2010-08兰溪市商业市场调研及项目商业定位建议第四部分本案商业部分建议目录第一部分宏观经济状况一、城市经济发展环境二、居民消费水平第二部分兰溪商业市场环境一、整体商业概况二、商业格局三、商圈特征描述四、各商圈现状（包括租金、业态、）第三部分项目所属区域商业环境一、区域概况二、区域发展规划三、区域在售商业情况第一部分宏观经济状况增长率（%）12.616.612.39.112人均GDP（元）人均及增长情况GDP134241543521685224441918920052006200720082009050001000015000200002500005101520增长率（%）及增速GDPGDP(亿元）11.913.516.610.59.22005200620072008200988.36103.05127.39142.6147.76020406080100120140160?从上图1中我们可以看出，兰溪市自2005年以来一直GDP保持着较高增长趋势，其平均年增长率达到了8.7%，特别是2005年—2008年更是出现了两位数的增长。这为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。经济增长的自主性和抗波动性强。从上图2中看出，在2009年，兰溪市人均GDP达到22444元人民币，根据兰溪市历年统计数据表明，兰溪市社会财富正在迅速增加，居民的购买能力在逐步增强。可以预计未来5-10兰溪市的经济社会将进入一个加速一、城市经济发展环境1、GDP情况13.22015.61413.1增长率（%）消费品零售总额及增长率消费品零售总额（亿元）33.1437.843.752.459.320052006200720082009010203040506070051015202530增长率（%）城市居民可支配收入情况城镇居民人均收入（元）8.78.69.17.17.81212513168143651538916593200520062007200820090500010000150002000003691215收入的增加同时也刺激着消费的增加,人民生活水平将进一步提高,从长期来看有利于刺激当地消费市场。由于兰溪市近年来宏观经济发展较为稳定，2005年以来GDP年增长率一直保持在9%以上，所以城市居民的可支配收入也呈现出大幅增长的态势（上图一）。2009年居民人均可支配收入达16593元，比上年增长7.8％，比2005年增加4468元，上调了36.85个百分点。2009年城镇居民人均可支配收入达到16593元，估计2010年兰溪市城镇人均可支配收入将达到1.8万元；在消费品零售总额方面，年平均增长率达到了15.8%（上图二）；发展时期。2、居民消费水平第二部分兰溪商业市场环境兰溪市的商业中心主要在老城区。以兰江大厦为圆心，向南，向东方向发散。老城区的代表性商业主要有：新世纪商城、现代商城、今朝商厦、城东市场等主要的室内市场。另外有四条主要的商业街道呈两横两纵状态：两横是劳动路和延安路，两纵是人民路和聚仁路。这四条街道中又以人民路和延安路为商业核心地带。溪西是新规划的城区，主要为政治和文化中心，没有集中的商业分布。除了丹溪大道上的星地买超市、华容建筑装饰材料市场，横山路上有一个综合批发市场外。其他基本为沿道路而设的沿街商铺，主要为小杂货店、汽车修理、建材装潢、房产中介等。兰溪市商业主要可分为老城区商业中心和溪西商业中心两大商圈。老城区商圈以兰江大厦为中心，由新世纪商城、现代商城、今朝商厦、城东市场等百货商场和劳动路、延安路、人民路、聚仁路等商业街构成了老城区商业中心。溪西商圈主要丹溪大道和兰荫路交汇（星地买超市）为商业中心，由丹溪大道、兰荫路、府前街、李渔路等沿街商铺为主构成了溪西新区商业圈，整个新区商业分布较为分散。一、整体商业现状二、商业格局以兰江大厦为中心，由新世纪商城、现代商城、今朝商厦、城东市场等百货商场和劳动路、延安路、人民路、聚仁路等商业街构成了老城区商业圈。老城区商业中心新城区商业中心以丹溪大道星地买超市为商业中心，由丹溪大道、兰荫路、府前街、李渔路等沿街商铺为主构成了溪西新区商业圈兰溪最高档的商场今朝商厦兰江大厦、国泰大酒店、天成大酒店、方正大酒店等星级酒店和商务办公写字楼。?????????商铺租金：整体商圈商铺经营状况良好，区域内人民北路和聚仁路沿街商铺租金约为2-8元/平方米·天（个消费客层：整个商圈的消费客群相对较为广泛，主要包括游客、学生、普通工薪阶层以及高端白领等。产品档次：在老城区商业百货商场中，今朝商厦是目前品牌最多，档次最高的商场，主要品牌有艾利芬特、Jack&Jones、E·LAND、金利莱等二线品牌为主，其余像新世纪百货、现代商城等都以国内普通品牌为主；整体来说，兰溪目前无国际一线品牌商品的出现。