项目策划方案TO万达置业万达广场写字楼、酒店式公寓???房地产市场状况项目产品规划与分析项目目标客户分析营销推广的思路基础来源于：05年楼市回顾06年楼市预测写字楼市场状况酒店式公寓市场状况竞争项目分析与研究房地产市场状况05年楼市回顾????·“”·“”·“””“”“”小城花园、交通BOBO城、雅戈尔东湖馨园销售情况都比预计好，客户基本以自住为主，中小面积、高性价比楼盘再次受到市场追捧。东湖馨园主力面积97平方米，5800元/平方米，一期开盘后去化迅速，388套房源一个月之内基本销售一空，凸现出宁波自住型需求的扎实基础。房交会为市场加了温，使不温不火的房地产市场开始逐步回暖。虽然没有往日抢的场面，但是一些自住型客户纷纷下单。开发商开盘定价更为合理，心态也更加平衡。%的高额税收达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为，造成持币观望状态。8月底开始，楼市开始出现缓慢复苏状态，客户以自住为主，投资者撤出市场。新推的几个楼盘，有百隆新春过后至四月，在经历了04年的调控和春节影响后的市场，房市平稳复苏。郊区楼盘如小城春秋以3200元/平方米开盘，销售情况良好。5-7月，楼市跌入低谷，一手、二手交易量急剧下滑。5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中明确规定，国家将调整住宅转让环节的税收政策，通过征收最多占成交全款505年楼市回顾06年楼市预测写字楼市场状况酒店式公寓市场状况竞争项目分析与研究房地产市场状况06年楼市发展预测????供应量继续增大，市场竞争激烈：虽然市场交易量受政策影响有所下降，但是随着投资规模的增长，开发商的投资量不会立刻减少，相应地，2006年的市场供应量也会继续放大。房价更加趋于理性：06年的房价走势应当以平稳为主，部分地区有可能出现小幅的涨跌。由于市场供大与求的客观事实存在，加上近段时间政府部门强调明年继续贯彻落实房地产调控的政策措施，因此房价不会大涨。逐步形成价格体系，拉开价格差：目前宁波价格差距还不是很明显，随着城市扩展，中心地土地稀缺。市中心楼盘逐步凸显其地段优势，特别在产品上注重细节、人性化，提高档次，会与郊区高档楼盘拉开档次。市中心价格不会有太大回落。销售周期拉长，出现现房销售：准现房能让客户看到建筑的实际情况，对开发商来说，现房销售考验其资金实力。实力不强的企业有可能面临市场淘汰，而那些有土地储备、有融资能力、有良好品牌效应的强势企业则会越做越强。05年楼市回顾06年楼市预测写字楼市场状况酒店式公寓市场状况竞争项目分析与研究房地产市场状况近期宁波办公楼市场状况???供应：据统计，宁波写字楼市场2004年实际供应量约为27万平方米，2005年市场上的供应量约为42万平方米（含上年结转），2005－2006年6月市场上的供应量初步估算约在126万平方米以上（含上年结转）。需求：宁波写字楼市场2004年实际需求量约为25万平方米，即便按照平均每年30%的递增速度，2005年需求量应在32万平方米，2006年实际需求量约为41万平方米。空置：依次推算，宁波写字楼市场2004年空滞量约2万平方米，2005年市场存量约10万平方米，而2006年年底时市场存量有可能非常的大，因为2006年写字楼开始集中放量。从以上数据可以反映出，未来宁波写字楼市场竞争将会更加激烈，供大于求会越发明显，市场将进入多事之秋，由于市场供应支持走高，而在宏观调控及宁波现有城市规模、商业地位没有同比增长的情况下，写字楼烂尾工程将再次出现的概率会增大，令人担忧的90年代中期的局面可能再次出现。所以2006年，写字楼市场供应量放大，且如和义大道、坤和中心、北岸财富等产品品质都很高，市场竞争将会十分激烈，写字楼市场将逐渐出现供大于求的态势，市场压力巨大。如何在竞争日趋激烈的市场中站住脚跟，是所有写字楼项目必须面对的问题。鄞州中心区办公楼市场状况????现状：现状：鄞州中心区现有写字楼主要为一些政府、金融性质的综合大楼，在售的写字楼项目仅有奥利赛大厦与麒麟大厦，且销售状况一般。从目前市场形势来可看，鄞州中心区由于办公、商务、金融等配套设施的缺乏，基本无办公市场氛围。前景：前景：鄞州中心区写字楼市场与宁波其他三区相比整体处于相对落后的水平。但随着鄞州中心区基础设施建设力度的加大，将会有一个写字楼的快速发展期，可能就会在今、明两年出现。届时大量的写字量项目推出，如万达广场、南苑国际有五星酒店配套的写字楼，还有新中源大厦、新洲银座、爱尔尼项目等都有不同体量的办公楼。加之鄞州中心区南部商贸中心规划的出台，鄞州中心区今后将成为宁波的又一商务中心区域，写字楼项目会越来越多，这势必会带来激烈的竞争。