如何就容积率问题向开发商提出专业建议深圳中原技术发展中心阳光2010-08本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。报告构成容积率自身：建筑学的专业知识，涉及面广、复杂写作目的：指导策划人《如何就容积率问题向开发就容积率问题为开发商商提供专业建议》提供专业建议资料来源：公司内部、深圳市规划局、知名开发商目录PART1开发商确定容积率的时间PART2开发商确定容积率的常规方法PART3如何就容积率问题向开发商提出性的建议容积率确定：开发商对容积率的确定，可以分为拿地之前和拿地之后两个阶段区域规划时确净地块容积率定，实际操作参考法定图则地块已拿地已确定属性城市更新新项目容积率已拿地未确定城市更新项目一般开发模式为开发商与政府、村民合作开发，项目的的容积率可更改幅度可以超过40%城市更新新项目容积率已拿地已确定已拿地未确定?开发商需要策划人的建议——容考虑因素积率可以公关的幅度?开发商需要策划人的建议——地?开发商根据此建议，与政府、村块的容积率的大小民协商容积率的更改?开发商根据此建议，与政府与村?结果——更改后的容积率能保证民协商项目最大利润的实现?结果——制定后的容积率保证项目最大利润的实现1城市更新项目以宝安、龙岗、横岗等区域居多城市更新项目地块如果为学校、宗祠、和文物保护单位等2特殊地块，容积率的确定需要特殊处理容积率更改前后选取理由：宝安区城市旧改项目，容积率公关幅度已达到30.7%项目位置：位于西丽中心区，同发路以东，留仙大道以北，技术指标：同用地面积7621.08平方米，发用地性质为商住用地，路根据《深圳市留仙洞街坊详细蓝图》，该地块容积率为3.29银涛公司置换用地根据等价置换原则，技术指标：容积率需调整至4.3，留仙大道规定建筑面积为32770平方米，其中住宅30000平方米，商业2770平方米PART1开发商确定容积率的时间PART2开发商确定容积率的常规方法PART3如何就容积率问题向开发商提出性的建议开发商确定容积率常规方法参考法定图则开发商确定容积率时成本、利润计算参考法定图则的计算片区现状居住量片区城市更新拆建比片区规划建筑量计算片区居住人口?项目综合容积率?项目住宅容积率?项目商业容积率。。。地块基本指标参考法定图则的计算案例计算—：密度分区为3，修正容积率为2.6，总建筑面积为38.2万平米，结论：居住量难以满足赔偿计算二：提升密度分区5区，商业用地基准容积率为4.2，居住用地基准容积率为2.6现状居住量拆建比规划建筑量居住人口商业容积率：4.2×（1+40%）=5.9居住：2.6×（1+40%）=3.675935.551：21518694995总建筑面积：5.2×3.6+7.475934.551：2.5189836.3756244×5.9=62.4万平米总容积率为4.275934.551：3227803.657492结论：居住量基本满足赔偿开发商确定容积率时成本、利润计算可行性分析开发商以此为谈判筹码：?向政府及开发商就容积率问题协商、变更?与村民协商土地返还幅度经济测算规划局与设计院确定容积率的流程城市涉及及其他有区域规划背景区域现状分析关规定?区域、城市战略?政府意图及辖区诉求规划局与设计院确定容积率的流程城市涉及及其他有区域规划背景区域现状分析关规定?区域土地利用现状?区域现状地籍权属?区域现状建筑功能?区域现状建筑质量?区域现状道路交通?区域现状公共配套?区域现状优劣势分析规划局与设计院确定容积率的流程区域规划背景区域现状分析制定目标策略?上层次规划?功能定位?发展目标?发展策略?容积率的推导开发商与政府、村民的关系容积率是开发商与政府、村民谈判最重要的砝码容容积率是谈判砝码政府积率是开发商村民谈判砝码开发商在城市更新项目中的赔付对象新赔付标准村民赔付旧赔付标准对象政府开发商在城市更新项目中的赔付对象及说明新赔付标准村民旧赔付标准赔付对象详细说明1两个标准：一种按面积划分，一种按层数划分新赔付标准三种模式：一是选全部实物补偿，二是选全部货币补偿，三是可选实物和货币补偿相结合2以前改造方案拆迁返还补偿标准只有一种选择，即首层按旧赔付标准1∶0.82赔付集中商业，二层以上按1∶0.88赔付住宅或公寓计算开发商在城市更新项目中的赔付对象及说明政府赔付对象详细说明3建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，开发商按照公告基准地价向政府支付地价款标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价PART1开发商确定容积率的时间PART2开发商确定容积率的常规方法PART3如何就容积率问题向开发商提出性的建议如何就容积率问题向开发商提出性的建议站在开发商的角度分析站在项目的角度分析就容积率问题向开发商提出专业建议站在开发商的角度分析开发商开发项目的流程开发商开发项目的心态站在开发商的角度分析开发商开发项目的决心开发商开发项目所拥有的资源开发商开发项目的流程与股份公司签动员与村民签政府部门前期准备申报、审批阶段订旧改协议订协议及拆迁立项?