致天津中原置业有限公司天津市和融广场项目最高最好用途服务建议书2010年5月天津市和融广场项目最高最好用途服务建议书目录1.0摘要........................................................22.0前言........................................................62.1项目介绍.............................................................62.2本项目成功要素.......................................................62.3研究目标.............................................................72.4研究方法.............................................................72.5工作步骤.............................................................73.0服务内容....................................................93.1场地分析.............................................................93.2社会与经济研究.......................................................93.3办公楼市场研究.......................................................93.4大型零售市场研究....................................................113.5配套零售市场研究....................................................133.6公寓市场研究........................................................143.7大型综合开发案例分析................................................163.8开发建议............................................................163.9项目整体开发建议....................................................183.10财务分析............................................................183.11研究总结............................................................184.0为什么选择仲量联行..........................................205.0工作团队...................................................216.0报告所需的时间和费用........................................227.0要约的接受..................................................24附件一相关历史业绩..............................................26附件二客户评价..................................................50附件三团队简历..................................................522010年5月第1页天津市和融广场项目最高最好用途服务建议书1.0摘要仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务企业。公司在全球的专家团队致力于提供全面整合的服务，为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行2009年全球业务收入约25亿美元，拥有大约180个分公司，业务遍及全球60个国家逾750个城市。仲量联行亦是物业管理及企业设施管理业的翘楚，管理的物业遍布世界各地，总面积逾14亿平方英尺。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理（LaSalleInvestmentManagement）”为全球最具规模及最多元化的房地产投资管理公司之一，管理资产总值超过400亿美元。仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的13个国家拥有74个分公司，员工总数超过17,700人。仲量联行已进入中国市场16年，目前拥有约700名专业人员及6,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。我们理解天津中原置业有限公司正就位于天津市河北区胜利路的和融广场项目进行开发前期准备工作。仲量联行愿意就此撰写一份关于本项目的研究报告，从客观和独立的角度阐述我们对市场的理解，为本项目的开发策略提供具体建议。我们过去在天津及其他城市完成了大量的可行性研究和顾问服务，每一项服务都基于坚实的市场研究基础，相信在这些项目中累积的专业经验将有助于本次为贵公司所作的顾问服务。我们将结合全球视野以及国内大型综合项目的顾问经验，为贵公司提供一份充分反映本地市场状况并具有前瞻性的研究报告。我们曾提供服务的部分典型案例如下所示。详细的历史业绩请参见附件一。2010年5月第2页天津市和融广场项目最高最好用途服务建议书名称：津汇广场名称：天津大悦城名称：中信城市广场位置：天津和平区位置：天津南开区位置：天津河东区研究：定位咨询，全方位的商研究：最高最好用途研究研究：最高最好用途研究铺、写字楼租赁与物业和资产建筑面积：约52万平方米建筑面积：约93万平方米管理建筑面积：约18万平方米名称：泰安道项目名称：泰丰小白楼项目名称：仁恒海河广场位置：天津和平区位置：天津河西区位置：天津南开区研究：最高最好用途研究研究：最高最好用途研究研究：写字楼定位咨询和购建筑面积：约28.6万平方米建筑面积：约23万平方米物中心主力店招商建筑面积：约52万平方米我们提供的报告将以对物业市场全面细致的调查为基础，由此作出该项目整体市场定位的建议。本报告将涵盖社会经济环境、市场供应状况、市场宏观需求和微观需求、主要市场指标等内容，并充分考虑到上述影响因素的现状及未来的趋势，从而对项目的整体定位作出清晰的判断并给出具有前瞻性的市场发展前景预测。具体工作步骤如下所示：2010年5月第3页天津市和融广场项目最高最好用途服务建议书我们的研究队伍将由仲量联行天津和上海战略顾问部的专业人员组成，其主要成员均在房地产开发、经济研究和财务分析方面具有多年的实战经验。仲量联行天津分公司董事总经理何迈可(MichaelHart)担任贵司项目联络人和负责人，他拥有美国密苏里-哥伦比亚大学工商管理学士学位，具有逾10年的房地产开发和顾问经验，曾先后在中国大陆和台湾的房地产开发和顾问领域工作，他是美国都市土地协会会员及美国商会天津分会主席，同时还是美中商会天津分会主席。针对本项目，我司内部人员结构如下所示：2010年5月第4页天津市和融广场项目最高最好用途服务建议书本项目顾问队伍成员简历详见附件三。2010年5月第5页天津市和融广场项目最高最好用途服务建议书2.0前言我们理解天津中原置业有限公司正就位于天津市河北区胜利路的和融广场项目进行开发前期准备工作。仲量联行愿意就此撰写一份关于本项目的研究报告，从客观和独立的角度阐述我们对市场的理解，为本项目的开发策略提供具体建议。2.1项目介绍?位置：天津市河北区胜利路?物业类型：综合开发?占地面积：81,400平方米?容积率：4.63?地上建筑面积：232,492平方米2.2本项目成功要素基于对市场的理解和对本项目的初步认识，我们认为如下因素对本项目的成功开发具有关键影响：正面的宏观经济预期准确的市场定位良好的政府关系适宜的入市时机成熟的市场营销周边竞争项目识别各物业组成部分的合适的土地价格协同效应2010年5月第6页天津市和融广场项目最高最好用途服务建议书2.3研究目标作为我们对本项目的初步看法，我们确定主要研究目标如下：?对物业市场供求关系、市场指标及竞争状况作出详细分析，为本项目提出合适的市场定位建议；?基于对整体及区域物业市场的深入理解，确定本项目的产品组合及开发时序；?对开发策略进行分析，以确定最优开发组合，带动自身和区域价值的提升，从而带动整个城市的产业价值提升，形成良性循环。2.4研究方法我们提供的报告将以对物业市场全面细致的调查为基础，由此作出该项目整体市场定位的建议。本报告将涵盖社会经济环境、市场供应状况、市场宏观需求、主要市场指标等内容，并充分考虑到上述影响因素的现状及未来的趋势，从而对项目的整体定位作出清晰的判断并给出具有前瞻性的市场发展前景预测。具体工作步骤如下所示：?客户访谈：充分了解贵公司对项目的理解和目标，以及现金流及投资回报要求。我们将在整个研究过程中与客户保持