交通条件：拥有得天独厚的交通条件，兰溪最为密集和完善的公交网，交通可达性强。同时兰溪市铁路客运中心也分布于此。该商圈发展的一大瓶颈是停车系统严重足。对有车消费一族存在一定局限。商圈概况：是目前市区商业最繁华地区传统的商圈。老城区商圈是兰溪目前消费的聚集地，该区域内主要特色商业街有劳动路、延安路、人民路和聚仁路，这集中，新世纪百货、现代商城、山田广场等大中型百货商业都分布与此，同时也聚集1、老城区商业三、商圈特征描述别在10元/㎡·天以上）。业态及面积分布：以大型百货、特色商业街为核心，形成以今朝商厦、现代百货、新世纪百货、大丰大购物中心等综合商场，区域内主要商业特色是购物娱乐、商务办公，商圈内有众多品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；咖啡吧、酒吧、吧等休闲娱乐业、古玩字画店、游纪品和字号等业态。其中兰溪古城步行街是一条极具历史传统特色的商业街，这聚集纪品、工艺品店、饮食店、座、字画、古玩、雕刻、工艺品等。整个商圈是兰溪现有商业面积最大的集中区域，总商业面积约多万平方米。???????????产品档次方面，目前溪西区经营产品档次普遍较低，在兰荫路上有少量像安踏、李宁等专卖店铺的出现，商圈概况：由于兰溪经济的快速发展，老城区拓展容量有限，溪西是兰溪新规划的城区，目前主要为政治和文化中心，市政府、法院、财政局等行政大楼分布于此；该区域目前没有比较集中的商业分布。除了丹溪大道上的星地买超市、KFC、华容建筑装饰材料市场，横山路上有一个综合批发市场外，其他基本为沿道路而设的沿街商铺，主要业态为日用百货店、汽车修理、建材装潢、房产中介等。区域内主要商业街道有丹溪大道、兰荫路、府前街、李渔路等。302、溪西新城区商业其他商业街基本上都没有什么品牌专卖店。业态及面积分布：丹溪大道沿线主要为日用百货、装潢材料等，而以星地买卖场为中心的商业区则集中、世纪联华、国美家电等商业。????KFC商铺租金：整体商圈商铺经营状况一般，区域内丹溪大道和兰荫路街商铺租金约为3-4元/平方米·天消费客层：整个商圈的消费客群主要以周边社区居民、学生、普通工薪阶层为主。聚仁路延安路人民路劳动路1、老城区商业1）主要商业街业态四、各商圈现状（包括租金、业态）7-8万元/年5-6万元/年5-6万元/年30㎡左右；30㎡左右：30㎡左右；30㎡左右：8-10万元/年沿街商铺租金兰江大厦附近：代表商业电脑大卖场城东市场、现代商城澳门豆捞、兰江大厦、新世纪百货、今朝商厦、恒太商场、兰溪古城步行街两岸咖啡、UES、大丰大购物中心业态特征兰溪老牌商业街，业态丰富百货店，服饰、餐饮、娱乐酒店集一体、兰溪最为繁华的商业街服装批发市场、外贸服饰以年青、时尚服饰为主，家电、通讯商业现状劳动路延安路人民路聚仁路商业街今朝商厦是兰溪市规模最大的综合性百货商场，整体定位在中等以上收入的消费群体，该商场是主力品牌有Jack&Jones、E·LAND、金利莱等二线品牌，是目前兰溪品牌档次最高、品牌最多的商场，为兰溪现有市场上名副其实的精品服饰购物场所。?层数：1-3层基本情况：地址：兰溪市人民路与劳动路交汇处营业面积：约21000平方米2）典型个案今朝商厦6950128—278元/月租金（元/月/M2）6407.15面积M2三楼店名红豆服饰（一楼）新世纪商城共三层。一楼为小商品市场，二楼经营箱包、鞋帽，三楼经营服饰，该商场经营品牌档次一般。据了解，目前商铺为租赁不卖。以下为抽样调查店面：纷劳工内衣店（二楼）?地址：兰溪市人民南路营业面积：约2万平方米层数：1-3层基本情况：新世纪百货：、府前街丹溪大道KFC世纪联华市兰荫路星地买超李渔路1）主要商业街业态2、溪西新城区商业丹溪大道是连接老城区和往永昌镇、诸葛镇、建德市的主要交通要道，整条路上分布有银行、学校、兰溪剧院等标志性建筑，另外星地买超市和世纪联华超市也分布于此。据我们调查来看，丹溪大道上商铺业态定位差异较大，在兰荫路和李渔路之间一段商铺主要以银行、超市、餐饮为主，李渔路与横山路之间一段主要以水暖汽配、五金家电及汽车销售、维修等业态为主，有面向当地中高收入和追求生活质量的几个专卖店，也有面向外来打工的低消费人群的各类鞋服超市和沿街商铺。丹溪大道上主要商铺业态及规模如下：?丹溪大道：7.6%9.8%4.3%1.3%4.7%3.4%2.5%100%18.6%18.0%29.9%所占比例525192517501375102531007600735040251225040925体量（㎡）162----------大451422957442--中68121312693577--小1075181097914141617372144188数量备注：面积统计中小规模商业按50-100㎡之间，中等规模商业按200-300㎡，大型商业按400㎡左右做计算其他合计通讯用品鲜花水果五