虑空调按200~220Kcal/m2计算。对于商场内部负荷和新风负荷特别大的建筑物，由于供暖负荷一般仅为供冷负荷的60％~70％。宜采用