05年楼市回顾06年楼市预测写字楼市场状况酒店式公寓市场状况竞争项目分析与研究房地产市场状况05年楼市回顾06年楼市预测写字楼市场状况酒店式公寓市场状况竞争项目分析与研究房地产市场状况项目竞争个案综述宁波目前已使用或规划建造的以五星级酒店为依托，兼具商业、办公、酒店式公寓的个案有波特曼中心、万豪国际、南苑国际中心、万达广场、国大雷迪森广场这五大项目。他们分别位于市中心、鄞州中心区与东部新城，应该说区位分布是比较分散的，而南苑国际中心与万达广场仅一路之隔，日后的竞争会相当激烈。据统计，这几大项目酒店式公寓的体量达10万平方米左右，办公楼的体量达25万平方米左右。这些项目中目前仅有波特曼中心已交付使用，但由于交付不久，并未形成商务、商业与居住氛围。未来几年其他项目也会相继推出与交付，且每个项目不论办公与酒店式公寓体量都是较大的，市场竞争也是相当激烈的。项目产品规划项目产品特点项目SWOT分析项目产品规划与分析项目产品规划方案??A楼为酒店和写字楼部分：一共40几层，楼高140-150米，单层1800平方米，5层和18层是设备夹层/避难层，6至17层是酒店，19至39层是办公，其中19至37层是标准层，1至3层是酒店及办公配套。B楼为SOHO酒店式公寓：从3至31层，其中3至29层是标准层，单层面积1000平方米，楼高100米以内。项目产品规划项目产品特点项目SWOT分析项目产品规划与分析项目产品特点???城市建筑群落：宁波万达广场绝不是一个单纯的商业或住宅项目，而是由多种不同形态的建筑产品构成的建筑综合体，其中除商业广场外还包含具有国际背景的五星级酒店、城市地标性的高品质写字楼和高级城市公寓、酒店式公寓等等。国际化建筑理念：宁波万达广场囊括了建筑设计的国际性、功能的集聚性、时空的开发性、配套设施的超前性，以及人性化、多元化的宽容性等，将无限丰富的生活、工作、消费、休闲、娱乐等城市生活资源在有限的空间里集聚整和。优质的品牌与服务：宁波万达广场不论是开发商、设计公司，策划公司、还是物业管理公司、与商业、酒店经营公司都是国内外一流的品牌企业，他们都带给项目一个全新的理念与服务，以提升产品品质与档次。项目产品规划项目产品特点项目SWOT分析项目产品规划与分析项目优势—项目SWOT分析????区位优势：从地理位置上来看，本项目所处的区域为鄞州中心区的中心位置，属于真正意义上的宁波新城市中心，具有得天独厚的战略地位；目前鄞州中心区是宁波房地产开发的热点区域，接受度较高。配套潜力：除新的行政中心、居住中心、商贸中心、高教园区等配套设施的逐渐完善，万达广场自身大型超市、餐饮、娱乐等商业配套都给项目带来最佳的配套功能。规模优势：本项目总建筑规模达52万多平方米，在宁波属于超大型综合项目，光酒店、办公与酒店式公寓规模就达10万平方米，规模大意味着完善的配套，对客户有较强的吸引力。产品优势：就本项目方案来看，产品设计级较为漂亮，定位中、高端客户，提升项目档次。项目劣势—项目SWOT分析??人气不旺：目前本项目区域整体人流量少，人气不足，从而导致本项目区域商务、居住氛围不足。随着鄞州中心区逐步的开发建设以及周边在建楼盘的交付，人气将逐渐趋旺，但需要一定时间。配套不足：可以预计，当本项目开盘时，周边的各方面配套，特别是办公配套还不能与市中心（三江口区域）相比，故项目辐射范围也不如市中心。项目威胁—项目SWOT分析???—竞争威胁：今后两年将是宁波或鄞州区商务、商业及酒店型产品的开发热潮，不论办公、商务公寓，还五星级酒店的推出量都是相当的大，后市的竞争性难以预计。消费习惯：本项目区域为非传统商务区，宁波的习惯性商务区域还是以三江口为中心向周边辐射，新的商务圈的成熟需要培育期，根据经验，新的商务圈估计需要35年左右的时间来培育市场，尚可能消除这种障碍。制约因素：本项目办公、商务氛围的形成还受到来自于城市东扩的步伐、东部新城的建设进程以及城市化进程的牵制。项目机会—项目SWOT分析???产品差异化：本项目如能找准市场空白点，在功能、配套、产品方面与目前现有的商务楼拉开距离，提升档次，将树立本项目独特的个性，具有很大的成功机会。营销差异化：从宁波市民消费心态出发，以专业的营销手段触动消费者和投资者对本项目的关注。服务差异化：以国际化经营、五星级酒店管理提供有别于其他商务中心的物业管理服务，以全面的人性化服务提升项目品位，吸引潜在客户。差异化理念应贯穿于项目始终：差异化理念应贯穿于项目始终：办公楼目标客户酒店式公寓目标客户项目目标客户分析办公楼目标客户酒店式公寓目标客户项目目标客户群分析项目规划建议写字楼规划建议???????办公部分应是本项目的主力产品类型。应满足规划指标和建筑规范的要求。项目的产品类型要有一定的亮点，能体现项目独特的个性，要能跳脱市场，并且风险又能控制在合理的范围。在建筑设计时就必须将项目的特点表现出来。针对客户不同的面积需求做不同的产品规划，使之