步骤：与村民?步骤：提交?持续时间：?持续时间：签订合作框架等申报资料，获不确定不确定得经济指标?持续时间：5个月左右策划人帮助开发商就容策划人帮助开发商把容积率问题进行分析，是积率当成砝码，与村名否拿地谈判开发商开发项目的流程城市规划委员会核发《深城市规划委员会核发《建向市规划国土委员会申请制作圳市建设项目选址意见书》设用地规划许可证》宗地图，补交地价?持续时间：40个工作日?持续时间：20个工作日开发商开发项目的流程签订土地使用施工报建与工发放《拆迁许可证》工程方案设计规划报建权出让合同程建设?持续时间：?步骤：方案?步骤：公安?步骤：建设20个工作日设计、工程勘消防、人防办、单位施工报建，察、方案审查文物局等审查施工材料、设?持续时间：施准备20个工作日开发商开发项目的流程项目销售交付使用?代理商招标、前期营销，等等开发商开发项目的心态开发商的心态与其自身成熟度有直接关系开发商成熟成熟度高半成熟成熟度低成熟度很低特殊开发商度开发商特征体有丰富开发经有一定开发经有一点开发经无开发经验有一定开发经现验，品牌认知验，品牌认知验，品牌认知品牌认知度无，验，品牌认知度高，度尚可，度低，无业内口碑度低，业内口碑鲜明业内口碑不鲜业内口碑不鲜业内口碑不鲜视野开阔明明明，视野开阔开发商心态好好——一般一般差一般对容积率敏感高一般弱没有敏感性在某种特殊情度况下有开发商开发项目的决心开发商会根据自身的实际情况，明确自身的定位，从而判断在市场竞争中所扮演的角色市场领导者市场追随者在某一行业的产品或服在行业中居于并安于务市场上占有最大市场中间地位，在战略上份额的某一家和为数不采用追随策略的那些多的前几家企业企业市场挑战者市场补缺者在行业中处于次要多是行业中相对较弱小地位的若干企业的一些中、小企业，它们专注于市场上被大企业忽略的某些细分市场，成为拾遗补缺者，在大企业的夹缝中求生存和发展开发商开发项目所拥有的资源政府资源、银行资源、地块资源是开发商需要掌握的三个最要资源政府特殊渠道政府资源政府内部消息开发商掌握资源融资渠道银行资源贷款渠道地块资源开发商开发项目所拥有的资源土地指标地块资源强势资源不可改变的劣势资源资源类别包含要素1基本指标：占地面积；建筑面积土地指标地形地貌：土地平整度；地块形状；土质区位要素2强势资源景观优势：山景；水景；高尔夫景观；人文景观；其他配套优势：娱乐设施；商业配套；交通3如区位上处于待发展区域、周边交通不便配套设施不全；或不可改变的劣势资源地处山地对物业开发有限高规定等站在开发商的角度分析总结开发商开发项目的流程开发商开发项目的心态开发商获取最合理的容积率，以期获得更大的利润站在开发商的角度分析开发商开发项目的决心开发商开发项目所拥有的资源站在项目的角度分析开发商对项目未来的市场政策关心开发对项目所处区域历史、及未来供应关心站在项目的角度分析开发商对项目所能吸引的客户关心开发商对项目周边的竞争情况关心开发商对项目与建筑知识的关心开发商对项目未来的市场政策关心上半年新政颁布及实施市场政策最新动态上半年GDP增长情况下半年房地产预计走势分析市场政策。。。。。。五年规划政府对该片区未来十年规划规划政策十五年规划。。。。。。开发对项目所处区域历史、及未来供应关心3第三步2第二步根据历史片区热户型，分析该地块适合做什么的物业，1推导出本项目未来打造产品第一步未来片区旧改项目的供应量的方向历史片区项目的热销户型历史片区的土地供应量历史片区的项目供应量开发商对项目所能吸引的客户关心3第三步2第二步寻找类似或者假定客户群体进行筛选和细分，得出最终1结果第一步未来区域发展导入的新客户群（交通、产业、城市更新等）区域现居住客户群无房或者换房客户群体会有哪些开发商对项目周边的竞争情况关心?跨年度的深圳市场供应竞争?片区内的竞争?主干道或其他道路沿线的物业竞争思考：?具备什么样的定位？?本项目应该如何选择入市时机？?与本项目存在本质竞争的项目有哪些？开发商对项目与建筑知识的关心建筑建筑体量建筑密度建筑楼层产品品质成本容积率的制定，需要考虑以上建筑因素的综合运用而判断就容积率问题向开发商提出专业建议开发商在什么阶段需要我们提出专业建议策划人通过什么方式向开发商提出专业建议就容积率问题向开发策划人撰写容积率报告的流程商提出专业建议策划人与开发商沟通需要注意的事项旧改项目举例开发商在什么阶段需要我们提出专业建议开发商在拿地前，需要策划人提供对容积阶段一率制定大小的专